אפקט אמזון והשינויים בהרגלי הצריכה בשוק הנדל"ן בארה"ב

בשיתוף ATS Investments

המהפכה החקלאית (הניאוליתית) שינתה את פני האנושות כאשר הפכה קבוצות נוודים, שהתקיימו מלקט וצייד, לחברות המרכיבות כפרים חקלאיים קבועים. המהפכה התעשייתית שינתה את החברה שוב, מקצועות רבים נעלמו מהעולם, המסחר התרחב עם הופעת כלי רכב ממוכנים והחברה עברה תהליך עיור מואץ. ב־20 השנים האחרונות, החברה האנושית עוברת מהפכה נוספת, המכונה גם המהפכה התעשייתית הרביעית – אשר מאופיינת בחדשנות מבוססת אינטגרציה בין טכנולוגיות, במסגרתה נרשם מעבר מסיבי למסחר מקוון, ואף שינויים בהרגלי הצריכה בתחום הנדל"ן. אפקט אמזון הוא השם שניתן לכל אותם היבטים המשפיעים על תחום המסחר והנדל"ן. בשנת 2017 מסחר מקוון תפס אחוזים בודדים מכלל המסחר בארצות הברית אבל חברת אמזון דוט קום אינק (.Amazon.com Inc) החזיקה בנתח השוק הגדול ביותר בענף המסחר המקוון – כ־44%. מאז, המסחר המקוון תופס תאוצה.

צילום: GRAPHICALBRAIN/Pixabay

אפקט אמזון הוא משמעותי במיוחד בארצות הברית. הסיבה המרכזית היא המשקל שתפסו חנויות המסחר המסורתיות יחסית לכמות האוכלוסייה. על פי נתוני מאי 2017, שפורסמו בפורטל סטטיסטה (Statista), היחס של כמות המטרים הרבועים של חנויות מסחריות על כל 1,000 איש בארצות הברית הוא גבוה בהרבה משאר העולם (2,000 מ"ר של חנויות לכל 1,000 איש ואישה). לצורך ההשוואה, בגרמניה היחס הוא 192 מ"ר חנויות לכל 1,000 איש, ובהודו – 5 מ"ר ל־1,000 איש. בשנת 2016, המסחר הקמעוני היה ה"מעסיק" השלישי בגודלו בארצות הברית, זאת על פי נתוני לשכת המסחר והתעשייה האמריקאית.

המעבר ממולים סגורים למולים לוגיסטיים

לדברי, עמוס שושן, מנכ"ל ATS Investments, אחת ההשפעות המשמעותיות של אפקט אמזון על שוק הנדל"ן האמריקאי הוא שינוי ביעדי אזורי מסחר גדולים. "צריך להיזהר ממולים (קניונים; ר"ז) סגורים גדולים. המולים המסורתיים שבהם פועלות חנויות מסחר מקטינים את עצמם ונסגרים בגלל אפקט אמזון. רואים יותר ויותר חנויות שמיועדות להשכרה או שלא מצליחות להשכיר את שטח החנות ופשוט סוגרות את השערים. במקום הקניונים הסגורים, הדגש יעבור למרכזים לוגיסטיים פתוחים. זאת כדי להתחזק את המסחר המקוון, במיוחד כאשר יש דרישה לאספקת מוצרים מהירה תוך יום או יומיים. לכן עולה הצורך (והביקוש) להשקיע במחסני ענק בקרבת ריכוזי אוכלוסייה, ובנוסף באמצעי שינוע – משאיות, מטוסים ואפילו רחפנים בערים הגדולות. בסופו של דבר – כל אותו שטח נדל"ן שבעבר נתפס על ידי הקניונים המסחריים יהפוך לשטחי אחסון שישרתו את המסחר המקוון ולצורכי תעשיית שינוע המוצרים, כמו מוסכים וחניוני משאיות".

שושן מוסיף: "גם המרכזים המסחריים הקטנים יעברו שינוי. במקום חנויות וסניפי רשתות ענק נקבל מרכזים שיציעו שירותים לצד חנויות ודוכני מזון שיספקו מוצרים הנדרשים באופן מיידי או שלא ניתן להשיג כיום באופן מקוון: מספרות, שירותי רפואה ווטרינריה, דוכני מזון מהיר ומשרדים שמספקים תעסוקה. ההשפעה של אפקט אמזון ניכרת גם על שוק הנדל"ן למגורים. התפתחות המרכזים המסחריים המקומיים תביא לגידול בכוח העבודה ולגידול במספר התושבים. כשמספר התושבים גדל, גדלים איתו גם הצרכים שאינם מקבלים מענה מהמסחר המקוון. למשל, מסחר במכונות כבדות שלרוב נעשה בחנויות מסורתיות: החנויות המסחריות שימשיכו לעבוד יזדקקו לשטח קטן יותר כיוון שכמות הסחורה שהם יחזיקו תהיה קטנה יחסית. אנשים יבואו למדוד בחנות, יזמינו את המוצר מאמזון ויצפו שיגיע אליהם עד הבית".

סוג אחר של אפקט אמזון ניתן לראות בערים שבהן ענקית הקמעונאות המקוונת מתכוונת לפתוח משרדים נוספים, כדוגמת דנוור בירת קולורדו וונקובר בקנדה. כאשר אנשי אמזון ביקרו בערים אלו לחיפוש יעדי נדל"ן הולמים לפתיחת המשרדים הם לא רק ביקשו נתונים הנוגעים למשרדים, אלא דאגו לוודא כי התשתיות המקומיות מסוגלות לתמוך בעלייה חדה בהיקף התושבים. בסיאטל, שבה ממוקם מרכז אמזון, כמות האוכלוסייה גדלה באופן משמעותי והביאה ליצירת פקקי תנועה ועלייה חדה במחירי הנדל"ן למגורים – תופעה הצפויה לחזור על עצמה גם בערים הנוספות שבהן אמזון מתכוונת להקים משרדים חדשים. גודלו של חלל המשרדים שעליו חולשת אמזון בעיר הגדולה ביותר במדינת וושינגטון הוא מעל ל־750 אלף מ"ר (נכון לסוף 2017) וצפוי להגיע ל־1.1 מיליון מ"ר תוך כחמש שנים.

חנות אמזון גו בסיאטל, וושינגטון ב־2016 צילום: SounderBruce/ Wikipedia

בחזרה לתקופת האבן (והמלט)?

אחד הטרנדים החדשים בנדל"ן מסחרי בארצות הברית הוא חנויות שהתחילו את דרכן במסחר מקוון, המקימות כיום חנויות פיזיות. מדובר בחנויות שונות מאוד מאלו המסורתיות – חנויות ללא מוכרים. אדם נכנס לחנות, בוחר במוצרים שהוא רוצה, מחויב דיגיטלית ויוצא מהחנות. הגבייה מתבצעת באמצעות מצלמות ועיבוד תמונה המזהים את הרוכשים והמוצרים. דוגמאות בולטות למגמה הפוכה זו תהיינה רשת חנויות האופליין אמזון גו ורשת עלי באבא, שפועלת בעיקר בסין. הטרנד החדש לא יביא לעלייה בדרישה לעובדים אבל האם הוא ישפיע על האופן שבו מתנהל המסחר בעולם, וכיצד זה בתורו משפיע על שוק הנדל"ן? ימים יגידו.