5 שנים להעלאת המס על המשקיעים בדיור: הניתוח הצליח, החולה גוסס

העלאת המס ביוני 2015 היתה רק חוליה אחת בשרשרת ארוכה של גזירות על משקיעים: ב־2012 הגביל בנק ישראל את המשכנתא שמשקיעים יכולים לקחת מהבנק ל־50% בלבד מערך הנכס; ב־2014 בוטל הפטור ממס שבח (25% מהפער בין קנייה למכירה) למוכרי דירה נוספת; גם דירות מחיר למשתכן, שנבנו על קרקעות המדינה למגורים, יועדו רק למי שאין בבעלותם דירה, והשאירו את המשקיעים מחוץ למגרש. בדרך היתה גם הפארסה של מס דירה שלישית - מס בגובה 1% מערך הנכס בכל שנה לבעלי 3 דירות ויותר. כחלון הוביל מהלך לעיגון המס בחקיקה, אך ההליך בוצע באופן פסול ואחרי שאושר בממשלה ובכנסת נפסל בבג"ץ.

כחלון לא המציא את העלאת מס הרכישה על משקיעים. בפברואר 2011 בוטלה מדרגת מס ראשונה של 3.5% בלבד לרוכשי דירה נוספת, עד לסכום של 970 אלף שקל ובמקומה נכנסו מדרגות מס חדשות של 6% מעל מיליון שקל ו־7% מעל 3 מיליון שקל. באוגוסט 2013 נכנסו גם מדרגות של 8% מעל 4.5 מיליון שקל ו־10% מעל 15 מיליון שקל. כחלון בסך הכל הרחיב באמצעות הוראת השעה את מדרגת ה־8% כך שתחול כבר מהשקל הראשון.

אין ספק שהמהלך נשא פירות. הנתח של המשקיעים בשוק הדיור ירד בחדות, מ־29% בתחילת העשור ל־13% בלבד כיום. בשנה שעברה רכשו משקיעים כ־14 אלף דירות, לעומת יותר מ־30 אלף דירות להשקעה שנרכשו ב־2015 - רובן המוחלט ערב כניסת ההוראה החדשה. רק לאחרונה פרסמה הכלכלנית הראשית באוצר שירה גרינברג כי רכישות המשקיעים באפריל הסתכמו ב־245 דירות בלבד, שפל היסטורי וירידה חדה של 76% בהשוואה לאפריל 2019. "מלאי" הדירות שמחזיקים משקיעים - רכישות חדשות פחות מכירות - יורד מדי חודש. מאפריל 2016 ועד מרץ האחרון נגרעו ממנו 23,500 דירות.

המחירים ממשיכים לעלות

במציאות הנוכחית, שבה השקעה בדירה נכנסה עמוק למיינסטרים, קשה לזכור שהשקעה בדירות כמעט לא היתה קיימת לפני 15‑20 שנה. בתחילת שנות האלפיים, רק כ־3% מהישראלים החזיקו דירה נוספת ורבים מהם קיבלו אותה בירושה. כיום, לעומת זאת, ליותר מ־10% ממשקי הבית יש שתי דירות לפחות. אפיק ההשקעה הזה פרח בעקבות הרצון של ישראלים רבים ליהנות מהזינוק הגדול במחירי הדירות שנרשם מאז 2007; לחמוק מהרפורמות שמיסו אפיקי השקעה אלטרנטיביים; מהצורך או הרצון של רבים לגור בשכירות - בתל אביב למשל יותר מ־50% מהתושבים שוכרים; ומירידת הריבית במשק, שהפכה את הרכישה עצמה ואת פירות ההשכרה למשתלמות יותר.

משה כחלון צילום: לע"מ

הבעיה היא שבכלל לא בטוח שהמלחמה במשקיעים השיגה את מטרתה, ודאי כשזוכרים שהיא היתה בסך הכל אמצעי - לצינון השוק, להפחתת ביקוש ולירידת המחירים - ולא מטרה בפני עצמה. אחרי חמש שנים, ניתן לקבוע בוודאות שרכישות המשקיעים אכן ירדו דרסטית. אלא שבאותן חמש שנים מחירי הדירות עלו ב־17% ומחירי השכירות עלו ב־10%. אז מה הועילו חכמים בתקנתם? הניתוח אולי הצליח, אבל מצבו של החולה - שוק הדיור - רק החמיר.

הדרישה ששלח בימים האחרונים שר השיכון יעקב ליצמן לשר האוצר ישראל כץ, להפחתת שיעור מס הרכישה רק למשקיעים בפריפריה, מעלה מחדש את הוויכוח בנוגע לעתידה של אותה הוראת שעה.

ליצמן ציין בפנייתו לכץ כי "שיעורו הנוכחי של המס השפיע לטובה על ריסון הביקוש בהשקעה בדירות, בעיקר במרכז הארץ", אולם קרא לשר האוצר לתמוך בהפחתת המס בפריפריה, דווקא בשביל להמשיך את אותה מגמה: "ריסון ביקוש המשקיעים במרכז, והסטה של הביקושים מהמרכז לפריפריה בשל הפרשי המיסוי שייווצרו והמשך בנייה חדשה לטובת הביקוש לדירות להשקעה". עוד טען ליצמן כי רכישות משקיעים בפריפריה יסייעו להורדת מחירי השכירות באותם אזורים מכיוון שיגדילו את מלאי הדירות להשכרה - ויגדילו גם את הכנסות המדינה ממסים בשל חזרת המשקיעים לשוק.

