עיריית ת"א לישראל קנדה: תביאו את "ארבע עונות", תקבלו עוד 40 דירות

כניסה של רשת מלונות היוקרה "כדוגמת רשת ארבע עונות" (Four Seasons) נקבעה כתנאי של עיריית תל אביב למתן תוספת יוצאת דופן של זכויות מגורים, בשווי מוערך של 100 מיליון שקל לפחות לבעלי הקרקע — חברת ישראל קנדה ואחרים — מדרום למתחם התחנה בסמוך לחוף הים של תל אביב, כך עולה ממסמך מדיניות שהוצג אתמול לוועדה המקומית תל אביב.

בדיקת “כלכליסט” מעלה כי התנאי הייחודי ויוצא הדופן — שאינו מעולם התכנון — נולד כפתרון למחלוקת קשה של העירייה עם ישראל קנדה, הנמצאת בשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, בטענה של החברה להפרה של הבטחה מצד העירייה בנוגע לזכויות במגרש.

מלון ארבע עונות בבודפשט. פאר וחדרי אירוח גדולים במיוחד צילום: שאטרסטוק

מסמך המדיניות של עיריית תל אביב מגדיר את עקרונות התכנון במרחב של 135 דונם שמדרום לפארק המסילה בתל אביב, בין הרחובות אלנבי במזרח, קויפמן במערב, ובדרום רחוב אילת ודרך יפו. אחת המטרות המרכזיות שלו היא לעודד התחדשות וחיבור של הרחובות שמדרום לפארק המסילה עם הרחובות הצפוניים.

סעיפים סותרים

התוכנית מסמנת שורה של מתחמים שבהם תוגבל הבנייה, ולצדם ארבעה מתחמים שבהם תתאפשר בנייה של מגדלים בני 40 קומות. זאת, במטרה לספק מנוף כלכלי להתחדשותם.

המגרש שבו לישראל קנדה זכויות הוא המערבי מבין הארבעה, הוא מכונה מתחם הלפיד, על שם החברה שהחזיקה בעבר בזכויות בו. גודלו 18 דונם ומיקומו אטרקטיבי במיוחד בגלל קרבתו לחוף הים, למתחם התחנה ולמרכז סוזן דלל, בין הרחובות אשקלון במזרח, אילת בדרום, קויפמן במערב ופארק המסילה בצפון.

הפרק במסמך המדיניות החדש שעוסק במתחם הלפיד כולל שני סעיפים מוזרים, הסותרים זה את זה. בסעיף הראשון מובהר כי לא תתאפשר תוספת של זכויות בנייה מעבר לזכויות שנקבעו במסמך מדיניות ישן של העירייה שאושר ב־2011, לפיו אפשר לבנות במתחם רק שני מגדלים שבהם 150 דירות ו־23 אלף מ"ר לתעסוקה או מלונאות.

אבל בשורה הבאה נכתב, כי "הוספת מגדל שלישי ושינוי בינוי ותמהיל שימושים בחריגה מתא/ 5000 (תוכנית המתאר הכוללנית של תל אביב, שעל פיה באזור המדובר רק עד 25% מהשטח הבנוי יהיה מגורים), יבחנו במידה ויאפשרו פיתוחו של פרויקט בעל תועלת מלונאית בסטנדרט כדוגמת רשת המלונות הבינלאומית 'ארבע עונות'".

המשפט סתום למדי, וקשה להבין ממנו מה היקף הזכויות שהעירייה מעוניינת לאשר לישראל קנדה ושותפיה. עם זאת, הדו”ח השנתי לסיכום 2019 שפרמה חברת ישראל קנדה בחודש מרץ סיפק את התשובה, לאחר שנכתב כי "כפי שהוסכם עם עיריית תל אביב ובעלי הזכויות במגרש הסמוך, היקף הזכויות בפרויקט יעמוד על כ־120 אלף מ"ר, מתוכם חלק החברה כ־33 אלף מ"ר בחלוקה ל-55% מגורים ו־45% מלונאות".

לפי ההבנות, העירייה הסכימה להוסיף למגרש כולו 100 אלף מ"ר, וכן לאשר לישראל קנדה באופן חריג תמהיל של 55% מגורים ולא 25%, באופן שיאפשר לה לבנות כ־190 דירות (ולא 150 דירות בלבד). בכל מקרה, תמהיל כזה של דירות אינו בסמכות העירייה ויחייב פנייה לאישור הוועדה המחוזית. תוספת של זכויות בנייה ל־40 דירות ליד הים בתל אביב שווה לכל הפחות 100 מיליון שקל.

