שינויי האקלים: שיקול משמעותי ברכישת דירה בערי החוף בארה"ב

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

אם בעבר השיקולים העיקריים לרכישת דירה היו איכות מוסדות החינוך, תמהיל הקהילה, מערכת הבריאות, קרבה למרכזי הערים, נגישות לתחבורה ציבורית ועורקי תחבורה ראשיים, הרי שבשנת 2018 התווסף שיקול נוסף לרוכשי הדירות בערי החוף האמריקאיות – מצב תנודות האקלים. מדובר בטרנד חדש שיותר ויותר מאפיין שיקולים נדל"ניים בערי חוף ברחבי ארצות הברית בשנים האחרונות. לדוגמה, במיאמי בדרום־מזרח מדינת פלורידה, ערכן הכספי של דירות מגורים בבניינים משותפים גבוהים גבוה יותר מאשר יחידות דיור בבניינים נמוכים יחסית, הקרובים יותר לקו החוף. כיום זוהי מגמה מואצת בארצות הברית, יש לה שם, חוקרים ומומחים מעולם הנדל"ן. תכירו את הדיסציפלינה החדשה – ג'נטריפיקציה אקלימית (Climate Gentrification) הבוחנת את תנודות האקלים גם בהקשר לעסקות נדל"ן.

מיאמי, פלורידה. לא כזאת אטרקטיבית? צילום: Pixabay/jessica45

הראשון שטבע את המונח ג'נטריפיקציה אקלימית היה החוקר ג'סי מ. קינן (M. Keenan Jesse) אשר עסק בנושא של פיתוח עירוני בהסתגלות לאקלים, במסגרת בית הספר לעיצוב ללימודי תואר שני באוניברסיטת הרווארד. המחקר בחן יותר מ־250 אלף נכסים למגורים במחוז מיאמי-דייד (Miami-Dade County) משנת 1971. קינן השווה את הנתונים ומצא כי לנכסים גבוהים יותר במיאמי יש ערך רב יותר בשל גורמי אקלים, כגון גובה פני הים וסופות. המחקר שלו הראה את הקשר בין שינויי מזג האוויר והעלאת המחירים בשכונות במיאמי. על פי המחקר, ההעדפה של הרוכשים היא לנכסים עמידים במיוחד בפני הצפות. בפלורידה מתרחשים מקרים רבים של עלייה בגובה פני הים וסופות חזקות המסכנות את הנכס. לפיכך, בתים בסיכון שאינם מוגנים מפני שינוי באקלים ועלייה בגובה הגלים, מתחילים לאבד את ערכם.

לבדיקות הג'נטריפיקציה האקלימית, כשיקול מהותי ברכישת נכס בארצות הברית, יכולות להיות השלכות משמעותיות על תחום הנדל"ן. "אם ערכי הנדל"ן מתחילים לרדת במהירות בנכסים בסיכון גבוה, אנחנו יכולים להיות על סף משבר נדל"ני", כך לדברי חוקרים מאוניברסיטת הרווארד. המונח Climate Gentrification, שכאמור נכנס רק באחרונה ללקסיקון האמריקאי, מתאר את תפקיד שינויי האקלים, כגון גובה פני הים, הוריקנים ומידת ההצפות בערכים של כיול ערכי הקרקע. המחשבה של החוקרים היא כי במקרה של מיאמי, לדוגמה, נכסים נמוכים יותר בשכונות הקרובות לחוף יאבדו את ערכיהם במהירות ושכונות הממוקמות גבוה יותר, כגוןLittle Haiti ו־Little Havana המאופיינות באוכלוסיות של מהגרים מהאיטי, קובה בפרט ומרכז ודרום אמריקה בכלל בהתאמה יהפכו אטרקטיביות יותר.

מאז שנת 2000 ועד היום, המתאם בין עליית המחירים והריחוק מקו חוף האוקיינוס עלה בהתמדה וזה כנראה איתות מוקדם להעדפת נכסים גבוהים מעל פני הים. התחזית היא כי במהלך העשור הקרוב מדד שינויי האקלים יהפוך לגורם משמעותי יותר בשוק הנדל"ן עבור ערים רבות. כאשר בדומה למשבר העיקולים בשנת 2010 (עיקולים פסולים ביוזמת הבנקים הגדולים ומלווים אחרים) כל הערכים יירדו במהירות ויציבו נכסים מסוימים בסיכון גבוה. עוד אומרים החוקרים כי יש אנשים כיום שמשקיעים כספים רבים בנדל"ן וחושבים על דרכים להרוויח כסף משינויי האקלים, ולכן יש לבחון את העניין לעומק בהקדם.

לדברי קינן, בכל מה שקשור לשינויי אקלים, חשיפה נמוכה היא הקובעת. החיים באזורי החשיפה הגבוהים לסכנות מהים נעשים כל כך יקרים (מחירי הביטוח, מסים וכדומה) שרק אנשים עשירים יכולים לגור בהם – לדוגמה בעיר מיאמי ביץ' בפלורידה ואזור המפטון רודס (טיידווטאר) בדרום־מזרח מדינת וירג'יניה. עבור אנשים עשירים שאינם מתקשים לשלם את המסים הגבוהים זו פחות בעיה, אך עבור אנשים פחותי אמצעים שנדרשים לשלם ביטוחים גבוהים עבור בתים בסיכון, יהיו לכך השלכות מהותיות. החשש של התושבים בשכונות גבוהות יותר במיאמי הוא ששינויי האקלים יכולים להוביל לעלייה במחירי הביטוחים והמסים, ובמקביל לירידה במחירי הדירות שלהם. אולם ככל שגובה הים ימשיך לעלות, גם הדירות בשכונות הגבוהות עשויות להיפגע.

חוקרים מאוניברסיטת קולורדו השתמשו בנתוני המכירות של אתר Zillow כדי לקבוע כי בתים בסיכון להיות מוצפים בעלייה של מטר וחצי במפלס הים, נמכרו בממוצע ב־7% פחות לעומת בתים דומים שלא היו בסיכון כזה. התופעה היתה בולטת אף יותר בבתים שיוצפו בגובה של פחות ממטר בעליית מפלס הים, שנמכרו ב־22% פחות בממוצע מאשר נכסים דומים שאינם בסיכון.