הטבות לשוכרי המשרדים במקום הוזלה בדמי השכירות

שוק המשרדים ממשיך לרשום האטה בפעילות, ובאזורים מסוימים כמו בתל אביב נרשמו ירידות במחירי השכירות ובאחוזי האכלוס – הן בבניינים מסוג קלאס A והן במבנים הישנים ובעלי רמת גימור נמוכה יותר, קלאס B. כך עולה מסקר שערכה חברת נת"מ נכסים למחצית הראשונה של 2020.

הסקר מתחלק לשתי תקופות: התקופה הראשונה היא החודשים ינואר־פברואר שבהם המגמה בענף המשרדים עדיין היתה חיובית, והתקופה השנייה היא מחודש מרץ, לאחר פרוץ מגפת הקורונה, אז החלה ההאטה. אלא שגם עורכי הסקר מודים כי המספרים המוצגים בדו"ח אינם משקפים בהכרח את המצב האמיתי בענף.

“השיפוץ על חשבוננו”

הסיבה לכך היא שבעלי הנכסים מנסים להסוות את ירידות המחירים באמצעות הטבות והנחות שהם מעניקים לשוכרים בתמורה להותרת מחיר השכירות על כנו או לפחות בירידה מזערית. ההנחות מתורגמות לטובת השוכר בעיקר בחודשי "גרייס", כלומר חודשים שבהם הוא לא משלם שכירות, או בתקציב שיפוצים והתאמות או בדחיית תשלומי שכר הדירה.

חודשי גרייס ותקציבים לשיפוץ קיימים כבר שנים רבות, אך לדברי אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי נדל"ן בנת"מ, בעלי הנכסים הפכו ליצירתיים יותר בתקופה זו. "בעלי המשרדים יציעו לך לשפץ את הנכס בעלות של 3,000 שקל למ"ר ולך זה יעלה רק 2,500 שקל למ"ר. הם גם נותנים לך זמן ארוך יותר מבעבר עבור עבודות השיפוץ או ההקמה מתוך ידיעה שתוכל לסיים אותן קודם ולהיכנס למשרדים מבלי לשלם שכירות על התקופה שנותרה עד לסיום הזמן שהוקצב לך".

מגדלי אלון ברחוב יגאל אלון בתל אביב צילום: עמית שעל

לדבריו, גם שוכרי המשנה משחקים תפקיד חשוב בהישרדות של חברות שחתומות על הסכמי שכירות ארוכי טווח. "יש לנו לקוח ששכר הדירה שלו הוא 65 שקל למ"ר והוא הכניס שוכר משנה ב־40 שקל למ"ר וזה כמובן עדיין יותר משתלם לו מלהשאיר שטחים ריקים", סיפר.

ירידה ביגאל אלון

מהנתונים עולה כי במגדלים מקלאס A בתל אביב נרשמה ירידה נמוכה יחסית של 0.75% בשיעורי האכלוס במרבית האזורים. ירידות משמעותיות ניתן לראות ברמת החייל, כ־96% אכלוס במחצית השנייה של 2019 לעומת כ־93% במחצית הראשונה של 2020, ובציר יגאל אלון שבו ירדו שיעורי התפוסה ל־94.5% לעומת 98.7% במחצית הקודמת.

מתחם הבורסה ברמת גן איזן מעט את המגמה השלילית בזכות אכלוס מגדלים חדשים, ושיעור האכלוס בו עלה מ־89% במחצית הקודמת ל־96% במחצית הראשונה של 2020. דמי השכירות ירדו בשיעור של 2.52%, כאשר ירידות בולטות ניתן לראות בעיקר בציר יגאל אלון שם ירדו המחירים בשיעור חד מ־127.5 שקל למ"ר ל־119 שקל למ"ר - ירידה של כ־6.5%. ירידות בשיעורים נמוכים יותר נרשמו במתחם הבורסה, בציר מנחם בגין ובלב העיר. הערכה של נת"מ היא כי גם בהמשך נראה ירידה במחירים וכן קושי באכלוס שטחים פנויים או כאלה שיתפנו בטווח הקרוב.

