מבשרת ציון עתרה לבית המשפט נגד הוספת יחידות דיור בשטחה

המועצה המקומית מבשרת ציון, המתנגדת לבניית דירות מגורים נוספות בתחומה, הגישה עתירה לבית המשפט המחוזי בירושלים, בבקשה לבטל את החלטת ועדת הערר שניתנה לפני כחודש ומאפשרת את הרחבת הבנייה בשכונת מגורים חדשה בישוב, מ-750 ל-900 יחידות דיור.

מדובר בחטיבת קרקע בבעלות המדינה, הממוקמת ממערב לשכונת מעוז ציון ב' במבשרת ציון, בו פעלה בעבר מגרסה של מחצבת הקסטל ומכאן שמה - שכונת המגרסה. את הקרקע שיווקה רשות מקרקעי ישראל במכרזי "מחיר למשתכן", בהם זכו במאי 2017 חברות הנדל"ן: חיים זקן, קוטלר עדיקא, ארזים, מצפה הראל יזמות ועלואל, להקמה של 750 יחידות דיור בסך הכל. לאחר הזכייה, הגישו היזמים בקשות להיתרי בנייה הכוללים תוספת של 150 דירות במסגרת הקלות שבס, כך שסך הכל יינתנו היתרי בנייה ל-900 יחידות דיור.

מבשרת ציון צילום: סבסטיאן שיינר

המועצה התנגדה לאישור תוספת הדירות, וזאת בשל היעדר תשתיות תחבורה ומבני ציבור. על רקע ההתנגדות, דחתה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הראל את הבקשה להקלות. היזמים לא ויתרו והגישו ערר על החלטת הוועדה המקומית, כאשר בסוף אפריל האחרון קיבלה וועדת הערר את טענותיהם, ואישרה את ההקלות.

עו"ד אלי וילצ'יק צילום: עמית מגל

תוכנית המגרסה אושרה ביולי 2016, על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים, והיא כוללת הקמת שכונת מגורים בת 1,269 יחידות דיור. המועצה הגישה התנגדות לתוכנית, בהיבטי שלביות ביצוע ותחבורה, אך ההתנגדות נדחתה על ידי הוועדה המחוזית, בנימוק כי לאחר ביצוע שלב א' הכולל 750 יחידות דיור, ו-25 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, תיערך בחינה חדשה של ההיבטים התחבורתיים בתוכנית אשר תתבסס על נתונים עדכניים.

בבקשת היזמים להיתרי בנייה, התבקשו הקלות, לרבות תוספת של 150 דירות בשלב א', ללא צורך בבדיקה תחבורתית נוספת, כך שבמקום 750 דירות יוקמו 900 יחידות דיור בשלב א'. המועצה המקומית מבשרת ציון התנגדה לתוספת המבוקשת, והגישה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה הראל בקשה לאשר סעיפים 77,78 המודיעים על הקפאת היתרי בנייה, עד להכנת תוכנית שתקבע כמות יחידות דיור סופית לשכונה ותוספת זכויות למבני ציבור. זאת במטרה להגדיר את מספר יחידות הדיור בהתאם לתשתיות הציבוריות שיהיו בתוכנית. בקשת המועצה נענתה בחיוב על ידי הוועדה המקומית שקבעה כי לא תתאפשר הוצאת היתרי בנייה למשך 3 שנים עד לאישור תוכנית חדשה.

הוועדה המקומית דנה בבקשות להיתרים וההקלות שהגישו היזמיות ואישרה אותן למעט ההקלה של תוספת הדירות. על דחיית הבקשה להקלה הגישו החברות עררים. ועדת הערר קיבלה את העררים והורתה על אישור ההקלות. בין היתר טענה וועדת הערר כי הכנת תוכנית לבחינת תשתיות ציבוריות הינה "הליך מיותר שאינו נדרש", ושבניגוד להקלות, מדובר בהעמסה של הליך תכנוני נוסף שאינו נדרש, ויש בו סרבול ההליך התכנוני פגיעה ביעילות הנדרשת ומחוייבת ממוסדות התכנון".

עוד טוענת המועצה בעתירה כי ועדת הערר התבססה על נתונים שגויים לפיהם בכל יחידת דיור יתגוררו 3.5 נפשות בממוצע, בעוד המספר הנכון הא 4 נפשות למשק בית. כמו כן הוועדה המחוזית לא בחנה מעולם את השפעת תוספת 150 יחידות הדיור על התחבורה ועל מבני הציבור על השכונה ועל מבשרת ציון בכלל. עוד נטען כי הסתמכות וועדת הערר על חוות דעת מטעם היזמיות ולא על חוות דעתה של מהנדסת המועצה, הינה בלתי סבירה.

לטענת מבשרת ציון נימוק וועדת הערר כי קיימת הצדקה תכנונית לאישור ההקלות בכך שתוספת היחידות תממש את מדיניות הממשלה, הוא שגוי מאחר ובימים אלה ממש פורסם הדו"ח הסופי של הצוות הבין-משרדי הכולל את מטה הדיור, משרד האוצר ומשרד השיכון, אשר ממליץ לבטל כליל את ממוסד ההקלות בדגש על הקלות שבס.

המועצה טוענת בעתירה כ אישור תוספת הדירות מעבר לכמות הדירות המותרת בתוכנית, צפוי לגרום לבעיות רבות בשכונת המגרסה ואף ביתר שכונות המועצה - כאשר בעיות אלה קיימות כבר במצב המאושר. העובדה כי אישור ההקלה יפתור בעיה אחת אין בה כדי להצדיק את ההקלות שאישורן יגרום מנגד לבעיות אחרות בתחומי התשתיות, חינוך, מבני ציבור, שירותי קהילה ועוד. בעיות אותן ועדת הערר לא בחננה ולמעשה התעלמה מהן.

"אף אם ישנה הצדקה להגדיל את מספר יחידות הדיור במתחם הרי שעדיין אין כל מקום לעשות כן מבלי שיש את התשתיות הציבוריות המתאימות", נכתב בעתירה. "אין כל מקום לבחינת הצדקה תכנונית במנותק מההיתכנות המעשית של אישור ההקלות וההשלכות שיהיו לכך. במצב הדברים בו מצאו המועצה והוועדה המקומית כי אישור יחידות הדיור הנוספות מכח ההקלה יפגעו בתחומי חיים רבים שהמועצה אמונה עליהם, הרי שאין כל הצדקה תכנונית לאשר את תוספת היחידות המבוקשת ואישור זה יפגע בציבור תושבי המעצה ובפרט באלו העתידים להתגורר בשכונת המגרסה".