באקדמיה חוקרים את ניהול המבנים המשותפים: "חברות התחזוקה הן פתרון שווא"

באקדמיה טוענים כי בעיית התחזוקה של מבנים משותפים ברבי־קומות לא תיפתר אם חברות הניהול ימשיכו לפעול ללא פיקוח ממשלתי.

פרופ' רחל אלתרמן, מנהלת המכון לחקר העיר והאזור בטכניון, בדקה בעבודתה "מגדלים כושלים" את הכשלים בשוק ניהול ואחזקת בנייני מגורים. העבודה, שפורסמה בשנת 2005 הוגשה גם למשרד הפנים, והיא רלבנטית מתמיד על רקע פריחת המגדלים המיועדים גם למעמד הבינוני־נמוך ומצריכים ניהול מקצועי יותר משל ועד הבית הישן. מסקנת המחקר היא שישנה בעייתיות מובנית בתחום אחזקת המבנים.

הסיבה הראשונה שמציינת אלתרמן היא כלכלית, והיא נובעת לטענתה מכך ש"בישראל, בניגוד למדינות אחרות בעולם, לא רק בעלי הממון מתגוררים ברבי־הקומות. השילוב בין מגדלים לבין בעלי דירות ממעמד הביניים יוצר בעיית תחזוקה ראשונית של הבניינים".

ד"ר דני בן שחר, כלכלן מקרקעין מהטכניון שחבר לאלתרמן בעבודתה, מציג חישוב כלכלי שלפיו דירה בשטח 120 מ"ר צורכת דמי ניהול ריאליים של כ־670 שקל לחודש - סכום גבוה בהרבה משל רוב חברות הניהול בבניינים המיועדים למעמד הביניים. החוקרים מסבירים כי סכום זה אינו כולל שיפוצים בחזיתות הבניין שנדרשים מעת לעת.

בעיית הטרמפיסט

הסיבה השנייה לבעיית תחזוקה כלל־ארצית של בניינים העולה בעבודה, נעוצה בהעדר מנגנון חקיקתי שמאלץ דיירים להפריש כספים לתחזוקה, ואין כללים באשר לנהלים שחייבים להתקיים בכל בניין.

המחוקק, כך עולה מהעבודה, מצא פתרון בדמות מנגנון שאמור לדאוג לתחזוקת המבנים, בכך שהוא מאלץ כל יזם להתקשר עם חברת ניהול כתנאי לקבל טופס 4 - טופס אכלוס הבניין. אך אלתרמן מציינת כי "הפתרון של חברות התחזוקה הוא פתרון שווא", וכי במתכונת הנוכחית לחברת התחזוקה יש מניע כלכלי להמעיט בגובה דמי הניהול כדי לשרוד בשוק התחרותי שבו הן פועלות.

נושא נוסף העולה במחקר הוא בעיית הגבייה בבניינים. "מספיק שארבעה דיירים מתוך 40 בבניין לא משלמים, אפשר לפשוט רגל", מצוטט אחד מבעלי החברות שמנהלות בניינים המיועדים למעמד הביניים. "אמנם יש חוק בתים משותפים, אבל אין לו אכיפה". אלתרמן מכנה את הדיירים שלא משלמים "טרמפיסטים", וטוענת כי חוסר היכולת של חברות הניהול וועדי הבתים לטפל בהם הוא אחד מכשלי השוק.

אלתרמן מציעה כמה פתרונות לבעיית תחזוקת המבנים. הראשון הוא יצירת מנגנון להקמת קרנות הון שיסייעו בתחזוקת מבנים, הכולל שלוש חלופות: האחת, קרן פרטית - שאליה יופרש תקציב חודשי שיאפשר שיפוץ של המבנה מעת לעת, ונשיאה בתחזוקה שוטפת הכוללת תחזוק המערכות המורכבות של הבניין - פתרון שמתאים בעיקר למגדלי יוקרה.

החלופה השנייה היא קרן במימון יזמים - כאשר היזם שבונה את הבניין יחויב לפתוח את הקרן ולהפריש אחוז מסוים מערך הדירה לצורך תחזוקה - העלולה לייקר את מחירי הדירות. החלופה השלישית כוללת הקמת קרן ציבורית במימון ממלכתי, שתקצה חלק ממסים שנגבים בשוק הנדל"ן.

הפתרון: אגודת דיור

הפתרון השני שמציעה אלתרמן הוא יישום מנגנוני ניהול ואחזקת מבנים דוגמת אלה הקיימים בפלורידה המוסדרים ומעוגנים בחוקי המדינה. על פי מנגנון זה, כל בניין מחויב להירשם כאגודה, ועל חברי הוועד חלות חובות נאמנות המוגדרות בחוק. היזם מצדו מחויב במסגרת חוזה המכר לתת תחזית מדויקת החתומה בידי אנשי מקצוע לאומדן ההוצאות הנדרשות בבניין.

בצד האכיפה, דייר שלא משלם עלול למצוא את עצמו מחוץ לבניין. המנגנון מאפשר לאגודה להטיל עיקול על הדירה לאחר כמה התראות ואף למכור אותה כדי לגבות את החוב; כך נמנע מצב שבו כל דיירי הבניין מוחזקים כבני ערובה של דיירים "טרמפיסטים" בזמן שמצב התחזוקה הולך ומידרדר.

לבסוף, קוראת אלתרמן למשרדי הממשלה למצוא פתרון לנוכח הבנייה המואצת של המגדלים, ואף ממליצה להפסיק אישור תוכניות למגדלים שבהם יגורו בני מעמד הביניים.