האוצר: בעקבות הורדת מס הרכישה - המשקיעים חוזרים לשוק הדיור

סימנים ראשונים לחזרת המשקיעים לשוק הדיור. באוקטובר השנה משקיעים רכשו 1,400 דירות, 83% יותר מאשר באוקטובר שנה שעברה. בנוסף לכך הרכישות שבוצעו על ידי משקיעים היוו 18% מסך העסקאות, זאת לעומת 12% באוקטובר אשתקד. הנתונים האלה עולים בסקירה של ענף הנדל"ן למגורים באוקטובר 2020 שפרסמה הכלכלנית הראשית במשרד האוצר שירה גרינברג.

עם זאת, בעוד שרכישות המשקיעים רשמו זינוק מרשים לעומת אשתקד, באוקטובר נרשמה ירידה של כ-18% לעומת כמות הדירות שקנו משקיעים בספטמבר ואוגוסט 2020, אז נמכרו כ-1,700 דירות בכל חודש למשקיעים (בין אוגוסט לספטמבר נרשמה ירידה קלה של 2%).

בסקירתה מציינת גרינברג כי העלייה ברכישת דירות על ידי משקיעים היא תגובה להורדת מס הרכישה עליה החליט שר האוצר ישראל כץ ביולי השנה. ביוני 2015 שר האוצר הקודם משה כחלון העלה באמצעות הוראת שעה זמנית את מדרגת המס הראשונה שמוטלת על רוכשי דירה להשקעה מ-5% ל-8%. באותה עת שיעור הדירות שנרכשו על ידי משקיעים עמד על כ-30%, בעקבות הצעד של כחלון שיעור הדירות שנרכשו על ידי משקיעים ירד בהדרגה מדי חודש לכ-12% מסך העסקאות.

הוראת השעה של כחלון אמורה הייתה לפוג מעצמה בסוף השנה, אבל כץ החליט להקדים את ביטולה כבר ליולי. ניצנים ראשונים של תגובת השוק להחלטתו מופיעים בסקירה. רכישת הדירות על ידי משקיעים שגרמה לעלייה בביקוש לדירות הייתה אחת הסיבות המרכזיות לעליית מחירי הדירות מאז 2008.

שירה גרינברג הכלכלנית הראשית במשרד אוצר צילום: אלכס קולומויסקי

על פי גרינברג העיר שבה נרשם הזינוק החד ביותר ברכישות של משקיעים היא בית שמש שבה משקל המשקיעים מסך העסקאות היה 27%, בעוד שבעבר היה משקלם בעיר הזו כ-10%. בעבר בית שמש דורגה 25 בקרב הערים המבוקשות על ידי משקיעים, וכעת היא מדורגת חמישית זאת על אף שמבחינת מספר התושבים היא מדורגת 15 בארץ.

על פי הסקירה גם אזור חיפה הפך אטרקטיבי למשקיעים כאשר ברשימת 20 הערים שמשכו הכי הרבה משקיעים נמצאות חיפה, קרית מוצקין, קרית ים ועכו.

את רשימת 20 הערים המובילות ברכישת דירות על ידי משקיעים מובילה בבטחה תל אביב שבה נרכשו באוקטובר כ-110 דירות על ידי משקיעים, שהיוו 33% מסך העסקאות בחודש זה. גם בחיפה נרשמה כמות גבוהה של רכישות משקיעים, כ-100 דירות. באר שבע חזרה למשוך משקיעים והיא דורגה רביעית מיד אחרי חיפה וירושלים עם קרוב ל-80 דירות להשקעה שנרכשו בחודש אוקטובר.

דירה למכירה בתל אביב (ארכיון) צילום: דוד הכהן

פרט חשוב נוסף שמציינת גרינברג הוא כי לפחות מחצית מהדירות שנרכשו על ידי משקיעים בעשרים הערים המובילות נמכרו במחירים שרלוונטיים גם לרוכשי דירה יחידה - כלומר משפרי דיור או כאלה שזו דירתם הראשונה. "המשקיעים מתחרים על אותן הדירות הנרכשות כדירה יחידה", הסבירה גרינברג ומפרטת כי התופעה בולטת במיוחד בפתח תקווה, נהריה, אשדוד ועכו. לעומת זאת פערי המחיר בין דירות שנמכרו למשקיעים לבין אלה שנמכרו לבעלי דירה יחידה בתל אביב, נתניה וירושלים היו מאות אלפי שקלים בטווח שבין 850-640 אלף שקל.

