פה טמונה ההזדמנות להורדת מחירי הדירות

מספר הדירות שאושרו לבנייה בוועדות המחוזיות בשנתיים וחצי האחרונות עומד על 41,060. מתוכן, 21,646 דירות כבר מיועדות לשיווק ליזמים על ידי מינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון ומכרזים למכירתם התפרסמו או יתפרסמו בקרוב. נתונים אלה, שנחשפים כאן לראשונה, נאספו על ידי מערכת "כלכליסט" מתוך מאגרי המידע הלא גלויים של משרד הפנים, מינהל מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון, והם מעלים תמונה בעייתית שמשפיעה על עליית מחירי הדירות בישראל.

אם משווים בין מספר הדירות שאושרו בוועדות המחוזיות לאלו שמיועדות לשיווק כרגע על ידי המינהל ומשרד השיכון, נוצר פער של כ־19 אלף דירות. כיוון שהוועדות המחוזיות לא עוקבות אחרי גורלן של הקרקעות שאושרו לבנייה ונתוניהן אינם מסונכרנים מול אלו של המינהל ומשרד השיכון, לא ניתן לדעת בוודאות מה עלה בגורלן של דירות אלו, שייתכן וחלקן תקועות בהליכים בירוקרטיים. במחצית הראשונה של 2012 פרסם מינהל מקרקעי ישראל מכרזים לבניית 9,507 דירות.

מנהל מינהל מקרקעי ישראל בנצי ליברמן צילום: עמית שעל

מתוך הדירות המיועדות לשיווק, יותר מ־15 אלף נמצאות באזור תל אביב, ירושלים ומרכז הארץ. בשבוע שעבר הכריז מנהל מינהל מקרקעי ישראל בנצי ליברמן במסגרת הוועידה המרכזית של "כלכליסט" כי "רק שיווק קרקע בין חדרה לגדרה ישפיע על מחירי הדירות". דירות כבר יש, כלומר המדינה יכולה לשנות כבר עכשיו את מפת המחירים. אך האמת הפשוטה היא שזה לא קורה כי המדינה לא רוצה שזה יקרה.

מינהל מקרקעי ישראל שולט ברוב המוחלט של הקרקעות

ככה נראה דיור בר-השגה פיתרון מצוקת הדיור בידי הממשלה מחירי הדיור, שהוציאו מאות אלפי מפגינים לרחובות לפני שנה, מאיימים שוב לזנק בשל אזלת ידה של הממשלה. "כלכליסט" מציע פתרונות אפשריים למצוקת הדיור, שמתמקדים בשינוי מדיניות: שחרור קרקעות עכשיו ובמחירים נמוכים נעמה סיקולר, 16 תגובות לכתבה המלאה 

הקרקע היא הרכיב הבודד היקר ביותר בעוגת העלויות שמשלמים יזמים לשם בנייה של דירות ובתים. עלות הקרקע מהווה בין שליש לחצי ממחיר הדירה הסופי, כשהשיעור המדויק מתוך המחיר תלוי בעיקר במחוז וביישוב שבהם ממוקמת הדירה.

החטא הקדמון שממנו סובל שוק הדיור בישראל הוא העובדה שכמעט כל הקרקע שייכת למוסדות המדינה. יותר מ־90% משטחי המדינה נמצאים בבעלות ישירה של מינהל מקרקעי ישראל, הממשלה והרשויות המקומיות. חטאם של ראשי המדינה לדורותיהם הוא חטא כלכלי־חברתי שעליו שילמו עד כה שלושה דורות של אזרחים. התפיסה שלפיה שליטת המדינה בקרקע מאפשרת לה להרוויח ממנה כסף שיעשיר את קופתה ויועבר אל האזרחים הוכחה כלא נכונה: בשורה התחתונה, בעשור האחרון עלה המחיר הממוצע של דירת 3.5–4 חדרים בישראל בכמעט 80%.

