אימה בענף המשרדים: חשש מפתיחת חוזים ומנטישת חללי עבודה

צמצום הפעילות העסקית בשל המגבלות שהוטלו על המשק בתקופה זו של משבר הקורונה עלול להביא לפגיעה רחבת היקף בשוק המשרדים, כך עולה מבדיקת “כלכליסט”. בשונה מסקטור המגורים, שבו הביקוש קשיח יחסית, בסקטור העסקי כל שינוי לרעה במצב החברות מתורגם להתייעלות, כגון צמצום בעובדים ובמשרדים.

הפגיעה בשוק המשרדים עלולה להתבטא בקרב יזמים ומשקיעים. לעתים קרובות השיווק הוא תנאי להמשך מימון הפרויקט, כך שעצירה בעסקאות עלולה לעצור את התקדמות הפרויקטים ולהוביל את היזמים להפסדים כבדים; מלבד זאת, משקיעים קטנים שרכשו שטחים עלולים להתקשות למצוא שוכרים. מתחם BBC בבני ברק למשל, המתאפיין בריבוי בעלויות, התקשה להשכיר שטחים כבר קודם למשבר הקורונה, וההערכה היא שהמשימה כעת היא כמעט בלתי אפשרית.

חלל עבודה צילום: עמית שעל

בקרב השוכרות הגדולות התמונה יציבה למדי לעת עתה, אך בנוגע לחברות הקטנות והבינוניות, ששוכרות כמה מאות מ”ר בלבד, המצב פחות טוב. "יש יותר פאניקה ברמת הקטנים", מסביר אלעד פוקס, מנכ”ל אינדקס נדל”ן, הנציגה הישראלית של חברת שירותי הנדל”ן הבינלאומית Savills. "כמה חברות שהחלו להתקדם לקראת השכרה של מאות מ"ר עצרו את ההתקדמות ואמרו שהן רוצות לחשוב. מדובר בעסקאות סגורות שכבר היו לקראת חתימה. יכול להיות מצב של ירידת מחירי השכירות במשרדים, ולכן החלטה להמתין יכולה להיות חכמה מבחינתם בשלב הזה".

דרישה לבטל דמי ניהול

חוזים בענף המשרדים נחתמים בדרך כלל לטווחי זמן ארוכים של 10־25 שנה, כך שלמרבית החברות אין יכולת לצאת מההסכם. אולם כבר החלו לצוץ תופעות חריגות. "לאחרונה אכלסנו חברה שמעבירה קורסים, ועכשיו היא הודיעה לי שהיא רוצה לצאת מהחוזה", אומר פוקס.

לדברי גורם נוסף בתחום המשרדים, ההידרדרות החלה לפני כשבוע, וכל מי שהיה בתהליך כלשהו לשכירת משרדים הקפיא את הכל: "אני בקשר עם בעלי הנכסים והמצב לא טוב. הם מפחדים שחוזים ייפתחו בלית ברירה וחברות לא יוכלו לעמוד בתשלומים. הרבה חברות שלחו עובדים הביתה, וחלקן מפנימות שבסיום התקופה לא יהיה צורך בכל העובדים ויתאפשר לקצץ בשטחי המשרדים. הגיוסים בכל החברות נעצרו, כך שהתרחבויות ודאי לא צפויות. בשלב זה בעלי הנכסים בלחץ, ואין לי ספק שלקוח שמוכן לחתום עכשיו ישיג מחיר הנמוך ממחיר השוק ב־20%-10%. הבעיה היא שכרגע אין שום לקוח שמוכן להסתכן ולחתום".

מנגד, חברות גדולות שהחלו לבחון שטחים חדשים ממשיכות בתהליכי המו”מ. לדברי פוקס, המו”מ עם כמה מהגורמים עדיין ממשיך: “יש כמה עסקאות גדולות, ולא קיבלנו שום עדכון על עצירה לא מצד הישראלים ולא מצד החברות הבינלאומיות. כרגע לא רואים בשוק פאניקה ברמות האלה. אני מעורב גם בעסקה של אלפי מ”ר למלון וגם בנוגע לכך לא קיבלנו עדכון שאומר לבטל”.

