עפר זיו: "מודל בנייה של עירוב שימושים הוא הפתרון לצפיפות ומשאבי הקרקע המוגבלים"

בשיתוף ויתניה

עד שנת 2019 צפויים להיבנות כ-65 מיליון מ"ר שטחי משרדים בערים מרכזיות בעולם – בייג'ינג, שנגחאי, מנילה, דאלאס, לונדון, טוקיו, מומבאי, מנהטן פריז, ברלין, הונג קונג, פרנקפורט, כמו גם עמק הסיליקון באזור מפרץ סן פרנסיסקו ותל אביב. כך על פי תחזית היצע משרדים בעולם של חברת אינטר ישראל. בשל צמצום שטחי הבנייה, לצד הדרישה ההולכת וגוברת למבני משרדים ומגורים ברחבי העולם, הפתרון האידאלי שבא כמענה לשתי הדרישות הוא: בנייה במודל של עירוב שימושים.

מנתוני מחלקת המחקר של אינטר ישראל עולה כי במע"ר תל אביב צפויים להתווסף בשנים 2017-2019 כ-800 אלף מ"ר משרדים, אשר צפויים להיות גבוהים מהביקוש (Take up) העומד על כ-110 אלף מ"ר בשנה. "נתוני התנהגות השוכרים בשנים האחרונות מלמדים כי עודפי השטחים יבואו לידי ביטוי בשיעורי תפוסה נמוכים יותר במבנים קיימים, בעיקר מדרג B&C Class", מסביר יורם בלומנטל, שותף באינטר ישראל.

תל אביב צילום: PublicDomainPictures/Pixabay

מחקרים הראו כי הרעיון של שימוש במבנה אחד למגורים, עבודה ובילוי לאורך כל שעות היממה הוא למעשה מודל שבסיסו הוכתב לפני מאות ואף אלפי שנים. עד בתקופת האימפריה הרומית נבנו קומפלקסים גדולים של עירוב שימושים, כמו גם בימי הביניים אנשים נהגו לייצר, לסחור ולחיות באותו מבנה. מודל הבנייה של עירוב שימושים עובר מהפכה בשנים האחרות, בעיקר באמצעות הטכנולוגיה המתקדמת המאפשרת לו להתייעל ולהתפתח. ההתקדמות בטכנולוגיות מכניות, אוטומציה תעשייתית בקנה מידה גדול וטכנולוגיות חדשניות בתחום התשתיות, הן המאפשרות בניית חללי ענק עם תשתיות מתאימות, שמרחיבות את היריעה ומגמישות את מודל עירוב השימושים.

כל אלו, לצד הגידול בצפיפות האוכלוסייה בערים, המודלים המורכבים לבעלות על רכוש והצורך לחלוק משאבי קרקע מוגבלים, מהווים קרקע פורייה לאימוץ מודל עירוב השימושים בנדל"ן.

"למודל עירוב השימושים יש יתרונות רבים", אומר עפר זיו, מנכ"ל חברת ויתניה. "מודל בנייה של עירוב שימושים מהווה, בין היתר, פתרון לצפיפות ומשאבי הקרקע המוגבלים, כאשר הוא מספק במקום אחד מבנה לכל השימושים. זהו מתחם שהוא 'חי' כל הזמן כי כשמשלבים את אזורי המגורים והעסקים, כמו גם מבני תעסוקה, מבני מגורים, עסקי בידור ואוכל, וכן שירותים מסחריים, אפשר לנצל את התשתיות והשטחים טוב יותר".

יישום המודל בעולם

בארצות הברית, בערים הגדולות כדוגמת בוסטון, ניו יורק ומיאמי – מודל בנייה של עירוב שימושים פופולרי יותר מאי פעם. עם גלים חדשים של בני דור המילניום שנכנסו לשוק התעסוקה ומחפשים מגורים בקרבת מקום העבודה, והמודל מספק את ההיצע לביקוש שנוצר. מודל עירוב שימושים מקבל ביטוי ברחבי העולם ועשוי לכלול כמעט כל שימוש בנדל"ן החל בדירות, בתי מלון ומשרדים, ועד לפארקי שעשועים ומדרונות סקי מקורים. להלן שלוש דוגמאות בולטות.

