"חברות הייטק מודיעות שהן עוזבות את הנכס, גם באמצע חוזה"

אחד הקורבנות הברורים של משבר הקורונה הוא שוק המשרדים, שמושפע ישירות מדפוסי שוק העבודה. אלא שאם בשיא ימי הקורונה של מרץ־אפריל עוד נותרה מעט אופטימיות בקרב אנשי נדל"ן בתחום המשרדים, כעת גם היא נעלמת על רקע המגמה ההולכת ומקצינה של חברות גדולות המוותרות על משרדים ועוברות לעבודה מהבית.

רק בשבוע האחרון חברת התוכנה הציבורית לייבפרסון הודיעה כי היא מאמצת את מודל העבודה מהבית באופן מוחלט עד שיימצא חיסון לנגיף הקורונה. החברה משתרעת על 6,300 מ"ר ומעסיקה כ־1,300 עובדים ברחבי העולם מהם, כ־350 מהם בישראל בפארק ההייטק רעננה. במהלך זה החברה עתידה לחסוך על פי הערכות 12–15 מיליון דולר בשנה. 

צילומים: עמית שעל

יש הסבורים כי שוק העבודה הגיע לנקודת האל חזור, והעבודה מהבית רק תלך ותתרחב, בעוד אחרים מאמינים כי בתום משבר הקורונה העובדים יחזרו לחיק המשרדים. עם זאת, ברור לכולם כי ההחלטות שחברות מקבלות בעת הזו מבוססות ברובן על השיקול הכלכלי והרצון לחסוך, לצד הרצון להימנע מזעזועים נוספים שמקורם בהתפשטות המגפה.

"ראינו כבר כמה חברות כאלה שעזבו שטחים של 1,500-2,000 מ"ר", מספר דני גפן, מנכ”ל משותף באקזיט נדל"ן, העוסקת בייעוץ ותיווך משרדים. לדבריו, הרצון להציג חיסכון מיידי הוביל מנהלים רבים בחברות הייטק להודיע לבעלי הנכסים באופן חד־צדדי על עזיבה של המשרדים: "כולם בשלבים של ניסוי וטעייה. כשמנהלים של חברת הייטק מחפשים מקום שאפשר לחסוך בו זה הדבר הכי קל וזמין שהם רואים. הבעיה היא שיש חברות שמרשות לעצמן לקבל החלטות לבד. הן פשוט מודיעות לבעל הנכס שהם עוזבים, לפעמים אפילו באמצע חוזה, וזה כמובן לא עובר חלק. התפיסה שלהן היא שבמקרה הגרוע זה יגיע לבית המשפט והם יוכלו לטעון לנזקי הקורונה".

זמן לקנות בזול?

הרצון לחסוך מוביל גם לצמצום שטחי המשרדים, ובמקרה שמדובר בשטח שמושכר לתקופה ארוכה הוא מתבטא בהכנסה של שוכרי משנה. לדברי גפן, הנטייה של החברות היא לצמצם שטחים ככל הניתן: "מתקשרים אלינו מהחברות ורוצים להכניס שוכר לרבע קומה או חצי קומה. לפעמים מדובר במיקומים סופר־אטרקטיביים שהן רק נכנסו אליהם לפני שנה והשקיעו אלפי שקלים למ"ר בשיפוץ ועיצוב. הן מוכנות להכניס שוכר גם במחירים נמוכים. יש חברות ששילמו 120 שקל למ"ר, ומתפשרות עכשיו על 90-80 שקל למ"ר בשכירות משנה, העיקר להכניס שוכר".

