שוק הנדל"ן: התוכניות לממשלה הבאה יצטרכו לחכות

משבר הקורונה, שהשתלט על סדר היום העולמי לתקופה ארוכה, מעמיד בסכנה הקצאת סכומי עתק למימוש הסכמי גג עם רשויות מקומיות ודוחק למועד בלתי ידוע תיקוני חקיקה הנוגעים לשוק הנדל"ן שקודמו בממשלה הקודמת, וממתינים זמן רב לכינון ממשלה.

הסכמי הגג שנחתמו בחודשים האחרונים בין המדינה לרשויות המקומיות כוללים תוכניות גדולות לאלפי יחידות דיור, ומחייבים כל אחד הקצאות של מאות מיליוני שקלים מצד המדינה לבניית תשתיות מתאימות. משבר הקורונה, שטרף את סדרי העדיפויות התקציביים, מטיל כעת צל כבד על מימושם של הסכמים אלה. היעדר מימון תשתיות יותיר קרקעות זמינות לבנייה שלא יתאפשר לשווקן, והקפאת הדיונים בוועדות תכנון — כמו ותמ”ל, מועצה ארצית וועדות מחוזיות — צפויה לצמצם את היצע הדיור בשנים הקרובות, ולהוביל לאבטלה במשרדי המתכננים.

גם קופתן של הרשויות המקומיות נכנסת לסדר עדיפויות חדש, ואת השקעת המשאבים בהקמת שכונות חדשות מחליפים כעת תקציבים לשעת חירום.

ראש עיריית רמת גן כרמל שאמה הכהן, שחתום על הסכם גג שכולל תוספת של 9,000 דירות, סבור שמאחר שערכי הקרקע גבוהים, המדינה תפעל למימוש ההסכם: “דווקא בגלל המשבר והצורך בהכנסות, לממשלה יש אינטרס להוציא לפועל את הסכם הגג כי רמת גן נמצאת בלב אזור ביקוש, ושיווקי הקרקע יכולים להכניס מיליארדים לקופת המדינה. זאת בניגוד לפריפריה, שם ההכנסות מהקרקע למדינה הן נמוכות, בעוד ההשקעות שהמדינה נדרשת להשקיע בתשתיות הן עצומות”. בנוגע לענף הבנייה בעיר אמר: “אגף ההנדסה ממשיך לעבוד כרגיל, זה אגף שהשארנו בו את כמות העובדים הכי גדולה גם בימי הקורונה. חתמנו ממש בימים האחרונים על טופסי 4, מתוך הבנה שאגף ההנדסה מייצר הכנסות לעיר והוא חלק ממנוע הצמיחה שלה”.

שישה תיקוני חקיקה שענף הנדל"ן משווע להם נדחקו בימים אלה לתחתית סדר העדיפויות הממשלתי.

כרמל שאמה הכהן, ראש עיריית רמת גן. “לממשלה יש אינטרס לממש את הסכם הגג כי ר”ג בלב אזור ביקוש”

התיקון הבוער ביותר הוא החמרת הסנקציות על עבירות בטיחות באתרי בנייה. התיקון הזה חיוני ביותר לנוכח ריבוי תאונות העבודה וקיפוח חיי אדם באתרי בנייה.

תזכיר חוק שקידם משרד השיכון, ואשר כולל החרפת האכיפה באתרי הבנייה מצד רשם הקבלנים, קודם בממשלה לקול התנגדותה של התאחדות הקבלנים לנוסח המוצע. ממשרד הבינוי והשיכון מסרו ל"כלכליסט" כי מטרת ההצעה להחריף את האכיפה באתרי הבנייה היא לייעל את העבודה בין רשם הקבלנים ובין מינהל הבטיחות והבריאות התעסוקתית במשרד העבודה, הרווחה והשירותים החברתיים, וגם להסמיך את רשם הקבלנים להתלות את תוקף רישיונו של קבלן שבאתר בנייה שבאחריותו התרחשה תאונת עבודה שגרמה למוות. "טיוטת הצעת החוק פורסמה להערות הציבור בסמוך לפני פיזור הכנסת ה־20, ולא ניתן היה להמשיך לקדמה בשל תקופת הבחירות הארוכה", נמסר ממשרד הבינוי והשיכון.

הסרת חסמים

תיקון נוסף הוא מהלך משמעותי שקידם משרד המשפטים בתחום ההתחדשות העירונית, במטרה להסיר חסמים ולהגדיל את נפח הפעילות בתחום: הפחתת הרוב הדרוש לאישור פרויקטים בהתחדשות עירונית מ־80% מהדיירים ל־66% בלבד. על פי ההצעה שנוסחה, די יהיה בהסכמת 66% מהדיירים כדי להוציא לדרך פרויקטי תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש (38/2) ופרויקטים של פינוי־בינוי, בדומה לרוב הנדרש היום בפרויקטים של עיבוי וחזיק הבניין (תמ"א 38/1).