סימן נוסף לכך שהמשקיעים חוזרים לשוק הוא בכך ששליש מהדירות שמשקיעים מכרו הוא למשקיעים אחרים. גרינברג מציינת כי התופעה הזו החלה מאז ירד שיעור המס. קודם לכן שיעור הדירות שנמכרו ממשקיעים למשקיעים היה נמוך משמעותית.

יחד עם זאת באגף הכלכלן הראשי מציינים כי לצד העלייה ברכישת דירות על ידי משקיעים נרשמה גם עלייה חדה של 55% בהשוואה לאוקטובר שנה שעבר במכירת דירות על ידי משקיעים. בסך הכל הגידול הזה במכירות על ידי משקיעים לעומת גידול יחסי קטן יותר ברכישה הוביל לירידה של 130 דירות במלאי הדירות שמוחזקות על ידי משקיעים. עם זאת נראה כי השחיקה במלאי הדירות שמחזיקים משקיעים מאיטה. ברבעון השני של 2020 נגרעו 1600 דירות ממלאי הדירות שמחזיקים משקיעים- כלומר כ-530 בחודש.

ענף הנדל"ן למגורים הושפע באוקטובר מאוד מהסגר ומתקופת החגים. על פי הסקירה נרכשו בחודש זה 7,700 דירות, 20% יותר מאשר אוקטובר שנה שעברה, אך 19% פחות מאשר בספטמבר. הסבר אחד לכך הוא העובדה כי בשנה שעברה כל חגי תשרי חלו באוקטובר, ואילו השנה רוב החגים היו בספטמבר ורק סוכות חל באוקטובר. לכך צריך להוסיף את הסגר השני שהחל במחצית ספטמבר ונמשך עד אמצע אוקטובר.

באמצע ספטמבר - ערב הסגר ומעט לפני ראש השנה - נרשם שיא מכירות יומי כאשר ב-14-16 בספטמבר נמכרו מדי יום 250 דירות. בראש השנה ועם החלת הסגר המכירות צנחו לפחות מ-100 ביום, ובימים מסוימים לכמה עשרות עסקאות בודדות. כאשר החלו ההקלות הראשונות על הסגר לקראת סוף אוקטובר נרשמה התאוששות במכירות עד לשיא של כ-200 עסקאות ב-29 באוקטובר.

רק 1,000 דירות מחיר למשתכן נמכרו באוקטובר, נמוך ב-21% לעומת אוקטובר שנה שעברה. תופעה זו הובילה לכך שרק 23% מתזרים המזומנים של הקבלנים מקורו בפרויקטים של מחיר למשתכן לעומת 37% בשנה שעברה. בסך הכל באוקטובר תזרים המזומנים של הקבלנים היה 5.1 מיליארד שקל עליה של 22% לעומת אוקטובר שנה שעברה אך ירידה של 20% לעומת ספטמבר.

ומה אומרים נתוני הלמ"ס?

שילוב של חזרת המשקיעים לשוק עם המשך עלייה בביקוש לדירות הוא מתכון מובטח לעליית מחירים: על פי סקירה של הלמ"ס שגם היא פורסמה היום, בחודשים אוגוסט עד אוקטובר נמכרו 10,550 דירות. כאשר באוקטובר נמכרו 3,986 דירות חדשות - בשנתיים האחרונות רק ביוני השנה נרשם נתון גבוה יותר. בסך הכל, בשלושת החודשים שנסקרו נרשמה ירידה של 4% לעומת שלושת החודשים קודם לכן (מאי עד יולי 2020). במאי עד יולי (וכאמור במיוחד ביוני) נרשמה כמות גבוהה יחסית של עסקאות לקניית דירה חדשה, כיוון שחלק גדול מהן היו עסקאות דחויות שאי אפשר היה לחתום עליהן בתקופת הסגר הראשון - בחודשים מרץ ואפריל. עם זאת, שלושת החודשים שנבדקו בסקירה גבוהים בהשוואה לקצב מכירת דירות בשנים האחרונות. באוגוסט נרכשו יותר מ-3,100 דירות חדשות, וביולי 3,427. כך שבסך הכל ב-12 החודשים שבין נובמבר 2019 לאוקטובר 2020 נמכרו מעל ל-37 אלף דירות חדשות - גבוה ב-23% לעומת 12 החודשים קודם לכן, תקופה שבה נמכרו כמעט 31 אלף דירות חדשות.