עו"ד מיכל פקטור: "עירוב שימושים מביא לחידוש פעילות המסחר"

בשיתוף פישר בכר חן וול אוריון ושות'

"אפוקליפסת הקמעונאות הגדולה", הכריזה כותרת במגזין האמריקאי הוותיק The Atlantic באפריל 2017. על שוק הקמעונאות האמריקאי עוברות שנים קשות במיוחד. לפי כתבת המגזין, באותה השנה הוגשו תשע בקשות לפשיטת רגל מצד חברות ריטייל גדולות, בעוד שענקיות כמו מייסיז וג'יי.סי.פני עוד מצליחות להחזיק את הראש מעל המים אך סוגרות יותר מ־100 סניפים. זה לא שהאמריקאים התחילו לסגור את הארנק, אומת הצרכנות פשוט עברה לקנות ברשת ודרך אפליקציות מובייל. ניזוקים בולטים של המגמה ההולכת וגדלה הזו הם הקניונים. לפי טיים מגזין, מומחים מעריכים שעד 2022, אחד מתוך ארבעה קניונים בארצות הברית ייסגר כתוצאה משינוי הטעם של הצרכנים, פערים חברתיים והמעבר לקניות ברשת.

בישראל, כך נראה, הקניונים עדיין עומדים על תילם, אך משבר הריטייל לא פוסח גם עלינו. קניון האופנה של גינדי בתל אביב (TLV Fashion Mall), מוזכר רבות כדוגמה לקניון הבנוי בצורה הקלאסית ואשר מתקשה לעמוד ביעדיו המסחריים. בחודש שעבר הכריזה קבוצת זארה שתסגור שש חנויות פול אנד בר בקניונים שבהם הרווחיות אינה מספקת ודמי השכירות לא מצדיקים את ההפעלה. גם מנכ"ל קסטרו גבי רוטר התבטא כבר ב־2016 על כוונת הרשת לעזוב קניונים שבהם הפדיון לא יהיה גבוה מספיק וסיפק הבטחות דומות בוועידת הקמעונאות השנתית שנערכה בשבוע שעבר. "היו תקופות ארוכות שבהן הייתה גאות בצד החנויות הפיזיות ושכר הדירה עלה כל הזמן, וכדי לשמר את המקום היינו מוכנים לשלם. היום אנו במצב שהביקושים נמצאים בחולשה, השוק תחרותי ואי אפשר להרים את המחירים", אמר רוטר.

הקניון הגדול, פתח תקוה צילום: עמית שעל

"אף אחד כבר לא חושב על קניון בדגם המוכר"

"לקניון הגדול של פעם אני כבר לא רואה זכות קיום", קובעת ד"ר חוה ארליך, מהנדסת העיר פתח תקוה. "אם יגיע אלינו לעירייה יזם שירצה לבנות קניון כזה נגיד לו שזה כבר לא מתאים, אבל האמת היא שלא מגיעות הצעות כאלו. כשכן, זה כי מעל הקניון ייבנו שני מגדלי משרדים ענקיים. אף אחד כבר לא חושב על קניון בדגם המוכר של שלוש קומות מסחר עם חלל מרכזי מקורה".

עירוב שימושים זה הקונספט שד"ר ארליך רואה כעתיד המסחר המקומי. "דגם של קניון מקומי, קטן יותר, שהוא חלק מהשכונה. עירוב שימושים ייתן 'בוסט' גדול להתחדשות הרקמה העירונית הקיימת", אומרת ד"ר ארליך. "במרכז העיר של פתח תקוה יש כבר שנים רבות שילוב של מסחר בקומת קרקע עם מגורים מעל. אנחנו רואים בשכונות החדשות מעין מיני-קניונים. מרכזים מסחריים עם משהו כמו עשר חנויות. זה דגם מוצלח כי הוא משתלב ברחוב, ברקמת השכונה. מכיוון שאלו שכונות עם תושבים רבים – אז זה מצליח ומשגשג. קניון רום וקניון גנים הם דוגמאות טובות לכך".

אז אפשר להכריז על מותו של קונספט הקניון הגדול?

"לא בהכרח, זה פקטור של נסיבות ומיקום. הקניון הגדול בפתח תקוה עדיין משגשג ואין בו דעיכה. זה מכיוון שהוא היחיד באזור, יש בו היצע עשיר ותמהיל חנויות מגוון. הוא גם נמצא במיקום מוצלח בסמוך לבית החולים בילינסון, ובאחרונה גם בנו מעליו מלון ומשרדים. קניון סירקין, לעומת זאת, פחות מוצלח ונמצא בסטגנציה. הבעלים שלו כל הזמן חושבים מה לעשות כדי לשפר. יש גם קניון קטן בסמוך לעירייה שהרבה ממשרדי העירייה עברו אליו – מה שמחייה אותו, אבל המסחר בו ממש שולי".

