הרשות להתחדשות עירונית: להגביל את היכולת של פולשים למנוע פינוי בינוי

דיירים שפלשו לשטח באופן לא חוקי לא יוכלו לבלום פרויקט של התחדשות עירונית בבניין בו הם גרים. זו המטרה של תיקון חקיקה שעליו ממליץ צוות של הרשות להתחדשות עירונית בהובלת משרד המשפטים, בדו"ח מיוחד שיפורסם השבוע ובו שורה של המלצות להסרת חסמים בתחום ההתחדשות העירונית. הבעיה שאותה אמורה הצעת החוק לפתור היא מקרים שבהם אחד הדיירים בבניין פלש לגינה או גג משותפים, וכעת דורש זכות יתר בבניין החדש כפיצוי על שטחים שבהם החזיק שלא כדין.

על פי מידע שהגיע לידי כלכליסט ומבוסס על שיחות עם גורמים שהשתפו בדיונים, בדו"ח ממליצים לאמץ אחד מ-2 פתרונות:

אפשרות אחת היא להגדיר בחוק כי דייר שפלש לשטחים שלא בבעלותו ומסרב לחתום על הסכמתו לפרויקט, ייחשב דייר סרבן כך שאפשר יהיה להגיש נגדו תביעת נזיקין. פתרון אחר הוא לא למנות את הדייר הפולש במניין הדיירים שחייבים את הסכמתם על מנת לאפשר את התקדמות הפרויקט. על פי החוק היום, נדרש אישור של 80% מבעלי הזכויות בבניין, על פי ההצעה של הוועדה בחישוב שיעור המסכימים הדייר הפולש לא ילקח בחשבון.

פרויקט פינוי בינוי צילום: אוראל כהן

הצעה נוספת בד"וח היא לצמצם את שיעור הדיירים שהסכמתם דרושה לקידום פרויקט, מ-80% כיום ל-67%. המשמעות היא כי על "מחנה המתנגדים" בבניין שבו מקודם פרויקט פינוי-בינוי, יהיה לגייס לשורותיו מספר גדול יותר של דיירים, על מנת להימנע מהגדרתם כדיירים סרבנים. דייר סרבן על פי החקיקה הנוכחית, הוא מי שמסרב לקידום פרויקט פינוי-בינוי מסיבות שאינן סבירות, וחשוף לתביעות נזיקין כבדות מצד שכניו.

היטל השבחה של 25%

הצעה נוספת שעולה בדו"ח היא לא להקנות לדירות גדולות בבניין זכויות יתר, כך שבניגוד למצב הקיים היום בהחלטה על הפרויקט, לכל דירה יהיה קול אחד שווה לא משנה מה גודל הדירה. בדרך כלל לבעלי דירות גדולות יש יותר זכויות בשטחים המשותפים בבניין (גרם המדרגות, הלובי, הגג וכדומה), ועל פי החוק הנוכחי עובדה זאת מקנה יתרון מסוים לבעלי דירות גדולות ומאפשרת להם לבלום פרויקט.

בנוסף, מוצע לקבוע בחוק שורה של תנאים שאם חברת הבנייה לא תעמוד בהם ההסכם שלה עם הדיירים יבוטל. בין היתר, מוצע לקצוב תקופת זמן שבמהלכה החברה חייבת לאשר תוכנית חדשה לבניין, וזאת כדי למנוע מצב שבו דיירים כבולים במשך שנים ארוכות לחברת בנייה שלא מצליחה לקדם תוכנית.

כמו כן מוצע לקבוע בחוק כי היטל השבחה על פרויקטים של פינוי בינוי יהיה 25% משווי זכויות הבנייה החדשות שהתוכנית מקנה לדיירים. בעוד שכיום היטל ההשבחה הוא בשיעור של 50%, ולעירייה סמכות אך לא חובה להקנות פטור מלא או חלקי על ההיטל.

שאיפה לקדם את הרפורמות כבר בחוק ההסדרים הקרוב

הדו"ח הוא תוצאה של עבודה שנמשכה מעל לשנה של צוות משותף לרשות להתחדשות עירונית, משרד המשפטים, ומשרד האוצר, ובדיונים לכתיבתו לקחו חלק גם מנהל התכנון, ומשרד הפנים וכן גורמים בענף הנדל"ן, ובהם עורכי דין, עמותות שונות, ויזמים.

הד"וח יפורסם כעת כשברקע הדיונים על הרכבת הממשלה החדשה ולקראת תחילת הדיונים על תקציב המדינה וחוק ההסדרים מתוך תקווה כי ההמלצות שבו הם לפחות חלק הארי שבהן יכנסו לחוק ההסדרים.

עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל תחום נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות', אמר לכלכליסט "על פי הפרסומים המוקדמים, מדובר במסמך משמעותי אשר אמור להשפיע דרמטית על קידום והתפתחות ההתחדשות העירונית ולהצעידו צעד גדול קדימה. אין מחלוקת כי ודאות, קיצור הליכים וצמצום לוחות זמנים הינם אינטרסים משותפים לכל הצדדים, יזמים, בעלי הדירות, משרדי הממשלה והרשויות המקומיות וכי הם קריטיים לקידום ההתחדשות העירונית ואני מקווה כי הרפורמות יעניקו מענה ראוי בכל אחד מהפרמטרים. פה גם נכון להזכיר, כי לא אחת על אף הרצון של משרדי הממשלה, היזמים ובעלי הדירות לקדם את הפרויקטים, לעיתים דווקא הרשות המקומית אינה נלהבת מקידום הפרויקטים ועל כן יש לתת את הדעת גם לנושא זה".