"הזדמנויות ההשקעה לא יגיעו ב־2020, אנחנו במרתון"

ג'יי אפשטיין, שותף בכיר בפירמת DLA PIPER, לא ממהר להספיד קניונים או שטחי משרדים ומאמין כי משבר הקורונה יציף מעלה את היזמים החדשניים והיצירתיים. אפשטיין, המשמש כמנהל משותף במחלקת הנדל"ן הגלובלית של הפירמה, הודף גם את הביקורת המושמעת נגד קרנות השקעה המשתלטות על רשתות הנמצאות בהליכי פשיטת רגל ומפטרות עובדים. "לולא ההתערבות, כל המשרות היו נמחקות", הוא מדגיש.  

עו"ד ג'יי אפשטיין צילום: ישראל הדרי

יותר מ־40 קמעונאיות בארה"ב הגישו בקשה לפשיטת רגל מתחילת השנה. מה יקרה לכל השטחים הריקים?

"אנחנו חוזים כעת בהאצה של תהליך שהתחיל בעקבות האתגרים שהציבו העלייה במסחר המקוון, שינויים דמוגרפיים ודברים נוספים. אבל כעת מדובר במשבר על סטרואידים ואנחנו מתמודדים עם הרבה פשיטות רגל. כמובן שחלקים שונים של מגזר הקמעונאות יחוו זאת בצורה אחרת. רשתות המזון והפארמה, למשל, שומרות על יציבות, ומרכזי קניות עם חנויות עוגן בתחומים האלה, מצבם טוב יחסית".

"כבר עכשיו אנחנו רואים קמעונאיות כמו אמזון שמנהלות מגעים עם ג'יי.סי פני ואחרות כדי לנצל את החנויות הגדולות הללו ואולי להפוך אותן למחסנים או מרכזי הפצה. 14 מיליון רגל רבועים של חנויות עוגן כאלה כבר עברו שינוי ייעוד והפכו למחסנים ומרכזי לוגיסטיקה, וכמובן שזה מעלה תהיות לגבי שאר השטח במרכזי הקניות". עם זאת, לדברי אפשטיין, שטחים הומרו לא רק למחסנים. "אנחנו עבדנו על קניון בטקסס שם הסבו את רוב השטח לקולג' קהילתי. כך שיש שימושים אחרים", הוא מציין.

לולא פרצה המגפה, איך היה נראה להערכתך מגזר הקמעונאות ב־2020?

"ב־2019 ובשנים שקדמו לה היו הרבה מאוד סגירות של חנויות וגם הרבה רשתות כלבו נעלמו מהנוף. בינואר 2020 צפינו שמספר הסגירות השנה יהיה נמוך יותר מאשר בשנה שעברה, אבל כמובן שזה לא קרה. מנקודת מבט משפטית, הרבה מחנויות העוגן הללו חתמו על חוזים לפני 30 שנה שחייבו אותן להישאר פתוחות. בחמש עד עשר השנים האחרונות החוזים הללו הסתיימו, מה שאיפשר לחלק מהחנויות הללו להיסגר. הנושא האחר בעסקי הקניונים הוא הסכמי השכירות המשותפת שמאפשרים לחנויות להיסגר או לצמצם שטח אם אין מספיק חנויות עוגן פעילות. כך שהתלות ההדדית אפשרה לקמעונאיות חזקות לדרוש הפחתת דמי שכירות או הפסקת התקשרות, אם אין מספיק חנויות עוגן פעילות. זה נושא שתופס תאוצה בשנתיים־שלוש האחרונות ועכשיו המגפה כמובן האיצה זאת בהיקפים שלא ניתן היה לדמיין".

"ויקטוריה'ס סיקרט רוצה לצאת מחוזה"

"אחת הליטיגציות המעניינות ביותר כעת מתקיימת בניו יורק, בהרולד סקוור, דרומית לטיימס סקוור. ויקטוריה'ס סיקרט ובאת'־אנד־בודי־וורקס תבעו את בעל הנכס בדרישה שישחרר אותן מהחוזה, משום שלטענתן הן פתחו את החנויות מתוך הבנה שתהיה תנועת קונים משמעותית ברחובות ניו יורק. וזה נעלם".