לעומת זאת, במשרד עורכי הדין פישר בכר חן וול אוריון ושות' המתמחה בנדל"ן, עוד לא מספידים את הקניונים, אך מסכימים לגבי מגמת עירוב השימושים המתפתחת. "מרבית הפרויקטים הם שילוב של מגורים, משרדים ומסחר, ולא קניון שעומד בפני עצמו. עירוב שימושים מביא לחידוש פעילות המסחר", אומרת עו"ד מיכל פקטור, שותפה בפישר בכר חן וול אוריון ושות'. "בפרויקטים בעלי שימושים מעורבים, המסחר אמור לשרת ראשית את דיירי הפרויקט ורק לאחר מכן מבקרים חיצוניים. כך גם נוצר יתרון למרכזים מסחריים שכונתיים על פני קניונים".

עו"ד פקטור מוסיפה: "המטרה היא להפוך את המתחם למרכז חייו של הדייר, שבו מגורים, עבודה וקניות נמצאים באותו המקום. יש לכך יתרונות חברתיים וסביבתיים וזה גם פותר בעיות חניה. כיום רואים בהרבה תב"עות פרויקטים של עירוב שימושים, ואני מניחה שגם מרכזים מסחריים ותיקים ילבשו צורה מודרנית ויתאימו את עצמם לתהליך של התחדשות עירונית. הקניונים, מצדם, יצטרכו לבחון את אמנות התמהיל מחדש ולבדוק את תמחור דמי השכירות והניהול".

עו"ד מיכל פקטור צילום: באדיבות פישר בכר חן וול אוריון ושות'

"אי אפשר להגיד: כולם קונים באינטרנט אז אין לקניונים זכות קיום", קובעת עו"ד שרונה חיים פור, שותפה בפישר בכר חן וול אוריון ושות'. "היום, קניון מיועד לא רק לקניות אלא גם לבידור, פנאי ופעילות קהילתית. קניונים שמבינים את זה ממציאים את עצמם מחדש ונותנים חוויית משתמש אחרת. יחד עם זאת, השוק חוזר למרכזים מסחריים שהם שכונתיים, דרך פרויקטים של עירוב שימושים: מגורים ומסחר מתחת לבית. כשמסתכלים היום על שטחי מסחר שמתוכננים בארץ – הם כאלו".

מהם האתגרים המשפטיים בהקמת פרויקט עירוב שימושים?

עו"ד פקטור: "מכיוון שמדובר בפרויקט מורכב, יש צורך בליווי משפטי משלב החלום עד שלב המציאות – בתכנון, ביזמות, בשלבי שיווק הפרויקט וגם לאחר הקמתו. פרויקט של מגורים בלבד היה פשוט ברמה המשפטית. והיום, כשיש פרויקט משולב, יש לבחון איזה מסחר מתאים למגורים ולמשרדים, מהן שעות הפעילות האפשריות ומהם התקנים ביחס לאיכות הסביבה. צריך לחשוב על כל הדברים הללו מראש ולראות איך משווקים את זה, ברמה הכלכלית וגם שיהיה מקום שאנשים באמת ירצו לגור בו, לעבוד ולפתוח בו עסקים".

עו"ד שרונה חיים פור צילום: באדיבות פישר בכר חן וול אוריון ושות'

עו"ד חיים פור: "ישנם אתגרים רבים שמצריכים פתרון במערכת החוזית, מול בעלי הקרקע, יועצים, מתכננים, שוכרים. המערכת ההסכמית הזאת מתבססת על הדין והחקיקה והיא מאוד דינמית כי היא משנה את עצמה ומתפתחת בהתאם לדוגמאות חיות בשטח – סכסוכים, מחלוקות, דיונים שונים בין הצדדים. היום עורך דין צריך להראות הרבה יותר גמישות מחשבתית ויצירתיות בכל הקשור לניסוח חוזים. גם פתרונות המימון היום מצריכים התנהלות חוזית שונה מכיוון שהם מורכבים יותר מאשר בעבר. היום קיימים גופים פיננסיים רבים שמעמידים הלוואות ומעניקים פתרונות מימון מורכבים ומתוחכמים שיש לתת להם מענה במישור המשפטי-חוזי. גם פה אנחנו מגלים גמישות מחשבתית ויצירתיות יותר מבעבר".

האם המחוקק מסייע במגמה?

עו"ד פקטור: "הצעת החוק החדשה, שמעניקה לוועדה המקומית את האפשרות לאשר בניית שטחים למטרת דיור בר השגה בפרויקטים למסחר, מחזקת את הכיוון שאליו הולך השוק ויכולה להועיל בקיצור ויעילות תהליכי התכנון. קידום יוזמות חקיקה שיש בהן כדי לקצר ולפשט הליכי תכנון גם משליכות על השוק, מכיוון שכך מתקצרת תקופת ההמתנה של היזם, שבמהלכה הפרויקט לא מניב הכנסות אולם משולמות הוצאות מימון".

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>