פרצה לדיירים סרבנים: החלטה של בית המשפט המחוזי עשויה לעצור פרויקטי תמ"א 38

פסק דין של השופטת לימור ביבי מבית המשפט המחוזי בת"א אשר ניתן לאחרונה (27 באפריל) מאיים על אישורם של פרויקטים חדשים מסוג תמ"א 38/1 ופותח פרצה לדיירים סרבנים לטרפד פרויקטים מבלי שיופעל עליהם חוק הדייר הסרבן המאפשר את קידום הפרויקט כאשר יש רוב של שני שליש מבעלי הזכויות.

מדובר בפרויקט של חברת אקו סיטי ברחוב בני משה 9-11 הכולל 16 דירות בבנייני רכבת. בעלי הדירות המערערים מחזיקים בדירה בבניין כאשר יתר בעלי הדירות הסכימו לפרויקט התמ"א. לפי ההסכם, הפרויקט צפוי לכלול את חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, תוספת שטחים לדירות הקיימות לרבות ממ"דים, תוספת מרפסות לחלק מהדירות. עוד כולל הפרויקט בניית 14 דירות חדשות, וכן חניון רובוטי – אשר מיועד לשרת את שני הבתים המשותפים וכולל בסך הכול 49 מקומות חניה - 18 עבור הדירות החדשות ו- 31 לשימוש יתר בעלי הדירות בבית המשותף ובבית המשותף הסמוך על בסיס "מקום פנוי". דירת המערערים ממוקמת בקומה הראשונה של הבית המשותף, בסמיכות לתאי הקליטה ולשבילי הגישה למתקן החניה האוטומטי, אשר מיועד לשמש הן את הבית המשותף והן את הבית המשותף הסמוך.

רחוב בני משה בתל אביב צילום: גוגל סטריט ויו

המערערים הגישו ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב יפו, אשר במסגרתו התירה, בהתאם לסמכותה את מימוש הפרויקט למרות התנגדותם לביצועו, כאשר במרכז הדיון עמדה סוגיית הסדרת מקומות חנייה במסגרת הסכם בין היזם לבין בעלי הדירות.

על החלטה זו ערערו המתנגדים לפרויקט לבית המשפט המחוזי אשר כאמור הפך את ההחלטה. בהחלטת המחוזי קבעה השופטת ביבי, כי במסגרת פרויקט המתבצע בהתאם לתמ"א 38, לא נדרש בהכרח להוסיף מקומות חנייה לדירות הקיימות, ככל שלא הייתה להן חנייה קודם לכן, אלא שיש רק להשלים את תקן החנייה, בהתאם לתוספת הבנייה מכוח התמ"א וכן להוסיף את החנייה שנגרעה, במידה שנגרעה, כתוצאה מתוספת הבנייה. המשמעות של החלטת השופטת היא כי נושא הצמדת החניות אינו נתון לשיקול דעת המפקחת ולא מתאפשר לרוב של שני שליש מהדיירים לכפות את קיום ההסכם. "ההחלטה בדבר בניית מתקן החנייה אשר ישמש את שני הבתים המשותפים, באופן שיחייב הקנייה הדדית של זיקות הנאה – חורגת ממתחם ההחלטות עליהן חולש חוק החיזוק ובהתאמה לכך, חלות עליה הוראות, המחייבות הסכמת רוב מוחלט של כל בעלי הדירות בכל אחד מהבתים המשותפים. על כן, לא ניתן להוציא לפועל הפרויקט במתכונתו הנוכחית – קרי עם החניון כפי שהוא מתוכנן", לשון ההחלטה.

החלטה זו מערערת את חוק הדייר הסרבן בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 שבהם יש הצמדה של חניות. ובכך מחליש את כוחו של סעיף 5 לחוק החיזוק, המאפשר קידום פרוייקטים על סמך הסכמת שני שליש מהדיירים בלבד. המשמעות היא שבכל הקשור לנושא החניות והצמדתן יש צורך ב-100% הסכמה של בעלי הדירות.

עו"ד משה רז כהן צילום: תמר מצפי

לדברי רז-כהן, "השופטת לימור ביבי בהחלט מוערכת וזוכה להערכה רבה בקרב עורכי הדין אולם הפרשנות שבה נקטה אינה היחידה האפשרית. בית המשפט העלה נימוקים בעלי משקל לפרשנות הרואה בהצמדה לדיירים, עניין זר שמחוץ לסעיף 5 לחוק החיזוק. אולם נראה כי פרשנות אחרת הייתה הולמת יותר את מטרות חוק החיזוק. אמנם חוק החיזוק קובע כי הצמדת מקומות חניה לדירות החדשות ניתנת לביצוע ברוב של שני שלישים. מכך למד ביהמ״ש על דרך השלילה שיש צורך בהסכמה של כלל הדיירים להצמדת חניות לדירות הקיימות. אולם בחוק החיזוק נעדרים עוד הרבה אלמנטים. כך למשל קבוע בו שהדירות שתבנינה תהיינה בבעלות הדיירים, ובכל זאת קבע בית המשפט העליון שניתן לאכוף ברוב של שני שלישים התקשרות עם יזם שיקבל את הבעלות בדירות החדשות, וכך עוד עניינים טבעיים רבים שעולים מתוך סדר דברים סביר של פרוייקט, ודי ברוב של שני שלישים כדי לאכפם אף שלא הוגדרו במפורש בחוק. נראה אפוא כי אין לקבוע כי כל פרט שהושמט מסעיף 5 הוא בגדר הסדר שלילי שטעון הסכמה של כל הדיירים. גישה כזו, תביא להכבדה בלתי אפשרית על עסקאות תמ"א".