אלא שמרבית הטענות שבהן מנופף ליצמן ישמשו בעיקר את המצדדים בהפחתת המס וביטול הוראת השעה בכל חלקי הארץ. גם תוספת הבנייה של דירות, גם הגדלת היצע בשוק השכירות וכמובן הגדלת הכנסות המדינה ממסים, בשל התעוררות השוק הרדום.

שוק הדיור לקראת ירידה מתבקשת בהתחלות הבנייה. בגלל ההאטה במשק, האבטלה הגואה והקושי של הקבלנים להשיג מימון. במצב כזה, לא מן הנמנע שהמשקיעים עשויים לספק חמצן קריטי לענף הבנייה למגורים, שמוכרח בכל שנה - על פי יעדים שמציג משרד האוצר עצמו - לייצר התחלות בנייה של 50‑60 אלף דירות.

בנייה בתל אביב צילום: אוראל כהן

איך בונים בלי משקיעים?

המשקיעים הם לא פעם הגורם שמתניע פרויקט, באמצעות רכישה מאסיבית של דירות על הנייר. זהו שלב קריטי לכל יזם שרוצה לקבל מימון וחייב לעמוד בהתניות למכירה מוקדמת.

המשקיעים גם קונים בדרך כלל את הדירות בפרויקט שאף אחד לא רוצה לקנות עבור עצמו - קטנות, אפלות, מעל חדר הזבל, קרובות מדי למפלס הרחוב, מתחת לפני הקרקע. המשקיעים לא בוחנים את הדירות האלה לפי איכות החיים שהן מציעות, אלא בעיקר לפי התשואה הצפויה. הם מחפשים שוכר שיסכים להיכנס לדירה כזו לשנה שנתיים במחיר הנכון - אז ימכרו אותה ברווח, או ימצאו שוכר חדש.

מעבר לכך, המשקיעים של היום הם משכירי הדירות של מחר, שוק שהמדינה עצמה לא מפסיקה להצהיר כמה היא רוצה שיהיה גדול ומפותח. מדיניות שמצד אחד נאבקה במשקיעים פרטיים ומצד שני מתמרצת קרנות השקעה לרכוש דירות להשכרה במס רכישה מופחת של 0.5% בלבד - קרן מגוריט רכשה כך השבוע 80 דירות בירושלים תמורת 200 מיליון שקל - מקפחת בעיקר את קופת המדינה.

ואם כבר, דווקא הפריפריה לא ממש זקוקה לתוספת דירות להשכרה. גם בגלל שהביקוש לשכירות נמוך יחסית בפריפריה וגם בגלל שלא מעט רוכשי דירות מחיר למשתכן - ש־70% מהם הגרילו דירות מסובסדות מחוץ לאזור המרכז - מתכוונים לנסות להשכיר את דירתם הרחוקה כדי להמשיך לגור בשכירות במרכז.

ולא פחות חשוב: במשרד האוצר יודעים שהם מוכרחים למלא את הקופה הריקה בכל דרך. במשרד העדיפו בשנים האחרונות שמשקיעים יקנו דירות בחו"ל ולא יתחרו עם מחוסרי הדירות בארץ. אבל המדיניות הזאת כבר לא רלבנטית כשהגירעון צפוי להגיע ל־150 מיליארד שקל.

מהצד השני, קיים חשש לזינוק נוסף במחירי הדירות, שעלו בקרוב ל־4% בשנה האחרונה. זו עלייה, אבל היא זניחה לעומת עליות בקצב דו־ספרתי שנה אחר שנה בשנים 2008‑2010. אם לקבלנים, ליזמים ואפילו לרוכשי מחיר למשתכן יש כרגע יותר מדי דירות שלא מושכרות ולא נמכרות, למה שהמדינה והאזרחים יספקו להם ביקושים מחודשים מצד משקיעים רעבים וימשיכו להזין את עליית המחירים?

מדובר במשחק מאוד עדין. כחלון רצה לפני חמש שנים להעלות את מס הרכישה למשקיעים לאזור ה־15%, אולם נתקל בהתנגדות נחרצת באוצר וסביב שולחן הממשלה, בעיקר בשל פחד שמהלך כזה ימוטט את שוק הדיור. גם הקבלנים וגם המשקיעים הם שחקנים חשובים בשוק בכלל ובשוק הדיור בפרט. גם הקבלנים וגם המשקיעים פועלים בשוק תחרותי מאין כמוהו - והטלת כל האשמה עליהם לא תועיל בכלום.

ואולי כדי למנוע ריצה של משקיעים אל השוק בעקבות הפחתת המס, הגיע הזמן להפסיק עם מס "טיפש" כמו מס רכישה - שנגזר אך ורק מתמורת העסקה ואינו כרוך ברווח כלשהו שינבע ממנה - ולעבור למס על הדיבידנדים, שהם דמי השכירות - כבר מהשקל הראשון.

אחרי שהפטור ממס רווחי הון (מס שבח) על מכירת דירה להשקעה בוטל ב־2014, הגיע הזמן למסות גם את הפטור מהרווח השוטף, השכרה עד לסכום של 5,000 שקל בחודש, בדיוק כמו באפיקי השקעה אחרים בשוק, שפטורים ממס רכישה. מס על שכירות גם יספק סוף סוף לשוק הזה את השקיפות הנחוצה לו, משום שכל העסקאות ידווחו לרשות המסים, וגם ימנע המון העלמות מס שכיחות כל כך בשוק הנדל"ן הישראלי.