תיקון שלישי שיש בו כדי להשפיע על מחירי הדירות החדשות יזמה רשות המסים בשיתוף משרד האוצר: מיסוי דירות שנותרו לא מכורות לאחר קבלת טופס אכלוס לבניין. מטרת היוזמה, שהתגלגלה בממשלה הקודמת, היתה ללחוץ על קבלנים לממש דירות לא מכורות ולשים קץ למצב בו קבלים מותירים דירות לא מכורות בפרויקט במטרה למקסם את המחיר.

תיקון חקיקה נוסף שקידמה במרץ מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר הוא ביטול הקלות בתוכניות הבנייה. ביטול זה הוא דרמה של ממש עבור שוק הנדל"ן, שכן ההקלות מהוות חלק בלתי נפרד ממערכת התכנון בעשורים האחרונים. יזמים רבים רכשו קרקעות ותמחרו אותן על בסיס ההנחה שהם יקבלו תוספת זכויות על אלה שניתנו בתוכנית הבנייה המאושרת, וזאת במסגרת הליך הוצאת היתר בוועדת התכנון של הרשות המקומית.

בשוק הנדל"ן הדעות היו חלוקות בנוגע ליוזמה, שאמנם אמורה להגביר סוף־סוף את הוודאות התכנונית בפרויקטים, ולזרז את הוצאתם לפועל, אך מנגד רבים טענו כי משך הזמן שלוקח לתוכניות לקבל אישור הופך אותן לא פעם ללא רלוונטיות, ומנגנון ההקלות נותן מענה לכך.

תיקון נוסף שממתין לממשלה הבאה הוא חוק רישוי עצמי של בניינים. החוק אמור לאפשר למתכנן הבניין, האדריכל, לחתום על צו שמאפשר לקבלן לבנות, הדבר אמור לחסוך את ההמתנה הממושכת להיתרי בנייה מצד הרשות המקומית, ולקצר את לוח הזמנים ואת הליך הרישוי הכרוך בהוצאת היתרי בנייה. החלטה של הממשלה הקודמת כבר התקבלה בעניין, וצוות במטה הדיור עמל על הכנת נוסח החוק, אולם ההתמהמהות בכינון ממשלה מעכבת את שחרור הפקק בהוצאת ההיתרים.

דרושה שקיפות

ולבסוף, מישהו בכלל זוכר את השוק הפרוץ של קבוצות הרכישה? כתב האישום המהדהד שהוגש נגד מארגנת קבוצות הרכישה ענבל אור הבהיר לכולם את הבעייתיות בענף קבוצות הרכישה, שמארגניהן לא כפופים לחוק המכר.

הצעת חוק שגיבש משרד המשפטים, בשיתוף נציגי משרד השיכון, כללה הסדרה של היבטים רבים בפעילות קבוצות רכישה, במטרה להגן על חברי הקבוצה ולהגדיל את השקיפות בתחום זה. תזכיר החוק טרם עבר בשל חילופי הממשלות. ממשרד השיכון מסרו כי המשרד בוחן שינויים נוספים בנושא קבוצות רכישה, שטרם נכללו בהצעת החוק הקודמת.

במינהל התכנון מבהירים בשלב זה כי דיונים חיוניים מתקיימים באמצעות שיחות וידאו משותפות, כמו זה שהתקיים השבוע לאישור הסבת מבנה בבית חולים בני ציון בחיפה לאגף חולי קורונה. “אנחנו משתדלים לקיים דיונים בשלב הרישוי של פרויקטי תשתית גדולים כמו הקו הסגול והירוק של הרכבת הקלה, במסגרת הוות”ל”, מסבירה מנכ”לית מינהל התכנון דלית זילבר. “נתנו הנחיה ליו”ר ועדות ערר, שלא יכולים לכנס דיונים, לשבת ולכתוב החלטות שהצטברו בתקופה האחרונה ושממתינות זמן רב להכרעה. כמו כן בימים הקרובים צפוי מינהל התכנון להפיץ הנחיות לרשויות המקומיות שמטרתן להקל על ההליך הסופי של מתן טופס 4 כדי למנוע מקבלנים להמתין בגלל השבתת משרדי ממשלה”.

"בחודשים הקרובים סדרי העדיפות במדינה משתנים", אומרת ברכת קלימשטיין לוי, מחושן ניהול פרויקטים, אשר עובדת עבור רשויות מקומיות ומשרדי ממשלה. "לא יתקיימו דיונים בתוכניות, כך שתוכניות לא יופקדו, ולא יקבלו תוקף. כל משרדי התכנון והניהול בהקפאה מוחלטת. קיים החשש שבגלל שתוכניות נרחבות לאלפי יחידות דיור לא יאושרו בחודשים הקרובים, ההיצע בטווח הבינוני יקטן, ומחירי הדירות יעלו", מציינת קלימשטיין לוי "יחד עם זאת, בימים האחרונים ניכרת נכונות אדירה של המגזר הציבורי לאמץ טכנולוגיות יעילותו של וידאו קונפירנס שחוסכות זמן ונסיעות מיותרות ברכב".