הרציף (The Wharf) בוושינגטון די.סי הוא מודל עירוב שימושים עצום בפיתוח מסיבי בעלות של 2.5 מיליארד דולר על גדת תעלת וושינגטון עם מבני מגורים, מלון, שטחי קמעונאות ותרבות, חניה תת קרקעית, מזחים, מרינות, פארקים ושטחים פתוחים. בפרויקט מוצעות גם דירות יוקרה בחוף, ושטחי משרדים עצומים. הרציף נפרש על פני שטח של 24 דונם בחוף הדרום-מערבי של די.סי לאורך נהר הפוטומק כחלק משיפוץ הרובע הדרום-מערבי ווטרפרונט (Waterfront) שהיה בעבר רובע מסחרי הומה, ואשר נחלש בהדרגה מאז שנות ה-60. הרציף נפתח במודל עירוב השימושים החדש בינואר 2017, ונחשב לפרויקט הבנייה הגדול ביותר בוושינגטון די.סי.

הפרויקט ברחוב נייל (Nile Street) בלונדון חידש למעשה מבנים קיימים בלב שכונת שורדיץ' (Shoreditch) על פי מודל של עירוב שימושים בעלות של 110 מיליון ליש"ט. במתחם משולבים מבנים למגורים ולמסחר, 175 יחידות דיור, שטח מסחרי, גלריה, בית ספר מיוחד לצרכים מיוחדים, מתקני ספורט קהילתיים ומרחב ציבורי.

פרויקט עירוב השימושים הגדול באזור הגבעה העליונה של ניירובי בקניה החל להיבנות במחצית השנייה של 2017 על שטח של 3.54 דונם וצפוי להימשך כשלוש שנים. המתחם שהיה בעבר אזור מגורים דל ושקט יכלול מרכז מסחרי עצום, מלון, חללי משרדים, דירות, פנטהאוזים, מגדל מסחרי, קניון, מיני-תיאטרון, טרקליני עסקים, מרכז כנסים, פארק, פיאצה גדולה, בריכה ומועדון בריאות. בפרויקט נבנים שבעה מרתפים המספקים מקומות חניה, קומת קרקע לשטחי קמעונאות, מסעדות וחנויות.

ניירובי, קניה צילום: diaznash/Pixabay

ואילו בארץ נראה כי המודל הנדל"ני המשופר גם מיושם במקומות רבים, למשל בתכנית המתאר תא/5000 של תל אביב-יפו. כמו כן, במסגרת הפרויקט של חברת ויתניה ברחוב לה גוארדיה בעיר יוקמו שני מגדלים במודל עירוב שימושים עם משרדים, מגורים ומלונאות. חברות ויתניה ודלק מוטורס רכשו את המגרש בפינת הרחובות לה גוארדיה והחרש בדרום תל אביב בשנת 2008 במחיר של 64 מיליון שקלים. המגרש המדובר צמוד לנתיבי איילון ושטחו כחמישה דונמים. עד כה נבנו במקום חניון עם שש קומות תת קרקעיות, ומעליו פועלים אולמות תצוגה של רכבי פורד, מאזדה וב.מ.וו בשטח כולל של 8,000 מ"ר. בהמשך תושלם בנייתו של מגדל משרדים בשטח של 40 אלף מ"ר שימוקם מעל אולמות התצוגה. במקביל, ויתניה ודלק מוטורס רכשו ב-2012 מגרש צמוד בשטח של שבעה דונמים תמורת 76 מיליון שקלים.

"עירוב שימושים במתחמים עירוניים הכוללים שילוב של מגורים, תעסוקה ומסחר הוא הפתרון לפקקי התנועה ולמחסור בתחבורה ציבורית", מסביר חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות בוני הארץ ויו"ר ארגון קבלני חיפה. "המטרה היא שאדם יוכל להתגורר, לעבוד ולצרוך את כל השירותים במתחם אחד ללא תלות בתחבורה. בעצם עירוב שימושים חוסך באנרגיה, מביא לצמצום בתאונות הדרכים ותורם לכלכלה כאשר הוא נבנה בהיקפים גדולים. אין שום סיבה שאדם יקום בבוקר, ייקח את הרכב וייסע מרחקים גדולים עד למקום עבודתו. בעולם אנחנו רואים כבר מספר שנים עלייה בבניית פרויקטי עירוב שימושים".