ג’קי מוקמל, מנכ”ל CBRE ישראל, מתאר מצב עניינים דומה: “כרגע אנחנו לא שומעים אמירות של בעלי נכסים שמוכנים להוריד מחיר כדי לזרז עסקאות”. עם זאת הוא מוסיף: “אף אחד לא רץ לחתום כרגע”.

במרבית מבני המשרדים הוגשו לבעלי הנכסים בקשות לפתוח את הסכמי השכירות או לבטל/ לדחות את דמי הניהול. מרבית הפניות טרם הושבו. קבוצת עזריאלי הודיעה כי תאפשר לשוכרים לדחות את תשלומי השכירות בחודש הקרוב ובהתאם להתפתחויות תשקול צעדים נוספים. גם פארק התעשייה קיסריה כבר בישר כי יאפשר דחייה של תשלומי דמי ניהול ושירותים. קבוצת לוינשטיין מסרה כי תדע לבצע התאמות לפי הצרכים של כל בניין ובהתאם להנחיות משרד הבריאות.

המשרדים הרגישים ביותר למשבר הקורונה הם חללי העבודה, שמבוססים על גמישות לשוכר, כלומר השוכר יכול לסיים את תקופת השכירות שלו בהתראה של חודש בלבד. חללי עבודה שהשכירו שטחים לחברות גדולות ולתקופות ארוכות יוכלו ליהנות מתקופה מסוימת של יציבות יחסית, אך אלה שמרבית פעילותם מבוססת על סטארט־אפים קטנים ופרילנסים עשויים להיפגע אנושות. עד לא מזמן ההנחה היתה שהחללים המשותפים חסינים יחסית למיתון, מאחר שהם מפוזרים על פני שחקנים רבים. המשבר הנוכחי יעמיד את התזה הזו במבחן.

לפי מחלקת המחקר של אינטר ישראל, נציגתה הישראלית של Cushman & Wakfield, באזור העסקים הראשי של תל אביב פועלים כ־80 חללי עבודה, בשטח כולל של כ־200 אלף מ”ר, שנמצאים בבעלות כ־40 מפעילים. חללי העבודה מהווים 13% משטחי המשרדים באזור זה.

"אם העסק הזה יימשך, בסופו של דבר הפרילנסרים יחתכו ואין לי ספק שיהיה כאן ‘ניקיון’. כל החללים הקטנים לא יחזיקו מעמד וגם אלה שנפתחו במינוף גבוה", אומר פוקס. לדברי גורם נוסף, לאחרונה הוא קיבל פנייה משני חללים בינוניים שביקשו להשכיר את השטחים במתכונת של משרדים רגילים. איתן זינגר, מבעלי אתר ספייסינג, המשווה בין חללי העבודה: "כבר בשלב זה שומעים על יותר פניות של לקוחות שמחפשים מבצעים והנחות, ויש כאלה כולל אצל הרשתות הגדולות. וכרגע גם נשאלת השאלה אם מדובר במקום עבודה אחד או שמדובר בחלל אחד שמאכלס מספר חברות. כרגע הם מתנהלים כאסופה של עשרות מקומות עבודה".

סוג של יציבות

במרבית תל אביב הקורונה תפסה את שוק המשרדים במצב של יציבות עד עליות מחיר קלות, כך עולה מנתוני אינטר ישראל ל־2019. מנגד, בבני ברק חלה ירידה של 8% ל־72 שקל למ"ר. ביתר חלקי הארץ נרשמו תנודות מתונות סביב ה־2% למעלה ולמטה במחירי השכירות.

יורם בלומנטל, מנכ"ל משותף באינטר ישראל: "אנו עובדים על עסקאות גדולות באזור תל אביב שבהן מועדי המסירה הם 2021-2022, ואני מעריך שחלקן לא יצאו אל הפועל".