מנכ"ל אזורים: "כחלון עצר את עליית מחירי הדיור אבל לא הוריד אותם"

בתקופה האחרונה נוהגות חברות נדל”ן למגורים להעמיק פעילות בתחום הנדל”ן המניב כדי לפזר סיכונים נוכח הצהרות הממשלה בדבר צינון שוק המגורים והירידה בתשואות השנתיות. האם גם אזורים בדרך לשם?

“אזורים היא חברה עם מוניטין מעולה כבר שנים, ואין היגיון לוותר על יתרון כזה. החברה היתה ותישאר ממוקדת מגורים בישראל, אבל היום יש שינוי אסטרטגיה. גישה יותר פתוחה לנדל”ן מניב משני טעמים: לייצר הכנסה קבועה מניבה שלא תלויה בשוק הדיור, וכן יש הכרה שבתכנון המודרני יש עירוב שימושים, ובעצם כל תוכנית חדשה כמעט מכילה מסחר רחוב שילך ויתחזק.

“אזורים היא עדיין חברת מגורים שמאמינה בתחום המגורים, ומכסה את כל התחומים בענף, כולל ייזום רגיל, מחיר למשתכן ודיור להשכרה, אך במקביל תחזק גם את הנדל”ן המניב”.

כבר שנים שאזורים היא אחת מחמש חברות הנדל”ן הציבוריות הגדולות שעוסקות בענף המגורים. ב־2011 רכש המיליארדר היהודי קנדי הרשי פרידמן את החברה, והודיע כי ישנה את אסטרטגיית החברה: התמקדות בנדל”ן למגורים בישראל ומימוש הנכסים בחו”ל והנכסים המניבים בארץ. למרות טלטלות שעברה לאורך השנים, הן בחילופי השליטה בחברה והן בהנהלה, המשיכה החברה להישאר ברשימת החברות הבולטות בתחום המגורים, בין היתר בשל אחזקתה בקרקעות היסטוריות.

בעבר היה לכם מלאי של קרקעות היסטוריות, היום רואים בדו”חות שהמלאי נגמר.

"נכון, וזו הסיבה בדיוק שאנחנו הולכים בכל הכוח על תחומים כמו התחדשות עירונית, מחיר למשתכן ודיור להשכרה ארוכת טווח. כל זה בנוסף לייזום רגיל, כמו מגרש שרכשנו לאחרונה בשכונת בית וגן בירושלים לפרויקט מגורים. אנחנו מאוד מאמינים בירושלים והיא מבחינתנו על הכוונת, עם פוטנציאל גדול גם לאוכלוסייה דתית־חרדית וגם לאוכלוסייה חילונית. חוץ מזה יש לנו ביזמות פרויקט גדול בצומת עלית ברמת גן למגדל מגורים של 60 קומות ו־360 דירות שיאוכלס במקביל לפתיחת הרכבת הקלה".

מנכ"ל אזורים, רון אבידן צילום: שלו שלום

מה בנוגע לשוק היוקרה? הפרויקט שלכם ברחוב הנביאים בירושלים שפנה לשוק הזה לא הניב רווח שהצדיק את הקמתו.

"נכון שהיתה היחלשות כללית בשוק היוקרה, אבל היום אנחנו מזהים שתושבי חוץ חוזרים לבצע עסקאות בירושלים. אמנם לא באותן עוצמות, אבל חוזרים, בין היתר בשל התייצבות הביטחון האישי, אחרי שאינתיפאדת הסכינים עשתה נזק אדיר בעיר. רמת הביקוש לשכירות בירושלים גבוהה מאוד, ולדירות Airbnb עוד יותר גבוהה. המחירים של דירות היוקרה בחגים עברו מזמן את מחירי תל אביב. לגבי פרויקט הנביאים, הרווח בפרויקט עדיין לא ידוע כי ביקשנו תוספת של שלוש קומות לבניין שטרם אושרה".

מגדילים את פעילות ההשכרה

מה בנוגע לשטחי מסחר, הם לא גוועו בגלל האינטרנט?

