המדינה עושה סדר בבלגן של חישוב שטח הדירות

מה נחשב לשטח הדירה - השטח בפועל, השטח הרשום בטאבו, השטח הרשום בהיתר הבנייה או השטח שעליו נדרשים לשלם ארנונה? פעמים רבות קיימים פערים ניכרים בין כל הרישומים הללו. כעת ועדה בינמשרדית מיוחדת - הכוללת את מינהל התכנון, הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים, משרד השיכון והשמאי הממשלתי - פועלת לראשונה לקביעת שיטת חישוב אחידה, כך נודע לכלכליסט. הוועדה הוקמה בהמשך לדו”ח שפרסם לאחרונה המשנה ליועמ”ש ארז קמיניץ בנושא האצת הליכי רישום נכסים בטאבו.

הפערים ברישום שטח הדירות קיימים גם בדירות ישנות וגם בדירות חדשות. אם בעבר הרישום בטאבו כלל רק שטחי מגורים, ללא מרפסות, דירות רבות שהיו רשומות בטאבו בשטח 50 מ"ר כללו בפועל 90 מ"ר. לימים, קבלנים עשו את הפעולה ההפוכה, וכללו בשטח הדירה את שטחי השירות ואף שטחים נוספים. בעקבות זאת חוק המכר וצו מכר דירות חייבו קבלנים לחשב שטח דירה כשטח מעטפת דירה בלבד, ולרשום בנפרד הצמדות כמו מרפסת לא מקורה, חניה או מחסן שהגישה אליו אינה מתוך הדירה. הטאבו אימץ את שיטת החישוב של צו מכר דירות, בהנחיית הממונה על המרשם, עו"ד שלומי הייזלר.

בנייני דירות בת"א צילום: עמית שעל

למרות זאת, עדיין קיימים פערים בחישוב השטחים ברשויות השונות, והשטח בהיתר הבנייה לא תואם את שטח הרישום בטאבו או בארנונה. כך למשל שטח דירה שנרשם בהיתר הבנייה מחושב על פי תקנות התכנון והבנייה, אך כשהדירה נרשמת כבית משותף לצורך רישום בטאבו, החישוב נגזר מצו מכר דירות ששיטת החישוב שלו אחרת, כך ששטח הדירה בטאבו יהיה שונה מזה שבהיתר הבנייה. במוקד ההבדלים חישוב עובי הקירות הפנימיים והחיצוניים, מרפסות, מרתפים, מדרגות בתוך דירה עם כמה מפלסים ושטחים משותפים בבניין.

הפערים הללו יצרו שלל בעיות. ראשית, בעלי דירות לא יודעים לנקוב באופן מדויק בשטח הדירה שלהם; שנית, רוכשי דירה על הנייר מגישים מעת לעת תביעות נגד קבלנים בשל פערים בין השטח הרשום לשטח הדירה בפועל; שלישית, אי אחידות מאפיינת גם את רישום שטח הדירה בטופס הארנונה; רביעית, אי אחידות בדיווחי עסקאות לרשות המסים; חמישית, חוסר אחידות בהערכות שמאי, במיוחד בכל הנוגע למחיר למ"ר; שישית, לצורך רישום בית משותף, נדרש לעדכן את תשריט הבית שהוכן בשלב היתר הבנייה לתשריט בית משותף כשהדירה צריכה להירשם בטאבו. ההליך מסורבל, ארוך ויקר, וגורם לכך שבעלי נכסים נמנעים או מתעכבים בהגשת בקשה לרישום בית משותף.

בראש הצוות הבינמשרדי עומדים עו"ד שולי אבני־שוהם, המשנה לראש הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין במשרד המשפטים; רותי שורץ חנוך, סמנכ"לית רגולציה במינהל התכנון; עמית גריידי, הממונה על חוק המכר; ואוהד עייני, השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים. מטרת הוועדה היא לאמץ שיטת חישוב אחידה, שתוצג גם לשלטון המקומי ותחייב גם אותו. עם זאת, שינוי חישוב הארנונה הוא משוכה לא פשוטה, מאחר שקרוב לוודאי שהשיטה החדשה תכווץ את הכנסות הארנונה בחלק מהרשויות המקומיות.

"הצוות יביא בשורה אמיתית לציבור", אמר עו”ד הייזלר. לדברי עייני, "נכון ששטח דירה פיזית לא נתון לפרשנות, אך רישום השטח נתון לפרשנות. מטרת הוועדה ליצור מכנה משותף בין חוק התכנון והבנייה ובין צו מכר דירות".

במשרד המשפטים מסבירים כי היעדר האחידות ברישום מוביל לכך שלעתים גם לשכות רישום מקרקעין (טאבו) במחוזות שונים ירשמו אחרת שטח דירות בעלות נתונים זהים.

עוד צוין כי איחוד שיטת החישוב תביא לקיצור הליכי רישוי, בין השאר מכיוון שכיום רישום בית משותף דורש תשריט חדש בגלל חוסר התאמה לתשריט שקיים בעת הוצאת היתר בנייה.