השקעות נדל"ן עד 500 אלף שקלים

בשיתוף קבוצת ברזילי וגלעד מור

כשהכסף "שוכב" בבנק בסביבת ריבית נמוכה ולא נראה שינוי בטווח הנראה לעין, אנשים מתחילים לבחון באילו אפיקים הכסף יעבוד עבורם. בנקודה הזאת חשוב לבחון את כל אפיקי ההשקעה הקיימים, ולבדוק איזה מהם הוא המתאים עבורכם, או במילים פשוטות – איפה תעשו הכי הרבה כסף. יצאנו לבדוק מהו אפיק ההשקעה המשתלם ביותר עבור הישראלים. המסקנה? כנראה שגם אתם תופתעו כמונו.

צילום: lppicture-Pixabay

רכישת דירה. על רקע הכלכלה היציבה בישראל, השקעה בדירה נחשבת עדיין למועדפת. השקעה בדירה למגורים באזורי הפריפריה הדרומית והצפונית בעלות כניסה של פחות מחצי מיליון שקלים מאפשרת קבלת תשואות נוחות. לצד התשלומים החודשיים בגין השימוש בנכס, הרווח הגדול באמת מתקבל הודות להשבחת הנכסים שמתרחשת באופן כמעט אוטומטי לאור עליית שווי הדירות באזורים אלה. התשואות השנתיות נאמדות בכ-3.5-2 אחוזים משווי הנכס. מבדיקת עסקאות שנעשו באחרונה ודווחו לרשות המסים עולה כי דירת שלושה חדרים בבאר שבע נמכרה תמורת 450 אלף שקלים. באופן דומה, דירת שלושה חדרים בבניין הסמוך לחוף הים בנהריה תעלה כ-480 אלף שקלים, ואם תחפשו היטב תוכלו למצוא דירות קטנות במחירים דומים גם באזור המרכז. החיסרון המרכזי בהשקעה בנכסים מסוג זה הוא הקושי באיתור העסקה, ובנוסף התחזוקה השוטפת שעלולה להסתכם בהוצאות כספיות גדולות ובזבוז זמן יקר (בעיקר כשמדובר על הכנסה חודשית בסכומים נמוכים), ולרוב בדירות זולות וישנות קיימים פגמים ותקלות רבות בתשתיות.

רכישת משרד. בעוד מחירי הדירות באזורי הביקוש האמירו למחירי שיא, משקיעים רבים תולים תקוות בשוק הנדל"ן המסחרי המאפשר רכישת משרד בשטח מרכזי תמורת כמה מאות אלפי שקלים בלבד. כך למשל, על פי רשות המסים, תמורת כ-390 אלף שקלים נמכר באחרונה שטח משרדי של 97 מ"ר בקרית אריה, בסמוך לקניון הגדול בפתח תקוה. השקעה של כ-320 אלף שקלים תוכל להעביר לידכם שטח משרדי של 12 מ"ר ברחוב בן יהודה המבוקש, בלב תל אביב. היתרון הבולט של השקעה ברכישת משרד לעומת השקעה בנכס למגורים הוא התשואה הגבוהה. בהשוואה לשוק הדירות, התשואה ממשרדים היא פי שניים. במרכז הארץ התשואה מהשכרת משרדים נעה בין 7 ל-10 אחוזים, בעוד נדל"ן למגורים באזורים אלו יניב בין 2 ל-3.5 אחוזי תשואה בלבד. החסרונות: אין פטור ממס כמו במגורים, נדרשת הפעלת מערכת חשבונאות גם לאנשים פרטיים, השוק תנודתי ביותר וחשוף להצפה מהירה בעקבות מגדלי משרדים הנבנים במהירות באותו אזור. חסרון נוסף הוא השפעת תנודות בשוק המסחר – סגירת עסקים בתקופות של מיתון במשק עלולה לייצר מצב שבו המשרד יעמוד ריק עד למציאת שוכר חלופי.

השקעה בנדל"ן בארצות הברית. משבר הסאב-פריים בארצות הברית משך משקיעים רבים לרכוש דירות ובתים בארץ האפשרויות הבלתי נגמרות. על פי אתר זילוו (Zillow), תמורת 75 אלף דולר תוכלו לרכוש בית עם 5 חדרים בברוקן בואו, אוקלהומה, המשתרע על חצי דונם עם חניה ומרפסת. או לחלופין, דירת 6 חדרים מעוצבת בסמינר, מיסיסיפי, בשטח כולל של דונם מוצעת למכירה תמורת 90 אלף דולר. לחלום האמריקאי יתרונות ברורים, כך למשל, לצד תשואות של 10-8 אחוזים (שלא תמיד יכולות להתממש) באזורי ביקוש, החוק האמריקאי מספק ביטחון לבעלי הנכס, כך שחוזה שנחתם יכובד במלואו. החסרונות: אין לרוכש הישראלי הממוצע ידע על השוק שבו הוא רוכש נכס, קל להטעות את הרוכש הפוטנציאלי במצגי שווא ולפתות בתשואות גבוהות על הנייר, היבטים משפטיים ושיטת המיסוי המשתנה ממחוז למחוז מקשה על משקיעים מן החוץ ומחייבת היכרות מעמיקה עם שוק הנדל"ן המקומי. כמו כן, חיסרון משמעותי נוסף הוא ניהול נכס בשלט רחוק ובמדינה זרה המחייב לרוב ניהול חיצוני הנוגס ברווחים בצורה משמעותית.