השתלטויות כמו זו של סיימון פרופרטי גרופ על רשת בגדי הגברים ברוקס ברדרס — היתה הרבה ביקורת על כך שקרנות משתלטות על קמעונאיות ומפטרות עובדים.

"בראש ובראשונה מדובר על התנהלות יצירתית של חברות מהסוג הזה, וסיימון פרופרטי נמצאת כמובן בחזית החדשנות בתחום. צריך לזכור, המטרה היא לשמר שוכרים. יש כאן הרבה סיכון. סיימון יודעים כמובן כיצד להחכיר שטחים אבל הם לא יודעים לנהל חנות, ומשום כך הם עובדים בשיתוף עם אות'נטיק ברנדס. הנושא של אובדן משרות, מעבר לסוגיית הבריאות, זו ההשלכה הגדולה והמשמעותית ביותר של המגפה. המשרות הללו יחזרו, באטיות. אם סיימון או מישהו אחר לא יתערבו בהליך פשיטת הרגל וירכשו את ברוקס ברדרס, כל המשרות עלולות להימחק. הם מצילים משרות, אבל לא יכולים להציל 100%. הביקורת הזו היא לא מוצדקת".

אלו דוגמאות תוכל לתת לייעודים חדשים לקניונים?

"נמשיך לראות התרחבות של קניונים לשימוש מעורב. בחלקם, קניונים הוסיפו בשנים האחרונות בנייני מגורים. אנשים רוצים להיות במקומות שבהם אפשר לקבל אוכל, בידור ומגורים בו זמנית. קניונים חדשים נבנים בצורה כזו, והקיימים מקבלים אישור להוסיף דירות".

רשת "הול פודס" בניו יורק צילום: בלומברג

היכן זה קורה? במדינות מסוימות בארה"ב?

"זה קורה ברחבי ארה"ב. כעת מדברים על כך שאנשים רוצים לצאת מהערים. הם לא רוצים לנסוע בתחבורה ציבורית או להיכנס למעליות. אחד השיקולים הרלוונטיים ביותר כשאנשים מדברים על בנייני מגורים חדשים הוא מדד ה־walkability. עד כמה אתה קרוב לתחבורה ציבורית, לאוכל, למקום עבודה. מעולם לא היו מרכולים בקניונים בארה"ב, אבל היום הול פודס, פרש מרקט ואחרות נכנסות לקניונים. רשת גרמנית (לידל, ת"ט) נכנסה לסטאטן איילנד מול".

"לפני חמש שנים פעל קניון מאוד מוצלח בסנטה מוניקה בשם סנטה מוניקה מול. היו שם חנויות עוגן גדולות כמו מייסי'ס והקניון היה מקורה וקרוב לים. מה הם עשו? הם הורידו את הגג, פתחו מסעדות עם נוף לאוקיינוס והקניון לשעבר הפך למרכז פתוח".

מה לגבי בתי מלון. מה יקרה במגזר הזה בשנה הקרובה?

"בדומה לקמעונאות, הם נפגעו קשה ומהר, אבל גם כאן צריך לנתח לפי סוגים. אנשים נוסעים יותר במכוניות, כך שמלונות הדרכים התאוששו. המאותגרים ביותר הם המלונות הגדולים העירוניים שמשמשים לכנסים. איש לא מקיים כנסים, וזה יימשך בוודאי עד סוף השנה. מלונות פאר באתרי נופש חוזרים, כי אנשים רוצים לצאת לחופשות. שמעתי את מנכ"ל הילטון מדבר לפני כחודשיים, והוא אמר שיחלפו שנתיים או שלוש עד להתאוששות מלאה. ויש כאלה שאומרים שזו תחזית אופטימית".