המתחם שבו אמור להיבנות הפרויקט. תנאי לא מעולם התכנון צילום: צביקה טישלר

כך או כך, העובדה שזהות הגוף שישכור מהיזמים את המלון משפיעה על מדיניות התכנון חריגה ולא ברור עד הסוף הקשר בין התנאי לתוצאה התכנונית שהעירייה מבקשת להשיג.

גורמים בעירייה הסבירו כי להקמת מלון העונה לצרכים של רשת בסטנדרט כשל “ארבע עונות” דרושים שטחי בנייה רבים, משום שהחדרים גדולים מהמקובל ויהיו במלון גם אולמות אירוח וכנסים. כדי להפוך מיזם כזה לכלכלי, הוחלט על תוספת של עשרות דירות. הבעיה היא שהסכם עם רשת מלונות נחתם בדרך כלל לתקופה קצובה של כמה שנים, שאחריהן היא יכולה לצאת מהקומפלקס והדירות כמובן ישארו במקומן.

נראה כי ההסבר העיקרי להחלטה של העירייה לאפשר ליזמים להוסיף מגדל ועשרות דירות נעוצה בטענה של ישראל קנדה כי כשרכשה את המגרש, במכרז של רשות מקרקעי ישראל, הובהר לה מהעירייה כי תקבל זכויות בנייה רבות. סיבוב הפרסה של העירייה הגיע מאוחר יותר באופן לא צפוי, ועלול היה לגרום לה לטענתה נזק כלכלי כבד.

ישראל קנדה ושותפיה מחזיקים בנתח של כ־7.5 דונם מהמגרש בו זכו במכרז של רשות מקרקעי ישראל שנסגר במרץ 2017 בתמורה ל־211 מיליון שקל. ביולי 2018 כבר נחשף ב”כלכליסט” כי היא מנהלת משא ומתן עם רשת מלונות היוקרה “ארבע עונות”.

חלקו השני של המגרש נמצא בבעלות Darinel Business, שמנהליה הם האחים בסל מניו יורק. בעת שפורסם המכרז לא היתה תוכנית מאושרת שעל פיה אפשר לבנות על המגרש, אלא רק אותו מסמך מדניות שאושר ב־2011, ואינו מחייב מבחינה תכנונית. אבל במסמכי המכרז הובהר היטב כי העירייה תסכים לאשר לזוכה במכרז זכויות בנייה נדיבות ומפליגות. אחרי שהמכרז נסגר העירייה נסוגה מההבטחות האלה וביקשה לצמצם את היקף הבנייה, אולם רק לאחר התכתבויות ופגישות עם נציגי ישראל קנדה נאותה לאפשר הגדלה כאמור של הזכויות כדי לעודד את פרויקט המלונאות.

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: “כל השיקולים נעשו על פי המלצות ומדיניות התכנון בהתאם לתכנית המתאר. כל הטענות לכאורה אין מקומן בשדה התכנוני. העירייה פועלת על פי החלטות של הוועדה מקומית“.

מגדלים חדשים בדרום

בנוסף, מסמך המדיניות שהוצג בעירייה מסמן עקרונות תכנון בעוד כמה מתחמים מסקרנים באזור. בבית רומנו בדרך יפו (המוכר גם כ"בית הסוחרים"), מרכז קניות ובילויים שנבנה ב־1947 ושייך לחברת נכסים ובניין מבית דסק”ש ושותפים, הוחלט לא להיענות לבקשת היזמים לבנות מגדל של 40 קומות, ולאפשר רק תוספת של שלוש קומות עד לגובה מירבי של שבע קומות. תוספת הבנייה תותנה בשיפוץ וחידוש המבנה.

במתחם ברחוב גת רימון, שבו פעל מפעל ניבה, ורכשה חברת Ybox ב־2017 בתמורה ל־150 מילון שקל, תתאפשר בנייה של שני מגדלים של עד 40 קומות. החברה כבר מקדמת תוכנית בניין עיר על פי עקרונות אלה. להערכת טל קופל המשנה למנכ”ל חברת madlan “אישורה של התוכנית החדשה יביא את המתחם לשווי של כ־300 מיליון שקל”.

במפגש הרחובות פינס, אילת ודרך יפו מקדמת חברת תדהר הקמת מגדל של 40 קומות, עם מסחר בקומת הקרקע, משרדים בקומות הראשונות, ו־150 דירות מעליהן. תדהר כבר מקדמת תב"ע, שצפויה להגיע לאישור הוועדה המקומית בשבועות הקרובים.