לממשלה לא בוער לקדם את חוק קבוצות הרכישה

הקריסה המהדהדת של ענבל אור ב־2016 הובילה לגיבוש הצעת חוק ממשלתית להטלת פיקוח ורגולציה על קבוצות רכישה. אלא שהקיפאון השלטוני מעכב כבר ארבע שנים את קידום החוק, ובינתיים עוד משפחות מוצאות את עצמן נפגעות מתחום הפעילות הפרוץ הזה. רק בשבוע שעבר הוציא בית המשפט צו הקפאת הליכים לקבוצת הרכישה של אלדד פרי, והחברים שהשקיעו את כספם בדירות יפות "על הנייר" עשויים להיוותר ללא דירה וללא כסף.

אלדד פרי (באמצע) בבית המשפט. "הוא כנראה לא האחרון" צילום: יובל חן

תחילה החוק דווקא קודם. בדצמבר 2018 אישרה ועדת שרים לענייני חקיקה את הצעת החוק שגיבשה שרת המשפטים לשעבר איילת שקד, שנועדה להגן על חברי קבוצות רכישה. הצעת החוק, שגובשה בהמלצת הצוות של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה עו"ד ארז קמיניץ, היתה אמורה להסדיר לראשונה את פעילות קבוצות הרכישה בתחום המגורים, תופעה שבעשור האחרון הלכה וצברה תאוצה ללא כל רגולציה.

אלא שהמשברים הפוליטיים עצרו את ההסדרה. "לצערי מאז 2018 היו תקופות בחירות שחזרו על עצמן ובכנסת ובממשלה לא ראו בנושא משהו שראוי לשים בראש סדר העדיפות", אומר סגן נשיא התאחדות הקבלנים חיים פייגלין. "בינתיים יש מקרה נוסף של קריסת מארגן קבוצות רכישה, שהוא כנראה לא האחרון. המקרים האלה רק ממחישים כמה מודל הקבוצות מסוכן. מי שחושב שהוא קונה דירה, ויש לו ביטחון מפני שקיבל הערת אזהרה, טועה. גם הטענה לחיסכון שיש במודל שגויה, כי המחיר אינו סופי, ולצד החיסכון הכספי לכאורה יש רמת סיכון מאוד גבוהה".

מה שווה התחייבות לדירה?

תזכיר החוק שאושר כלל איסור על שיווק מקרקעין הנעדרים תוכנית מפורטת, כך שהסכם הצטרפות לקבוצת רכישה שנכרת לפני אישור תוכנית מפורטת — מבוטל. בינתיים מארגני קבוצות רכישה גובים באין מפריע מקדמות של מאות אלפי שקלים על דירה רעיונית.

ענבל אור. לאחר קריסתה החלו לקדם את חוק קבוצות הרכישה צילום: יריב כץ

בנוסף כללה הצעת החוק חובת גילוי כבר בשלב הפרסום, כלומר ליידע את כל מי שמצטרף לקבוצת רכישה שאין כל התחייבות למסירת דירה, למחיר סופי של דירה או למועד מסירתה. העסקה שהחברים חותמים עם מארגן קבוצת הרכישה מעניקה להם רק זכות בקרקע, אלא שהפרסומים והתוכן השיווקי שמציגים מארגני הקבוצות עוסקים בדירות ובמועדי מסירה שלהן.

הצעת החוק גם קובעת כי כל הוצאה כספית המוטלת על חבר בקבוצה תהיה מגובה בהערכת שמאי מקרקעין, שהמארגן יהיה מחויב להציג לחברים. עוד נקבע כי המארגן יחויב לעדכן את חברי הקבוצה בדבר קבלת היתר בנייה לפרויקט, ובכל חצי שנה יחויב להציג להם דו”ח מפורט על התקדמות הבנייה. כמו כן מארגן הקבוצה יחויב לרשום אזהרה בטאבו על זכויות חברי הקבוצה בתוך שלושה ימים מיום חתימת ההסכם; וכספים שהעבירו חברי הקבוצה יופקדו בחשבון נאמנות של נאמן שאינו המארגן או גורם מטעמו. זאת על רקע ריבוי המקרים שבהם הכסף של החברים הופקד בחשבון של המארגן, והוא הועבר לצרכים שאינם קשורים לפרויקט.

"נרדמו בשמירה"

"מדובר במחדל קולוסלי של משרד המשפטים, הכנסת והממונה על חוק המכר במשרד השיכון", אומר עו"ד איתן ארז, מומחה לחדלות פירעון, המשמש כנאמן של החברות של ענבל אור. "מדובר בחוק חשוב שמכריח את המארגנים להיות שקופים, ומעניק לחברי קבוצה נקודות יציאה מפרויקט, אבל לחברי הכנסת יש כנראה דברים יותר חשובים לעשות. מאז קריסת ענבל אור, קבוצת יונייטד שרונה, שהיא גדולה בהיקף פי ארבעה מכל החברות של ענבל אור יחד, נקלעה לצרות, ועכשיו גם קרסה קבוצת אלדד פרי, שרק כשיהיה דו”ח נאמן נדע מה ההיקפים שלה ובכמה משפחות מדובר. משרד המשפטים, הכנסת והממונה על חוק המכר נרדמו בשמירה וזאת התוצאה. מי שיש לו הערות אזהרה, תהיה לו הגנה מסוימת. לאותם אנשים שלא קיבלו הערות אזהרה אין אחיזה בקרקע, והם יוגדרו נושים בלתי מובטחים, שצפויים לקבל אחוזים בודדים מהכסף שהשקיעו".

עו"ד אברהם ללום, יו"ר פורום מקרקעין בלשכת עורכי הדין, סבור כי המציאות בשטח היתה צריכה להשתנות מיד עם פרסום תזכיר החוק: "עוד לפני שגובשה הצעת החוק הממשלתית, גיבשנו בלשכת עורכי הדין הצעת חוק פרטית שקודמה באמצעות ח"כ אלי כהן. אלא שאז החליטה הממשלה לקדם בעצמה את הצעת החוק, וקידום הצעת החוק הפרטית נעצר. ישנם מארגני קבוצות רכישה שכן מאמצים את עקרונות תזכיר החוק ופועלים לפיו. עם זאת, אין ספק שאם החוק היה עובר, מקרים כמו המקרה האחרון והקפאת ההליכים של קבוצת אלדד פרי ייתכן והיה נמנע".

השטח של קבוצת הרכישה של אלדד פרי ברמלה. חלום הדירה נשאר על השלט צילום: ויקטוריה סינג

ממשרד המשפטים נמסר: “לאחר שמשרד המשפטים פרסם את דו”ח הצוות הבינמשרדי בעניין קבוצות רכישה, פורסם תזכיר חוק בהתאם להמלצותיו. לתזכיר התקבלו הערות רבות מהציבור, ניתנה עליהן הדעת ונעשו מספר תיקונים מהותיים בטיוטה שהועלתה לדיון בוועדת השרים לחקיקה. בעקבות פיזור הכנסת וקיומן של שלוש מערכות בחירות, וכן בעקבות משבר הקורונה, נדחה קידום הליכי החקיקה. הצורך הציבורי בקידום החקיקה ברור, ואנו מקווים שהנושא יקודם בזמן הקרוב בכפוף לסדרי העדיפויות”.