“המסחר באינטרנט צומח לצד המסחר הרגיל. יש הרבה זיקה בין האונליין לאוף־ליין. אם מישהו חושב שאנשים יישבו בחדר ויקלידו במחשב כל דבר שהם צריכים - הוא שוגה. אנשים רוצים לבלות וחלקם עושים זאת במרכזי מסחר. במובן זה המסחר משתנה יותר לכיוון של פנאי ובילוי, אבל אין לי ספק שהפעילות המסחרית ברחוב תמשיך להתקיים. מי שהולך למכולת לקנות לחם וחלב לא נכנס לאמזון. כדי שהמסחר ברחוב יתחזק ויגיעו אליו בתדירות גבוהה צריך נוחות, ונוחות זה קרבה למקום מגורים או עבודה. כמו בפרויקט הרצליה הילס. אני מאמין בעירוב של שימושי תעסוקה ומגורים, אבל לא באותו בניין, אלא בסמוך”.

עדיין קמות שכונות מגורים שלמות מנותקות מאזורי מסחר ותעסוקה.

“לא בכל עיר הקצב של מעבר לעירוב שימושים הוא אותו קצב, אבל המגמה היא של עירוב שימושים. בסוף אנחנו עדיין שמרנים. בוועדות התכנון אני אתעקש שבפרויקטים שלנו יהיה עירוב שימושים, אבל עם הפרדה בין בניין מגורים לבניין של תעסוקה”.

מה עושים כשאין מכרזים לקרקעות באזורי ביקוש?

"התשובה היא התחדשות עירונית. יש לנו היום 30 פרויקטים בהתחדשות עירונית. אכלסנו פרויקט ביהוד וכבר יש לנו היתר לפרויקט בגבעת שמואל, ואנחנו ערב הוצאת היתר לפרויקטים גדולים בהרצליה, נתניה בת ים. התחום הוא מורכב, אבל אי אפשר לא להיות בו אם רשות מקרקעי ישראל לא משווקת קרקעות קונבנציונליות. זה מחייב חיפוש אלטרנטיבות. הרבה פעמים גם הבניינים הישנים מצויים ממש במרכזי ערים, ומאחר שההתמחות שלנו היא להקים שכונות מגורים שלמות, פינוי־בינוי הוא מנוע צמיחה משמעותי מבחינתנו. לא על הרבה חברות ניתן להגיד שנכון לרגע זה נמצאות בבנייה 3,000 יחידות דיור כפי שמצויות אצלנו".

קרן הריט Living שהקמתם גייסה לאחרונה 400 מיליון שקל. לאיזו פעילות?

"המהלך שעשינו בהנפקת הריט נועד בראש ובראשונה להגדיל את הפעילות בתחום הדיור להשכרה ארוכת טווח, תחום שהולך ונהיה מבוקש גם על ידי יזמים וגם על ידי שוכרים שמחפשים מחיר ידוע מראש וטווח ארוך מצד אחד ודירה ברמה גבוהה מצד שני. עד עכשיו דירות להשכרה לא היו מוצר כזה. אם התשואה של הנדל"ן המניב הקלאסי יורדת, הפער בין התשואה מנדל"ן מניב לנדל"ן למגורים הולכת ומצטמצמת. הסיכון בנדל"ן למגורים הרבה יותר נמוך מנדל"ן מניב, ואת זה שוק ההון זיהה עכשיו.

“נוסף לתשואה השנתית יש את המרכיב של עליית ערך הדירות, שאחרי 20 שנה אנחנו יכולים למכור אותן. קרן הריט שלנו תיזום ותקים מתחמי מגורים להשכרה, ובניגוד לקרנות אחרות לאזורים יש ניסיון בייזום והקמה של פרויקטים למגורים. אחרי 20 שנה יש לי ביטחון במצב הפיזי של הדירות כי אני ניהלתי אותן, ולכן יש תשואה עודפת מהייזום. משקיע בדיור להשכרה נהנה בעקיפין גם מעליית ערך דירות, ואנחנו יודעים לייצר לו גם רווח יזמי".

מה אתה מצפה מהממשלה הבאה לעשות בנושא הדיור?