ומה לגבי מחירי הדירות? "כתוצאה ממשבר הקורונה שוק הנדל"ן יושפע לשני הכיוונים", אומר עו"ד שחר בן עמי שותף בכיר במשרד שרקון, בן-עמי, אשר ושות' ויו"ר הוועדה לתכנון ובנייה בלשכת עורכי הדין. " מצד אחד ירידה בכח הקניה של הציבור כי הרבה אנשים נכנסים למעגל האבטלה ואי הוודאות גורם לציבור לחשוש מהוצאות. מצד שני המחירים יכולים להיות מושפעים מהיצע מצומצם כי כל תוכניות הבנייה הגדולות תקועות. בנוסף אם הריבית תרד, הדבר עשוי לתרום לעליית מחירים. אז מצד אחד- ירידה בביקושים, מצד שני ירידה בהיצע ,ואי אפשר לדעת איזה כח יהיה חזק מהשני. בדרך כלל בתקופות של מיתון המחירים יורדים. אבל זה לא חייב לקרות כי אנשים צריכים מקום לגור בו, וישנם ביקושים כבושים".

בשל משבר הקורונה גם הרשויות המקומיות לא בדיוק מתמקדות בימים אלה בענייני נדל”ן. למשל פרויקט תמ”א 38 שבנייתו הסתיימה ברחוב פיכמן 15-11 ברמת אביב, הכולל 108 דירות — ממתין לאישור אכלוס הדיירים (טופס 4) מהעירייה. יוסי חסון, היזם שהקים את הפרויקט ובעלי החברה לחיזוק מבנים בישראל, מספר שכעת האכלוס לא נראה באופק: “זו מצוקה של ממש. כבר השלמנו את כל הדרישות לקבלת טופס האכלוס, אבל כדי לקבל אותו נדרשות חתימות של רשויות כמו כיבוי אש, מכון התקנים, בדיקת מעליות, בדיקות לחץ מים, וברשויות האלה היום אין קבלת קהל ואין עם מי לדבר. הרשויות צריכות לצאת מגדרן כדי לקדם פרויקטים שהסתיימו ולאפשר ליזמים למסור את הדירות לרוכשי הדירות שנמצאים גם הם בבעיה, משלמים שכירות וממתינים להיכנס לדירות”.

המהנדס ישראל דוד, מ”מ יו”ר איגוד המהנדסים לבנייה ולתשתיות, מעריך כי הבעיה תחריף: “הבעיה היא במקומות שענף הבנייה תלוי ברגולציה, כי המערכות הרגולטוריות לא עובדות. מדובר לפני ואחרי שלב הביצוע. גם פרויקטים שהבנייה הסתיימה עלולים להיות בבעיה, ולא לקבל טופס 4 בזמן, כי נותני השירות הממשלתיים לא עובדים. כך גם קבלנים שממתינים להיתרי בנייה”.

בכל מקרה דוד מעריך כי הבעיה הגדולה שניצבת בפני שוק הנדל”ן מצויה בגזרת הבנקים: “הבעיה הכי גדולה היא המימון. אני שומע שעוצרים את המימון, גם הבנקים וגם גורמים חוץ־בנקאיים. ליווי בנקאי מבוסס על שני נתונים: תוכנית עסקית ובטחונות. היום גם התוכנית העסקית משתנה ולא רלוונטית למה שהיתה לפני פרוץ משבר הקורונה, וגם הביטחונות כבר אינם בהכרח קיימים. הבעיה יכולה להחמיר אם פרויקטים שמצויים כבר בביצוע יפסיקו לקבל מימון מהבנק והבנייה תיעצר באמצע. במצב כזה הפרויקט יינצל רק אם המדינה תלאים אותו. מה שבטוח שהבנקים הולכים להיות יותר בררנים לגבי המימון לפרויקטים”.

ניצנים לבעיה שצפויה להפוך אקוטית ראינו השבוע בתשובה השלילית שנתנה רשות מקרקעי ישראל לקבלנים שזכו במכרזי קרקע בחודשיים האחרונים בערים שונות בארץ וביקשו לדחות את מועד התשלום על הקרקע. הקבלנים התחייבו לרכוש את הקרקעות מהמדינה ולהעביר את התמורה הכספית בתוך שלושה חודשים, אך אם לא יינתן להם ליווי בנקאי, הם צפויים למצוא את עצמם בבעיה של ממש.