בוטלו היטלי השבחה בגובה עשרות מיליוני שקלים שדרשה עיריית חדרה

הפסד לעיריית חדרה: ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה מחוז חיפה, בראשות עו"ד אייל תיאודור שרון, ביטלה חיובים בגובה של מיליוני שקלים שהוציאה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה לבעלי נכסים במסגרת תוכנית המתאר לעיר חדרה חד/2020 שקבעה תנאים לתוספת של אלפי יחידות דיור לעיר. מדובר בהיטלי השבחה אליהם חשופים בעלי הקרקעות בשטח כולל של כ-11 אלף דונם, המהווים 21% מהמרחב העירוני של חדרה.

תוכנית המתאר של חדרה אושרה וקיבלה תוקף בשנת 2014 והיא חלה על כלל העיר בשטח 50 אלף דונם. מטרת התוכנית לבסס את העיר חדרה כעיר מרכזית ותיירותית, ולייצר בה תשתית לקיבולת של 185 אלף נפש לפחות. התוכנית קובעת הוראות לפיתוח שכונות מגורים חדשות, אזורי תעסוקה, שטחי מסחר, מלונאות ותיירות, מבני ציבור, פארקים ושמורות הטבע, לצד יעודים תכנוניים אחרים.

על שטח הכולל 11 אלף דונם מהתוכנית, המהווה 21% משטח העיר, הגדירה התוכנית את המגרשים "יעוד על פי תוכנית מאושרת אחרת". במגרשים אלה, חלקם מבונים וחלקם לא, תוכנית המתאר לא שינתה את התוכניות המאושרות שהיו קיימות בהם קודם לכן. למרות שהתוכנית לא שינתה את זכויות הבנייה הקיימות במגרשים אלה, קבעה תוכנית המתאר מסגרת תכנונית כללית אפשרית לאישורן של תוכניות עתידיות במגרשים אלה, תוך קביעת הנחיות לגבי צפיפות ושטח ממוצע לדירה. ועם כל זאת הובהר והודגש כי הליכי תכנון עתידיים ככל שיוגשו לתוספת יחידות דיור חדשות, אינם בבחינת זכות מוקנית של בעלי המגרשים, ולמוסדות התכנון יהייה שיקול דעת אם לאשרם או לא.

חדרה הדמיה: עדי בואנו

הוועדה המקומית סברה, כי תוכנית המתאר השביחה את הנכסים הכלולים ב"יעוד על פי תכנית מאושרת אחרת" והוציאה חיובים בהיטל השבחה בסך כולל של עשרות מילוני שקלים לבעלי הנכסים הפרוסים על פני 21% מהעיר. החיובים נתקלו במחלוקות שהגיעו לפתחם של שמאים מכריעים שהיו חלוקים בדיעותיהם. חלקם חישבו את גובה ההשבחה כתוצאה מתוספת הזכויות של תוכנית המתאר הכללית, וחלקם האחר קבעו שהתוכנית לא הוסיפה זכויות בפועל ולכן אינה משביחה. בגין חלק מהשומות המכריעות הוגשו 12 עררים לוועדת הערר המחוזית שאוחדו בהליך זה, והתקבלו על ידי וועדת הערר.

תוכנית המתאר אמנם קובעת תוספת של 25 אלף יחידות דיור לעיר, נוסף על 30 אלף יחידות דיור בתוכניות מאושרות ותקפות, אך אלה חלות במתחמים ספציפיים ולא חלות על המגרשים המדוברים. במגרשים המוגדרים "ביעוד על פי תוכנית מאושרת אחרת" התוכניות הקיימות נשארות על כנן, תוך שנקבעה מסגרת רחבה וכללית לתכנון עתידי אפשרי ייתכן ביעוד מגורים וייתכן ביעוד אחר, ייתכן בתוספת זכויות בנייה וייתכן שלא. הדברים פתוחים ונתוני לשיקול דעתם המלא של מוסדות התכנון ככל שתוגשנה התוכניות העתידיות.

עו"ד מוטי איצקוביץ צילום: שני נחמיאס

בעררים טענו בעלי הנכסים כי יש לאמץ שומות מכריעות שקבעו כי קרקעות המוגדרות ב"יעוד על פי תוכנית מאושרת אחרת", שלא במתחם תכנון ספציפי, לא ניתן לחייב בהיטל השבחה.

בעמדה זו כופרת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה שטוענת כי ההשבחה שיצרה תוכנית המתאר אינה נובעת מתוספת זכויות בנייה או הרחבת שמושים מותרים, אלא מהגדלת הפוטנציאל לאישורן של תוכניות נוספות שאולי יתירו שינויים בעתיד. וזאת ביתר קלות ובזמינות מיידית מבלי לעבור הליכים תכנוניים מפרכים, ועל כן יש קיים מרכיב השבחה בתוכנית המתאר. מנגד טענו בעלי הנכסים כי נוכח העובדה שהשינוי כרוך בהליך תכנוני נוסף, אין לגבות היטל השבחה בשלב זה.

ועדת הערר החליטה לדחות את עמדת הוועדה המקומית, והזכירה כי בבסיס דיני היטל השבחה עומד הכלל כי חיוב בתשלום יוטל אך ורק על מי שנהנה בפועל מעליית שווי הנכס, ואך ורק בשיעור המדויק המגיע ממנו, על מנת להבטיח גביית מס אמת. עוד נקבע כי בקרקעות המוגדרות ב"יעוד על פי תוכנית מאושרת אחרת", תוכנית המתאר לא מחוללת שינוי במצב הקיים, לא מרחיבה את השימוש והניצול של הנכס, אלא לכל היותר מתווה מסגרת כללית אפשרית לתכנון עתידי של השטח. בקרקעות אלה כלל לא הוקנו זכויות בנייה חדשות ומוסדות התכנון לא אפשרו יעודים משביחים חדשים במיקומים ספציפיים. "למעשה לא נקבעו פרטי תכנון קונקרטי או הנחיות מחייבות לתכנון עתידי שאולי כן ואולי לא יבואו ביום מן ימים", קבע תאודור שרון. "כל שנקבע הוא מעין ראשית הצהרת כוונות ופירוט מגמות תכנוניות עתידיות אפשריות שלא לצורך ביצוע, ובכפוף לשיקול דעת מלא ורחב של מוסדות התכנון לאחר הליך שיתוף ציבור. תכנון מופשט שכזה אינו מצמיח לבעל הנכס טובת הנאה ממשית ואינו מצית חיוב בהיטל השבחה".

לדברי עו"ד מוטי איצקוביץ ממשרד כץ, גבע, איצקוביץ, שייצג בעלי נכסים בעיר, "מדובר בהחלטה חשובה ואמיצה של ועדת הערר, אשר לא הסתפקה בפתרון "קל" של דחיית החבות בהיטל השבחה למועד אישור תוכנית מפורטת עתידית, אלא בחנה לעומק את השפעת התוכנית, את מהות הוראותיה ושאלת הפוטנציאל שנוצר, אם בכלל. מדובר בנדבך נוסף במגמת הפסיקה העדכנית, לפיה על החיוב בהיטל השבחה להוות בראש ובראשונה "מס אמת" שקשור קשר ישיר לעליית שווי המקרקעין, ולא להסתפק בתוצאת חישוב מבוססת הנחות כלליות".