אלעד פוקס, אינדקס נדל”ן. ,אנשים מפחדים שהנכסים שלהם יישארו ריקים, ואני צופה גל מכירות במחירים מתחת למחיר השוק"

דוגמה לעסקת שכירות משנה מתהווה ניתן לראות במשרד פאר לוין יחסי ציבור, שהציע לאחרונה ארבעה חדרים להשכרה בשכירות משנה בסכום של 4,000 שקל בחודש לכל משרד, בשטח 12 מ"ר, כולל כל ההוצאות הנלוות של ארנונה ודמי ניהול. ממי פאר, מבעלי המשרד מספר כי תקופת הקורונה פתחה להם את העיניים: "הבנו שאפשר גם לעבוד מהבית וגם להיות יעילים. אנחנו ממוקמים בבניין אדגר ביד אליהו ושוכרים שם את קומת הפנטהאוז בשטח של 330 מ”ר עם מרפסת פתוחה בשטח 700 מ”ר. בתחילת הדרך השכרנו 50 מ"ר, וראינו שזה עובד טוב מאוד. במהלך תקופת הקורונה נאלצנו לפטר חמישה עובדים, ובמקביל לאחר החזרה לשגרה החלטנו שכל עובד יכול לעבוד יומיים מהבית. פינינו ארבעה חדרים, ויועצי התקשורת שלנו עברו לעבוד יחד בחלל פתוח גדול".

מלבד שכירויות משנה ומעבר לעבודה מהבית, חברות שנשארות לעבוד במשרדים ונגמר להן החוזה מבינות כי זו תקופה אידאלית מבחינתן לשדרג את הסכם השכירות שלהן או לרכוש משרדים לשימוש עצמי. החברות יכולות כעת למצוא מיקום אטרקטיבי יותר או שטח גדול יותר תמורת סכום דומה לזה שהן שילמו עד כה. לדברי אלעד פוקס, מנכ"ל אינדקס נדל"ן, העוסקת בייעוץ ותיווך משרדים, הנציגה הישראלית של חברת Savills הבינלאומית, חברות רבות מבינות שעכשיו זה זמן טוב לרכוש משרדים. אמנם לא מדובר בעסקאות ענק, אבל כשמסכמים את הכל מדובר בהיקף משמעותי. "מכירות של משרדים, במיוחד כאלה שהיו בקבוצות רכישה, תופסות תאוצה על ידי בעלי חברות שמחליטים שזה הזמן לרכוש שטח לשימוש החברה”, אומר פוקס. “באחת העסקאות הוצע שטח למכירה בסכום של 2.8 מיליון שקל, והקונה הפוטנציאלי הסכים ל־2.6 מיליון שקל – 200 אלף שקל מתחת למחיר שדרשו שהיה מחיר השוק. בשגרה זה לא היה עובר, אבל במקרה הזה המוכר התקפל והסכים להוריד מחיר. אנשים מפחדים שהנכסים שלהם יישארו ריקים, ואני צופה גל של מכירות במחירים מתחת למחיר השוק".

החברות אינן היחידות שמחפשות הזדמנויות בימים אלה. על פי הערכות בענף, בעלי הנכסים מתחלקים ל־60% שקנו שטחים קטנים, בעיקר בקבוצות רכישה, ו־40% שמחזיקים בנכסים שלמים. בשני המקרים יש גמישות מצד בעלי הנכסים, אם כי בקרב החברות הגדולות המחזיקות במספר גבוה של נכסים יש ניסיון להמשיך ולשדר עסקים כרגיל, בעוד בקרב אלה שמחזיקים שטחים קטנים ניתן לזהות את הלחץ וחוסר האונים. לדברי ג'קי מוקמל, מנכ"ל CBRE ישראל, העוסקת בייעוץ ותיווך משרדים, “קולם של בעלי הנכסים הקטנים נשמע אצל המתווכים, והם מבקשים סיוע ועזרה”. דוגמה קיצונית לכך ניתן לראות במודעה שמציעה משרדים בצפון הארץ בחינם, כלומר רק בתמורה לכיסוי הוצאות של ארנונה ודמי ניהול.