"אנחנו נמצאים בשלב הזמניות הלא נגמרת, והדבר משפיע על הענף בעיקר בגלל היעדר מדיניות ברורה. אם היינו רגילים בשנים האחרונות למדיניות ברורה מצד כחלון, היום אין כזאת. בינתיים מורגשת התחזקות של השלטון המקומי, ומכאן חוסר מדיניות אחידה בהתחדשות עירונית למשל. כל ראש עיר מגיע עם אג'נדה משלו, משנה את תחשיב התמורה לדיירים בפינוי־בינוי, ומייצר ליזמים בעיה קשה מול דיירים. בנוסף לכך תוכנית מחיר למשתכן מיצתה את עצמה.

“יש עוד כלים לממשלה להקל על זוגות צעירים כמו הטבות ישירות, והייתי מצפה לראות כלי אחר להתמודד עם עליית מחירי הדירות. לזכותו של כחלון ייאמר שהוא עצר את עליית מחירי הדירות, אבל הוא לא הצליח להוריד אותם. הבעיה היא שהוא הכניס אי ודאות לשוק בגלל הגרלות הענק, וגרם להרבה רוכשים לשבת על הגדר. הייתי רוצה לראות חזרה לשיווקים קלאסיים של קרקעות".

אז יגיד כחלון שהקבלנים רוצים שיווקים רגילים, כדי למכור דירות במחירים גבוהים ולא מפוקחים.

"אני לא מייחל לעליית מחירי דירות כי לי חשובה יציבות כדי שאוכל לקבל החלטות לטווח ארוך. חברה יזמית מחפשת את ה־15% רווח יזמי שלה וזהו. המחירים לא חייבים להיות גבוהים כדי שזה יקרה".

רצון לנהל חברה ציבורית

משבר הקורונה משפיע על אתרי הבנייה שלכם?

"החשש הוא לא ממחסור בפועלים אלא דווקא ממחסור בחומרי בנייה, כי המפעלים בסין מייצרים חלק גדול מחומרי הגמר ויש עיכובים בהגעת חומרים לישראל. אבל בסוף גם לחומרי הבנייה מסין יש אלטרנטיבות. בעבר כבר הבאנו חומרי בנייה מטורקיה ומספרד. לכן אני לא רואה השפעה של משבר הקורונה על הבנייה. בסך הכל יש יציבות במחירי הביצוע, אבל צריך לאפשר כניסה של כמה שיותר חברות ביצוע מבחוץ כי היקפי הבנייה בישראל לפי כל התחזיות הולכים לגדול, ותחרות זה טוב. את אירופה לא בונים רק סינים".

עד כמה פרידמן מתערב בעבודה השוטפת שלך?

“הרשי פרידמן מגיע לכאן אחת לחודש מקנדה. הוא מאוד אוהב את הפעילות הנדל”נית בישראל ומאוד מזוהה עם אזורים, אף שהוא בכלל תעשיין ויש לו

פעילות ענפה בתחום בצפון אמריקה. הוא מאוד מעודד אותי לעשות עסקאות חדשות, הוא בעד הרחבת הפעילות והצמיחה של החברה, וכמעט לא מתערב בהחלטות. יש לו לשכה פה בקומה מעלינו בבניין המשרדים בתל אביב, הוא אדם מצחיק ואני נהנה לעבוד איתו”.

מדוע החלטת לקחת את התפקיד?

“רציתי לנהל חברה ציבורית. בתקופה שלי כמנכ”ל עופר השקעות הייתי גם דירקטור במליסרון במשך שבע שנים, וראיתי את היתרונות בחברה ציבורית: גישה לשוק ההון, הדברים יותר מדידים וחשופים, והפרופיל יותר גבוה. היה לי גם את הידע, כי עופר השקעות מנוהלת כמו חברה ציבורית. בלי קשר, הכרתי את אזורים מצוין וזהיתי הזדמנות. ידעתי שיש המון מה לעשות בחברה”.

איך הגיבו בעופר השקעות על עזיבתך?

“ליאורה עופר פרגנה לי ובאה לקראתי. הייתי צריך על פי החוזה לתת 120 יום עד לעזיבה, והיא הסכימה לשחרר אותי אחרי 60 יום בגלל הדחיפות שהיתה לכניסה לתפקיד. ככה זה כשיש שותפות וחברות בין החברות”.