לצפייה במפה המוגדלת לחץ כאן

המתנגדים למכירת קרקע המונית בממשלה מתחלקים לשניים: אלה שחושבים שהקרקע, בשל היותה משאב ציבורי, צריכה להישאר לעולם בשליטת המדינה, ומן העבר השני בעלי התפיסה הפרקטית שחושבים שיש למכור את הקרקע לאט, לגרום לעליית מחירים וכך לממן את צרכיה של הממשלה.

ראש הממשלה בנימין נתניהו, יהיו מניעיו אשר יהיו, הודה בבעיה זו בגלוי, אך לא עשה מספיק כדי לפתור אותה.

אם נשאל למה הממשלה לא נותנת את הקרקע במחיר נמוך מאוד או אפילו בחינם, בזמן שברור שעליית מחירי הקרקע וכפועל יוצא מכך עליית מחירי הדירות הן מרכיב מרכזי בהתקרבות כלכלת ישראל למשבר נוסף, נגלה שהתשובה היא פוליטיקה פשוטה - מדובר בפתרון שיש סיכוי רב לכך שהממשלה הבאה תיהנה מההון הפוליטי־אלקטורלי שלו, ולא הנוכחית, בגלל אותן שנתיים וחצי שיש להמתין מרגע שמוכרים שטח ועד שהיצע הדירות באמת גדל.

נתניהו מבטיח, אטיאס מנסה אבל בסוף לא רואים תוצאות

ניסיונותיה של הממשלה הנוכחית לבצע שינוי באופן שבו נמכרות קרקעות, במטרה להפחית את המחירים על ידי הגדלת ההיצע, שונים מאלה של הממשלה הקודמת. ניסיונות אלו נראו מצוין במצגות של ראש הממשלה עד 2010. אולם בקיץ באותה השנה, כשהחל להתבהר שנתניהו לא באמת עושה מספיק כדי לבלום את זינוק מחירי הדירות, ראש הממשלה החל לזגזג.

במהלך 2010 בכל הזדמנות שבה שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס ביקש לפגוש את ראש הממשלה בעניין מכירת קרקעות הוא התקבל בברכה. נתניהו הבטיח לאטיאס הבטחות ותמך בו פומבית באירועים שונים. אבל בתוך פחות משנה הפנה נתניהו את אטיאס למשרד האוצר, ומרגע שהחל הלחץ מהפקידים שמנהלים את פנקס הצ'קים הממשלתי, המעשים החלו להתברר כשונים מההבטחות.

הדוגמאות לכך רבות, אך הדוגמה הטרייה והקיצונית ביותר היא זו של מכרזי מחיר למשתכן ל־1,200 דירות שהסתיימו באוגוסט האחרון בראש העין. כבר יותר משנה מטיף אטיאס, בגיבוי ראש הממשלה, להגדלת היצע הקרקע במכרזי מחיר למשתכן - מכרזים שבהם נקבע מחיר לקרקע שאמור להיות נמוך משמעותית מהמחיר הקבוע שדורשת המדינה במכרזים רגילים. בכפוף לכך, היזם הזוכה הוא זה שיבטיח לגבות את מחיר הדירה הנמוך ביותר מבין משתתפי המכרז. כלומר, מדובר במכרז שבו מחיר הקרקע הנמוך אמור להיות הגורם שיאפשר את הורדת מחירי הדירות.

אבל בראש העין זה לא מה שקרה. מחיר הקרקע ליחידת דיור שקבעה המדינה במכרזים אלו באוגוסט עמד על כ־330 אלף שקל בממוצע. לעומת זאת, מחיר הקרקע ליחידת דיור באותו מקום ממש בחודש מרץ השנה נסגר ברמות שנעו סביב 250 אלף שקל לקרקע לדירות. כלומר, המכרזים "הלא מוזלים" היו זולים בכ־30%–35%, וכך דווקא מכרזי הממשלה תורמים לעליית המחירים.