גפן מציג לדוגמה את המקרה של מגדל מידטאון בתל אביב בלב אזורי הביקוש: "אתה רואה פתאום שטחים מדהימים וחדשים במחירים של 65-70 שקל למ"ר ברמת גמר. הרוכשים שילמו מחירים גבוהים ודמיינו על 100 שקל למ"ר פלוס, ועכשיו אין להם בכלל תשואה, הם רק רוצים לעבור את התקופה".

דוגמה נוספת היא בניין משרדים שנמצא בשלבי בנייה מתקדמים כשהכוונה היתה לשווק אותו במחירי שכירות של 65-60 שקל למ"ר. אלא שגוף בודד הציע לבעלים של הבניין לשכור את כל הנכס בתמורה ל־50 שקל למ"ר. כרגע מתנהל מו"מ ויש סיכוי גבוה שהעסקה תצא אל הפועל. לדברי מאיר כהן, מנכ”ל חברת אופיס ספייס, “בעסקאות הקטנות כבר ניתן לזהות ירידה של עד 20%, כולל במרכז תל אביב”.

מנגד לבעלי הנכסים שנקלעו לקשיים, המשבר הנוכחי הביא עמו משקיעים רבים שנותרו עם כיסים עמוקים ומבקשים לנצל את המצב לרכישת נכסים במחירי רצפה. עם זאת, לפי כל הפעילים ענף, למרות הלחץ להשכיר או למכור, בעלי הנכסים ממש לא מוכנים להגיע למחירים הללו, לפחות בינתיים.

כשמדובר על חברות הענק שמחזיקות עשרות מבני משרדים, ניתן לזהות ירידות במחירים אם כי לפי גורמים בענף, החברות על פני השטח משדרות עסקים כרגיל ובדרך כלל מורידות את המחיר כשנכנסים למו"מ. ההתגמשות לא חייבת להיות במחיר, היא יכולה להתבטא בתקציב שיפוץ גבוה, בתקופות גרייס (דחייה של תשלומי השכירות הראשונים) ארוכות יותר, חוזי שכירות לזמן קצר יותר וגם הורדת מחירים ישירה. כל אלה כבר היו קיימים בענף טרם משבר הקורונה, אך העמיקו כעת.

ג’קי מוקמל, CBRE ישראל. "קולם של בעלי הנכסים הקטנים נשמע אצל המתווכים, והם מבקשים סיוע ועזרה" צילום: מורג ביטן

משרדים יהפכו למגורים

ומה בנוגע לחברות שכבר החלו בהליכי בנייה של משרדים? אמדוקס למשל, שיושבת בבניין ריט 1 ברעננה, והודיעה לאחרונה על פיטורים של כ־1,000 עובדים, בונה את הקמפוס שלה ברעננה — ונשאלת השאלה אם היא תזדקק לכל השטחים הללו. לפי המתווכים, חלק מהחברות שהמשבר פקד אותן בשלבי בנייה ראשוניים עצרו את הבנייה, כך שאם בעבר החברות בנו לפני השיווק, כיום המצב הפוך — קודם כל יחפשו שוכר ורק אחר כך יתחילו לבנות.

נקודת אור ניתן לזהות בתזכיר חוק ההסדרים, שבו ביקשה המדינה לאפשר להסב למגורים מחצית משטחי מגרשים המיועדים לבניית משרדים. רשות מקומית תוכל לאשר הוספת שימוש למגורים במגרש שאושרה לו תוכנית לתעסוקה או מסחר בוועדת התכנון המקומית או המחוזית, כך שניתן יהיה להוסיף לו דירות של עד 80 מ"ר ושימושים ציבוריים נלווים כגני ילדים. "אם זה יקרה זה יהיה מטורף. שטחים ששוויים כמשרדים 15 אלף שקל למ"ר יזנקו ל־55 אלף שקל למ"ר, ואז נראה כאן כניסה חזקה של משקיעים והרבה רכישות. זה יעיר את השוק", מסביר גפן.