כשמדובר על בניינים מקלאס B נמצא כי בתל אביב הירידה בשיעור האכלוס חדה יותר ועומדת על 1.76% לעומת המחצית הקודמת, אך עדיין שיעור האכלוס גבוה ועומד על יותר מ־90% ברוב האזורים.

האזורים שנפגעו במיוחד בשיעורי האכלוס היו ציר מנחם בגין שירד מ־95% ל־91%, וציר יגאל אלון מ־94% ל־91%. דמי השכירות ירדו בשיעור נמוך יותר מזה של הבניינים מקלאס A, ב־1.69%. רוב הירידות היו קלות אך גם כאן ציר יגאל אלון ירד בשיעור גבוה יותר מ־71 שקל למ"ר ל־67.5 שקל למ"ר, ובמנחם בגין ירידה מ־69 שקל למ"ר ל־68 שקל. לגבי מבנים אלה מעריכים בנת"מ כי דווקא נראה התייצבות ומעבר של חברות למבנים אלה כדי לצמצם עלויות.

יציבות בזכות פתח תקווה

בכל הקשור לאזורים שמחוץ לתל אביב מראה הסקר כי במבנים מקלאס A נשמרה יציבות באכלוס בעיקר בזכות העיר פתח תקווה שבה אוכלסו לאחרונה משרדים שהתפנו בעבר, בעיקר על ידי אינטל ובפארק עופר. שיעור האכלוס בפתח תקווה עלה מ־83% ל־91.7%. עם זאת בבני ברק חלה ירידה באכלוס מ־98% ל־94%, וברעננה מ־90.5% ל־87.8%.

במחירי השכירות חלה ירידה בשיעור כללי של כ־0.9%, שאותה ניתן לראות בעיקר ברעננה מ־74 שקל למ"ר ל־71 שקל, ובנתניה מ־64 ל־61.7 שקל למ"ר. לפי הסקר, חברות הייטק גדולות בהרצליה פיתוח מחפשות שוכרי משנה בשל המעבר לעבודה חלקית מהבית, וחברות קטנות יותר מנצלות את המצב כדי לשכור שטחי משרדים במחירים נמוכים משמעותית.

בבניינים מקלאס B בערים שעוטפות את תל אביב ניתן לזהות ירידה ממוצעת של 0.55% בשיעורי האכלוס אשר באה לידי ביטוי בצורה משמעותית בהרצליה פיתוח - ירידה מ־94.4% לכ־90%, ברעננה מ־92.5% ל־88%, ובנתניה מ־98% ל־94%.

מחירי השכירות ירדו בממוצע בשיעור משמעותי של 2.98%, והירידה החדה ביותר היא בבני ברק מכ־60 שקל למ"ר ל־53 שקל למ"ר. ירידות נרשמו גם בפולג בנתניה מ־53.8 שקל למ"ר ל־49.6, ובהרצליה פיתוח מכ־79 שקל למ"ר ל־76 שקל.

בן צבי מעריך כי מי שיניעו את השוק בעתיד לטוב או לרע יהיו חברות ההייטק "כי הן סוג של קטר בעולם המשרדים והן יובילו את המגמה בשוק". לדבריו, העובדים רוצים לחזור למשרדים. "לחבר'ה הצעירים קשה לעבוד מהבית, ואם יהיו ירידה וצמצום שטחים, אני חושב שזה לא יהיה שינוי דרמטי. לא תהיה התרסקות. לדעתי, זה יוביל לעלייה בשיעורי אכלוס מחוץ למרכז כי חברות יתחילו לחשוב לעבוד ליד הבית, בערי הלוויין כמו רעננה, רחובות, כפר סבא. זה לא יהיה ברמה של נטישת חברות, אבל תהיה עלייה בשיעורי האכלוס".