"אם אתה שואל אנשים מתי העיר ניו יורק תיראה ותתנהג כמו בינואר 2020, טווח התחזיות נע בין חמש לעשר שנים. אבל ערים שורדות דברים כאלה. בין אם המגפה השחורה, פיגועי 11 בספטמבר, ערים חוזרות. יש מחקרים טובים מאוד שמדגימים שאנחנו יצרניים יותר כשאנחנו נמצאים ביחד. 'אי אפשר לבנות תרבות ארגונית בשלט רחוק', זה מה שאמר מנכ"ל של קרן גידור גדולה בוובינר שהשתתפתי בו לאחרונה. וזה הרבה יותר קשה להיות חדשני כשאנחנו לא יושבים ביחד. הזום נפלא, אבל כעורכי דין, למשל, קשה להכשיר את הצעירים כשאתה לא יושב מולם. לא כל דקה, אבל לפעמים. כך שאין ספק שהערים יחזרו".

משרדים התכווצו בשנים האחרונות

גם חללים משרדיים לא הולכים לשום מקום, אומר אפשטיין. "אחד הדיונים הגדולים כעת הוא האם כולם יצמצמו שטחי משרדים, אמנם מוקדם לחזות, אבל אנחנו נזדקק ודאי לפחות שטח, כי חלק מכוח האדם יעבוד מהבית".

בחמש השנים האחרונות, מדגיש אפשטיין, משרדים התכווצו ממילא, בניו יורק וגם בלונדון, והפכו לקומפקטיים יותר, מה שיקשה לשמור על ריחוק חברתי. השילוב בין המציאות החדשה לטרנדים המתגלגלים מקשה על חיזוי הביקושים העתידיים. "יש גם אנשים שלא יחזרו לניו יורק, הם לא ירצו לסכן את העובדים בתחבורה ציבורית ויעברו לפרברים. כמה אנשים ייצאו לגמרי? מוקדם לומר. קונדה־נסט הודיעו באחרונה שהם רוצים להשתחרר מהחוזה שלהם של מיליוני רגל רבועים במרכז הסחר העולמי. הם היו אחד הדיירים הראשונים הגדולים שהעבירו לשם את עשרות הלוקיישנים שלהם בעיר, וכעת הם רוצים לצאת. הבעיה היא שאי אפשר פשוט לקום וללכת, כי יש להם חוזה ארוך טווח".

משרדי WeWork בניו יורק

מה לגבי המשרדים השיתופיים? וויוורק לא היו במצב טוב עוד לפני המגפה. מה יקרה כעת למודל הזה?

"וויוורק ושאר המשרדים השיתופיים הם השוכרים הגדולים ביותר בניו יורק, וושינגטון ולונדון והם לא הולכים לשום מקום. אין ספק בזה. מה שרוב האנשים לא מבינים, זה שחלק משמעותי מאוד מהאסטרטגיה של וויוורק בשנים האחרונות זה עניין היזמות. כלומר, הם מציעים לחברה גם לתכנן ולבנות עבורה את השטח ללא תוספת מחיר ומבלי שיצטרכו להתחייב לחוזה של עשר או 15 שנה. וזה עדיין מאוד אטרקטיבי".

"חללי עבודה שיתופיים יהיו אטרקטיביים מאוד עבור אנשים שאין להם מספיק טכנולוגיה בבית ורוצים להגיע לחלל עבודה שיש בו פס רחב יותר טוב, הדפסה יותר טובה. המנכ"ל החדש של וויוורק, סאנדיפ מתראני, חבר טוב שלי, הוא בחור מבריק. הם בוודאות ייפטרו מלוקיישנים מסויימים שהם לא פתחו עדיין. כל חברות המשרדים השיתופיים מנהלות עכשיו משא ומתן בניסיון להחזיר שטחים. לא ברור אם הם יישארו הדייר הגדול ביותר בערים האלה, אבל אני לא סבור שהקונספט ייעלם. התעשייה הזו שינתה את הדרך שבה אנשים מתייחסים לחללי עבודה".

