המדינה ממליצה להגביל שכר עורכי דין בתמ"א 38

הרשות להתחדשות עירונית ממליצה להגביל את שכר הטרחה של עורכי דין המייצגים דיירים במיזמי תמ"א 38 ופינוי־בינוי, וכן לצמצם את הקשר בין עורכי הדין הללו ליזמים בענף. ההגבלות הללו, שצפויות לקומם עורכי דין רבים, נקבעו בטיוטת הסכם המדף שניסחה הרשות הממשלתית למתן שירותים משפטיים במיזמי התחדשות עירונית ואשר הגיעה לידי "כלכליסט". את פרטי המסמך האחרונים מגבשת הרשות בימים אלו במטרה להפיצו לציבור בשבועות הקרובים. הסכם מדף מסוג זה אינו מחייב, אך מהווה בסיס למשא ומתן בין הדיירים לעורך הדין.

"הסכם מדף יסייע לדיירים להבין אילו סעיפים חשוב שיופיעו בחוזה הנחתם בינם ובין עורך הדין המייצג אותם”, אומר חיים אביטן, יו”ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. “דיירים שיבקשו חתימה על הסכם זה או על הסכם דומה יוכלו להבטיח את זכויותיהם מול עורך הדין המייצג אותם". עוד הוא מוסיף כי לפני הפצתו לציבור הרחב יתקיים "דיון מול עמיתינו עורכי הדין, כדי להגיע להסכמות".

מימין שר הבינוי יעקב ליצמן ויו”ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית חיים אביטן צילום: אלכס קולומויסקי, שלומי אמסלם

אחד הסעיפים הבולטים ממליץ ששכר הטרחה ייגזר ממספר הדירות בבניין הקיים, שעתיד לעבור שינוי או להיהרס במסגרת ההתחדשות העירונית. ההצעה היא ששכר הטרחה יהיה שיעור מסוים משווי הדירות הוותיקות או מכפלה של מספר הדירות הוותיקות בסכום מסוים שייקבע מראש. זאת בניגוד לפרקטיקה כיום שלפיה השכר מחושב על פי מספר הדירות שנוספות בבניין החדש, שבפרויקטים במרכז הארץ הוא עומד על פי שניים בהשוואה למספר הדירות הישנות. סעיף זה נועד למנוע ניגוד עניינים אצל עורך הדין במצב שבו הדיירים יעדיפו לצמצם משיקולים תכנוניים את מספר הדירות שיתווספו.

סוגיה שמסעירה בשנה האחרונה את לשכת עורכי הדין היא אם ראוי שעורך דין ייצג דיירים שמתקשרים בהסכם עם יזם שהוא מייצג בפרויקטים אחרים. לרשות התחדשות עירונית עמדה נחרצת ביותר בעניין זה - לא רק שעורך דין אינו יכול לייצג במקביל את היזם ואת הדיירים, אלא היא אף ממליצה לפסול עורך דין שייצג את היזם בעבר: "עורך הדין מצהיר כי אין לו ולא יהיה לו במהלך כל ביצוע הפרויקט קשר משפחתי או עסקי עם היזם ואינו מייצג אותו ולא ייצג אותו בעבר בתחום ההתחדשות העירונית". עם זאת לעניין הייצוג בעבר נקבע סעיף מרכך, שלפיו עורך הדין יודיע לדיירים על כך שייצג את היזם בעבר ויהיה עליו לקבל את הסכמתם.

בנוגע לסוגיה זו, ועדת האתיקה של הלשכה כבר המליצה שעורך דין שמייצג על בסיס קבוע חברה יזמית לא יוכל לייצג דיירים שהתקשרו עמה. החלטה זו עוררה התנגדות בקרב חברי הלשכה, במיוחד בוועדת המקרקעין, שטענו שבמיזמים שאינם התחדשות עירונית כללי האתיקה מאפשרים לייצג במקביל את חברת הבנייה ואת לקוחותיה, אם הצדדים מסכימים לכך.

סעיפים נוספים שנועדו למנוע ניגוד עניינים ממליצים לאסור על עורך הדין לפעול במקביל כמארגן מיזמי התחדשות; להיות בעל זכויות בקרקע; ולייצג דיירים בבניינים שגובלים לפרויקט.

הסכם המדף מציע גם שתשלום שכר הטרחה ייעשה פיזית על ידי הדיירים, אף שהכסף מגיע מהיזם במיזמי התחדשות, ושייקבעו אבני דרך לתשלום בהתאם להתקדמות הפרויקט. עורכי הדין עשויים להתנגד לקביעת אבני דרך בטענה שהמדינה מתערבת בהסדר בין שני גופים פרטיים.

הסכם המדף מפרט גם את תחומי האחריות של עורך הדין ואת משימותיו: פגישות שוטפות עם נציגות הדיירים; שליחת עדכונים פעם ברבעון; השתתפות באספת דיירים; ליווי בבחירת יזם, חברת פיקוח ושמאי; סיוע מול מוסדות המדינה; וכדומה.

משר הבינוי והשיכון יעקב ליצמן נמסר: “אני מברך על עקרון השקיפות שמקבל ביטוי ממשי בנוסח ההסכם”.