הפוך כחלון, הפוך: הערים שבהן מחירי הדיור זינקו

בשיתוף קבוצת ברזילי וגלעד מור

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שהתפרסמו באחרונה ומצביעים על ירידה במחירי הדיור, הובילו את שר האוצר משה כחלון, להכריז: "לראשונה זה למעלה מעשור חלה ירידת מחירים שנתית. מתחילת השנה מחירי הדירות ירדו ב-2.7%. אם הקצב הנוכחי יימשך אנחנו מדברים על קצב שנתי של כ-8%". אלא שבחינה פרטנית, בדגש על ערים שבהן קיימת קרבה למוסד להשכלה גבוה, מראה תמונה שונה לגמרי.

באמצע השנה שעברה השיק משרד האוצר, בשיתוף המרכז למיפוי ישראל, אתר אינטרנט חדש (nadlan.gov.il) המציג מידע מקיף על תחום הדיור. האתר מתבסס על נתוני רשות המסים, בשילוב עם מסדי נתונים ממשלתיים נוספים. האתר הנגיש מאפשר בחינת נתונים שעברו טיוב וסינון ובאמצעותו ניתן לקבל מידע מדויק ומהימן על נכסים ועסקאות בחלוקה לפי אזורים ושכונות. בחינת נתוני הנכסים ועסקאות הנדל"ן בנתיבות, קרית מלאכי וקרית שמונה, המבוקשות לא רק על ידי זוגות צעירים, אלא גם על ידי קהל המשקיעים המכוונים לאוכלוסיית הסטודנטים, מגלה עלייה במחירי הדירות הקטנות.

מרכז למגורי סטודנטים בקרית שמונה הדמיה: תמיר אדריכלים

נתיבות: יעד לזוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעים

תנופת הפיתוח של צירי תנועה מרכזיים, לצד נגישות התחבורה הציבורית ותחילת פעילות הרכבת המחברת את נתיבות מדרום ומצפון, הפכו את נתיבות, מי שעד לא מזמן נחשבה ל"אחות הקטנה של בירת הנגב", ליעד אטרקטיבי בפני עצמו. זוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעים, הבינו את הפוטנציאל בעיר המזכה את תושביה בהטבות מס מחד, ומציעה תשתיות משודרגות מאידך. בחינת נתוני מכירת הדירות לשנת 2017 על פי משרד האוצר, מראה עלייה חדה בשווי הנכסים. כך למשל, דירת שני חדרים שנמכרה ביולי 2015 תמורת 330 אלף שקלים, כמעט הכפילה את שוויה, ובאפריל 2017 נמכרה תמורת 480 אלף שקלים – עליית מחיר של 45%. לא מדובר במקרה יחידני, והשינוי נראה גם ברמת השנתון הבודד. דירת שני חדרים שנמכרה באפריל 2016 תמורת 313 אלף שקלים נמכרה בינואר אשתקד כשהיא מוסיפה לשוויה 8% בשבעה חודשים בלבד.

עיר דרומית נוספת השוכנת בקרבת מוסד אקדמי וממשיכה להראות פריחה ולא רק באביב, היא העיר קרית מלאכי. דירת שלושה חדרים שנמכרה בחודש מרץ השנה תמורת 830 אלף שקלים זיכתה את בעליה ברווח של 7%, כאשר נמכרה בפברואר 2017 תמורת 775 אלף שקלים. עסקאות דומות נמצאות באתר למכביר, כאשר בכולן המצב זהה – עלייה ותשואה יפה לבעלי הנכס.

מצוקת דיור בקרב סטודנטים

בעיר רחובות, הנהנית מהיצע תחבורתי רחב, מצויים מוסדות רבים להשכלה גבוה, החל מהפקולטה לחקלאות של האוניברסיטה העברית, מכון ויצמן למדע, המרכז האקדמי פרס, מכללת אורט רחובות, מכללת פסגות, מכללת גישות ומכון אדלר. ההיצע הרחב מוביל לביקוש שיא לדירות קטנות ונגישות, והמחירים עולים בהתאם. כך למשל דירת 66 מ"ר שנרכשה באוגוסט 2016 בכ-1.4 מיליון שקלים, נמכרה לפני כחודשיים תמורת 1.6 מיליון שקלים – עליית מחיר של 14%.

מצוקת הדיור לסטודנטים קיימת לא רק ברחובות. מגמת השיבה של צעירים לטובת קניית נכס בצמוד לבית הוריהם בקרית שמונה מקשה על 6,000 הסטודנטים הלומדים במכללת תל חי, שרבים מהם צרכני דיור באזור הסמוך למוסד הלימודים. על פי נתוני השנים האחרונות, הביקוש למכללה נמצא במגמת עלייה מתמדת בשיעור של כ-5% לשנה. כמו כן, מחסור בהתחלות בנייה בשנים האחרונות הוביל למצוקת דיור משמעותית באזור קרית שמונה. היצע הדירות במושבים ובקיבוצים שבסביבה לא מצליח להרווחת את הביקושים, ומחירי הדירות הקטנות, הן לצרכי השכרה והן לרכישה, נוסקים. דירת שלושה חדרים שנרכשה בספטמבר 2017 בסכום של 400 אלף שקלים נמכרה בינואר השנה ב-16% יותר. דירת שני חדרים שנמכרה בינואר אשתקד, אף היא רשמה עליית ערך נאה של 8% לאחר שבעה חודשים בלבד. על פי התחזיות, הודות להקמת קו הרכבת לקרית שמונה ושיפור התשתיות, מחירי הדירות בקרית שמונה צפויים להמשיך לעלות.

קרית שמונה צילום: אביהו שפירא

נדגיש כי מדד תשואות בכל הערים שהוצגו אף מציג עלייה שנתית, שנאמדת ב-3.2% בממוצע, כך על פי נתוני אתר מדלן.

ראש עיריית קרית שמונה ניסים מלכה: "בקרית שמונה מקודמת יוזמה להקמת מרכז חדשני למגורי סטודנטים במרכז העיר. הפרויקט מהווה חלק מההתחדשות העירונית המקודמת במרכז העיר. המבנה החדש יהווה אבן שואבת לסטודנטים מכל האזור. הסטודנטים יתרמו להתחדשות והתחזקות מרכז העיר, בחיזוק המסחר המקומי, פעילות עם מרכז צעירים ושותפות בפרויקטים עם קהילת העיר. הסטודנטים ייהנו ממבנה חדשני בסטנדרט בנייה גבוה, קרבה למערך תחבורה ציבורית משודרג, תשתית לאופניים וקרבה לעסקים במרכז העיר. אנו ממשיכים להפוך כל אבן כדי להמשיך ולפתח את קרית שמונה, שתהווה מוקד משיכה לצעירים שיתבססו בעיר, ייהנו משירותיה ויחליטו להקים את ביתם בעיר".