"יש למודל משיכה רחבה מאוד להרבה סוגים של משתמשים. חברות, אנשים פרטיים, סטארטאפים קטנים, אנשים שפוטרו כעת מחברות גדולות וירצו לשכור שולחן. לוויוורק היו הרבה אתגרים בשנה שעברה בגלל ההנפקה הכושלת, אבל זה לא קרה משום שהמודל העסקי פגום, אולי ההנפקה היתה מתומחרת גבוה מדי, זה סיפור אחר".

"שוק דירות היוקרה בניו יורק מת"

אפשטיין מציג את תהליך ההסתגלות שעברה חברת Convene, שמשכירה חללים לכנסים. "הם התחילו לפני כתשע שנים, והם פועלים בערים הגדולות בארה"ב ובלונדון. כמובן שעכשיו איש לא רוצה לערוך כנסים, אבל הם משווקים את עצמם כפלטפורמה בסגנון זום, שיכולה לארגן, למשל, כנס לאלף אנשים, שזה לא דבר פשוט למי שלא עובד בחברה גדולה. הם חדשניים מאוד והמנהל שלהם הוא יזם מבריק".

העבודה מהבית שלחה הרבה אמריקאים לחפש בתים בפרברים. איך נראה השוק הזה כעת?

"המילניאלס, שרצו לחיות לחיות בערים, התחתנו, ילדו, ורוצים עכשיו לצאת מהערים. כך שהיתה מגמה כזו. כעת זה קורה בוודאות. הרבה מעמיתי שחיים בפרברים, מחוז ווסצ'סטר, מחוז מונטגומרי, העמידו את הבתים למכירה, כי ברור שאנשים רוצים אותם".

"הסוגייה הגדולה היא איך אני חוזר לעבוד במשרד, אם הילדים שלי לומדים בבית. ושוב, זה עניין של היצע וביקוש. הבת שלי מחפשת בית המון זמן, אבל ההיצע מוגבל, וברגע שנכנס בית לשוק, המחיר המבוקש מיד מזנק. לפני שנתיים־שלוש, איש לא רצה את את הבתים הפרבריים שבנויים על שטחים גדולים. הם לא קרובים לשום דבר, איש לא רוצה להתעסק עם זה. אבל היום יש להם חיים חדשים. למי שיכול לקנות אותם, כי הלוקיישנים יקרים".

לפי אפשטיין, הערים הגדולות בארה"ב הן המאותגרות ביותר בעת הזו, בגלל המעליות והתחבורה הציבורית. "דיברתי עם חברה טובה שהיא סוכנת נדל"ן בניו יורק, והיא אמרה שפלח דירות היוקרה בעיר, של 4 מיליון דולר ומעלה, פשוט מת. אנחנו מכירים אנשים שיש להם דירות גדולות בניו יורק שמוכרים ועוברים לבית הקיט שלהם וטוענים שלא יחזרו לעולם. התחבורה הציבורית בניו יורק לא שימשה רק עובדי צווארון כחול, כולם השתמשו בסאבוויי כדי להגיע לעבודה. זה אתגר גדול מאוד במקומות כמו ניו יורק, בוסטון, שיקגו. מקום כמו לוס אנג'לס יתאושש מהר יותר, כי זו עיר של מכוניות, לעומת וושינגטון שיש בה הרבה תחבורה ציבורית".

בזירת ההשקעות, אפשטיין מסמן משרדים בניו יורק כיעד אטרקטיבי במיוחד, אבל מדגיש כי ההזדמנויות טרם שם, כי קיים עדין פער גדול מדי בין ציפיות המוכרים והקונים. "בשורה התחתונה, למי שיש פרספקטיבה היסטורית ויודע איך להיות אופורטוניסט ולהביט מבעד למבוך הזה, יהיו הזדמנויות בנדל"ן. הרבה משקיעים ייהנו מתקופה מאוד מאוד מוצלחת. אולי לא ב־2020, כי לא מדובר כאן בספרינט, אלא בחצי מרתון או מרתון".