קרקע חקלאית. פוטנציאל ההשבחה הגבוה הטמון בקרקע חקלאית פרטית, מושך רבים להתעניין באפיק השקעה זה. מומחים בתחום מבהירים כי מדובר על השקעה לטווח ארוך. החסרונות: שינוי ייעוד של קרקע למגורים נמשך מספר שנים ודורש את אישור הוועדה המקומית שבשטחה נמצאת הקרקע, כמו גם אישור הוועדה המחוזית להליך, כאשר אין ערובה לאישור התכנית; ישנה חשיפה של הרוכש להפקעה משמעותית של הקרקע כאשר משנים ייעוד; רוכש פוטנציאלי יכול למצוא את עצמו עם קרקע בייעוד דרך, שטח ירוק, ואף קרקע עם הגבלות של רשות העתיקות. בנוסף, כאשר חושבים על תחשיבי הרווחיות, שכאמור יכולים להגיע לתשואות גבוהות במיוחד, חובה להביא בחשבון את ההוצאות והעלויות הכלולות בהליך, כגון מס רכישה (בשיעור של כ-6%), אגרות, היטלי פיתוח ודמי היתר. כך למשל, היטל השבחה לקרקע חקלאית שהוסבה לקרקע לבנייה הינו בשיעור של כ-50% משיעור ההשבחה שחל על הקרקע. עלות קרקע חקלאית משתנה ותלויה בגודל הנכס ובמיקומו הגיאוגרפי. לדוגמה, שטח של 250 מ"ר בפרדס חנה-כרכור נמכר ב-240 אלף שקלים.

מגורי סטודנטים. בעוד שוק המגורים קופא על שמריו, הביקוש למעונות סטודנטים ממצב עצמו כאלטרנטיבה לנדל"ן מניב. בחינת נתוני הלמ"ס לשנים האחרונות מצביעה על דרישה הולכת וגוברת להשכלה גבוהה, בעוד קצב בניית מעונות הסטודנטים אינו מדביק את הפער. כתוצאה מכך, סטודנטים רבים מחפשים אחר דיור מוזל ופונקציונלי בקרבת מוסד הלימודים. עבור המשקיעים בפתרונות דיור לסטודנטים מדובר ביתרון משמעותי שכן הביקוש עולה על ההיצע הקיים בשוק. בנוסף, זמן לימודי תואר אקדמאי אורך כשלוש שנים לכל הפחות, כאשר חלק ניכר מהסטודנטים ממשיכים ללימודי המשך, מה שמאפשר למשקיע ראש שקט לתקופת השכרה ארוכה משמעותית מן הממוצע בשוק המגורים לצעירים. החסרונות: התשואות נמוכות יותר מקרקע חקלאית שהופשרה, ואף מהתשואות על הנייר של בית בארצות הברית.

מעונות הסטודנטים במכללת תל חי הדמיה: תמיר אדריכלים

נדב ברזילי, מבעלי קבוצת ברזילי וגלעד מור, חברה יזמית בענף הנדל"ן למגורים המשווקת בימים אלו מעונות סטודנטים במודל חדשני בקרית שמונה, מסביר על סוג ההשקעה: "כיום בישראל קיימים אפיקי השקעה ליזמים פרטיים המציעים השקעה במעונות סטודנטים בדומה לנדל"ן מניב. החסרונות המשמעותיים הם שרוב הפרויקטים הללו נמכרים או בקבוצת רכישה, על שלל הסיכונים הגלומים ברכישה מסוג זה, או לחלופין, מתחם המגורים נמכר במלואו. במודלים החדשים, כמו זה שאנחנו מציעים כעת במתחם מגורי הסטודנטים של הדור הבא, קיימת כדאיות כלכלית לצד ביטחון ביזם. אנו נמכור 90% מהיחידות כיחידות להשקעה, כאשר המחירים הם בטווח של 600-470 אלף שקלים ו-10% מהן נשארות שלנו, כך שיש לנו אינטרס מובהק שהפרויקט יצליח לאורך זמן. בנוסף, הרוכשים, שהנכס רשום על שמם בטאבו, זוכים לתפעול שוטף באמצעות חברת ניהול שדואגת למכלול החל במציאת שוכר ועד תחזוק הנכס. ועל אף המחירים הנוחים שהדיור הסטודנטיאלי מציע מדובר בתשואה של כ-5% עם פוטנציאל השבחה מאוד גבוה".