שלושת הכוחות המרכזיים אשר מאפשרים את מימושו של פרויקט תמ"א 38

לפני עשר שנים רעידת אדמה נחשבה לאירוע שמתרחש במדינות רחוקות, וחיזוק מבנה היה משהו שעושים עם עוד שכבה של טיח או צבע. היום כל אזרח בארץ מכיר את תוכנית מתאר ארצית 38 המדברת על חיזוק ושיפוץ מבנים ללא כל תשלום מצד דיירי הבניין.

תמ"א 38 כבר מזמן אינה בחיתוליה. למעשה, מדובר בילד, כזה שיש לו בעיות משמעת אמנם, אבל ילד בן עשר שמתחיל רק עכשיו לעמוד וללכת בכוחות עצמו.

בשנת 2008 נדמה היה כי הכל מאוד פשוט, "וזה כנראה מה שהפך את הכל למסובך", מסביר עו"ד שי הראל. לדבריו, "הסכמים נחתמו במהירות מקוממת כמעט, מתוך איזו אמונה שתיכף יקבלו הדיירים דירות מחוזקות בפני רעידות אדמה ובניינים משופצים. למציאות כמובן, היו תכניות אחרות ופרויקטים רבים נתקעו.."

חשוב להבין ששלושה כוחות מרכזיים הם אלו המאפשרים את מימושו של פרויקט תמ"א 38: הדיירים, היזם, והוועדה לתכנון ובנייה.

הדיירים

למרות שתמ"א 38 אמורה להעניק לדיירים בניין משופץ, מחוזק ועמיד יותר ובמקרים מסוימים אף הגדלה בשטח הדירה ללא כל עלות מצדם, אפילו ללא עלות ייצוג עו"ד, מסתבר שיש דיירים שמערימים קשיים רבים על התהליך.

ישנם דיירים אשר רואים עצמם נפגעים מפעולות החיזוק, למשל דיירי הקומות העליונות. מכיוון שהפרויקט ממומן על ידי תוספת בנייה לגובה, הדבר משפיע מאוד על דיירי הקומה האחרונה.

בנוסף, יש גם התנגדות של דיירים שחוששים מתקופת עבודות החיזוק, יש החוששים מכך שיש פרויקטים שלוקחים זמן רב, ויש גם דיירים שפשוט חוששים מאי הוודאות הכרוכה בפרויקטים מסוג זה.

לעיתים הדיירים המתנגדים הם בכלל שכנים מהבניינים הסמוכים שרואים עצמם נפגעים ולכן מקשים על קידום פרויקטים לא מעטים.

לדבריו עו"ד הראל, "עם זאת חשוב להבין כי הרגולטור לקח בחשבון את מרבית הפרמטרים הללו ואנו עדים לאחרונה לגל של תביעות נזיקיות נגד "סרבני תמ"א 38". ואכן, בתי המשפט הגדירו מהי התנגדות סבירה ובמידה וההתנגדות לא עונה על אחד מחמישה פרמטרים שנקבעו הרי שהדייר הסרבן חשוף לתביעה:

החוק קובע 5 מקרים שבהם לא ייראה סירוב בעל הדירה כבלתי סביר:

כאשר מדובר בפרויקט שאינו כדאי כלכלית.

לא הוצעו מגורים חלופיים לתקופת ביצוע הפרויקט.

לא הוצעו בטוחות הולמות לפרויקט.

קיום נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה, המצדיקות סירוב לחתום בתנאים הקיימים.

כאשר בעל הדירה הוא בעל מוגבלות ולא ניתנה לו התאמה למוגבלות.

בעל דירה המסרב בשל אחד ממקרים אלו, ואשר יוכיח זאת, לא יוכר כדייר סרבן.

השאלה אם ניתן לתבוע דיירים סרבנים מכוח פקודת הנזיקין באופן כללי, עדיין לא נדונה. אך מאחר שהמחוקק התווה מפורשות חקיקה פרטנית לפרויקט תמ"א 38, נראה כי תביעות נזיקיות שיוגשו נגד בעלי דירות יידחו או יועברו למפקחים על המקרקעין, שהוא ההליך הנכון והראוי ביותר.

תמ"א 38. מסתבר שיש דיירים שמערימים קשיים רבים על התהליך. צילום: עמית שעל

היזם

תמ"א 38 הגיחה לאוויר העולם בשנת 2008. הרעיון היה די פשוט – הדיירים ישדרגו את ויחזקו את דירתם ללא כל עלות, ובתמורה יקבלו הקבלנים זכויות בנייה לגובה. אלא שמאז שנת 2008, עברה תכנית המתאר הארצית שינויים רבים, חלקם אף דרסטיים, דבר שיצר אי ודאות משמעותית אצל הקבלנים ויזמים שעתה נזקקו להתמודד עם חזית נוספת שאינה רק הדיירים וזאת מבלי להיכנס לשאלת הכדאיות הכלכלית של פרויקט התמ"א 38.

ככלל, יזמים יעדיפו פרויקטים של תמ"א 38/2, כלומר הריסה ובנייה מחדש על פני חיזוק והוספה, ולו רק מהסיבה שהרבה יותר קל להתמודד עם בנייה מחדש מאשר עם הטלאה של מבנה קיים. עם זאת, לאור המלצת היועמ"ש מסוף השנה שעברה, פרויקטים בשלבי הרישוי של תמ"א 38/2 תמ"א מסוג הריסה ובנייה נעצרו ונוצר קיפאון. הוועדות המקומיות חוששות לקבל החלטות וכך גם ועדות הערער. אנו מצויים בתקופה של אי וודאות, הדיירים, היזמים, הוועדות המקומית המחוזיות והערער ממתינים למוצא פיה של המועצה הארצית.

הוועדה לתכנון ובנייה

"הועדות המקומיות לתכנון ובניה נמצאות כיום בקיפאון וממתינות למוצא פיה של הועדה הארצית לתכנון ובנייה, כשזו מהווה לשון מאזניים בין האינטרסים של היזמים והדיירים, הדיירים מבקשים לזרז תהליכים, היזמים מבקשים הקלות ואנו חיים כרגע במציאות שבה יזמים וקבלנים פועלים בעיקר באיזורי ביקוש בהם המחיר למטר בנוי גבוה בהרבה, כך למשל בראשון לציון או תל אביב מוגשות עשרות רבות של בקשות לעומת מעט מאד בצפת או ירוחם", מסביר עו"ד שי הראל.

״מסתמן כי שנת 2016 הופכת להיות שנה מכרעת אחרי עשור של לבטים לגבי הדרך הנכונה ביותר לייצר התחדשות עירונית שתהיה גם בטוחה יותר לאזרחי הערים וגם תספק תמריץ נח לקבלנים והיזמים, במאמר מוסגר אציין כי אם תהפוך תמא38 לתוכנית בעדיפות לאומית הרי שאז בנוסף ליתרונותיה הידועים, היא גם תספק מאות מקומות תעסוקה בכל מקום שבו תפעל" מסכם עו"ד שי הראל.

עו"ד שי הראל עוסק בתחום המקרקעין ומלווה תהליכי תמ"א 38 באזור המרכז.