משקיעים בנדל"ן מסחרי בארה"ב? זה הנתון שחשוב שתכירו

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

השקעה בנדל"ן מסחרי בארצות הברית היא עניין מורכב, הדורש ידע מקיף והכרת השוק על בוריו כדי להצליח ולייצר עסקה רווחית. כחלק מחקר השוק יש לבצע בדיקה מדוקדקת ויסודית באשר לתחום הספציפי שאליו העסקה העתידית מכוונת. חשוב להבין: דין רכישת נכס מסחרי המיועד למחסנים ותעשייה אינו כדין נכס מסחרי המיועד למרכז קניות. במטרה להפוך נכס למניב יש לקחת בחשבון שורה של נתונים ובהם בין היתר מגמות נתוני התפוסה וגובה שכר הדירה – וזאת כדי שניתן יהיה להעריך מראש את גובה התשואה הריאלית הצפויה.

כך לדוגמה, על פי נתוני Reis, במהלך הרבעון האחרון של שנת 2017 נרשמה עלייה של 0.5% בשכר הדירה במרכזים מסחריים לעומת הרבעון המקביל בשנת 2016. כמו כן, בדיקת נתוני קנייה בחנויות שאינן מקוונות בארצות הברית מראה עלייה של 2.7% ברבעון האחרון של 2017 לעומת הרבעון האחרון בשנה הקודמת – זאת על פי נתוני המשרד האמריקאי האחראי על מפקדים (Us Census Borough). מגמת עלייה צרכנית זו מחזקת את ההנחה כי עליות שכר הדירה במרכזים מסחריים צפויות להתרחש גם בהמשך.

שוק אחר הוא שוק המחסנים ומרכזי ההפצה – אחד השווקים הנחשבים למבטיחים ביותר כיום. ברבעון האחרון של שנת 2017 נרשמה עלייה באחוז התפוסה – שיא של 91.2% לצד עלייה בשכר הדירה. בסך הכל, על פי נתוני חברת סטטיסטה, פורטל הסטטיסטיקה, בשנת 2017 הושקעו 467 מיליארד דולר בשוק הנדל"ן בארצות הברית.

 לצד הכרת השוק, ידע מעמיק בנבכי הפרוצדורה הדרושה להשלמת עסקת נדל"ן מסחרי בארצות הברית הוא חיוני במיוחד. בכל זאת, הליך הרכישה שונה בארצות הברית ביחס לישראל מבחינת סדר הדברים שאותם יש להשלים. את ההליך בגרסה האמריקאית, אפשר לחלק למספר שלבים: השלב הראשוני שבו מחפשים נכס המתאים ליעדים העסקיים שנקבעו, השלב השני שבו מוגשות הצעות מחיר ומתנהל משא ומתן מול המוכר במקביל לרוכשים פוטנציאלים אחרים, ושלב הדיו דיליג'נס (Due Diligence) שבו מתנהל מעין מחקר שמטרתו לוודא כי הנכס מתאים לצורכי הקונה וביסוס ניהול הנכס והשוכרים.

הגדרת יעדים

עמוס שושן, מנכ"ל ובעלים של חברת ATS Investments, מסביר מה עומד בבסיסה של עסקה מוצלחת: "ראשית, צריך לברר האם העסקה עומדת בקריטריונים של תשואה, מימון וגיוס ההון. חובה להגדיר מה גובה התשואה שמוכנים לקבל עבור הסיכון בעסקה. הקריטריון שלנו לדוגמה, הוא כזה: אנחנו לא קונים עסקה שמכפיל ההון (ההכנסה לפני משכנתא) הוא פחות מ-12% – אלא אם כן יש ערך מוסף שבעקבותיה מכפיל הערך יעלה. צריך גם להגדיר מהו הפוטנציאל של ערך העסקה. אנחנו מעדיפים נכסים עם פוטנציאל ערך של 18-6 מיליון דולר. כאשר פוטנציאל הערך הוא מתחת לסכום של שישה מיליון דולר, צריך להביא הון של בערך 1.25 מיליון דולר – ויש הרבה אנשים בשוק שיכולים לגייס סכום שכזה. כתוצאה מכך יש תחרות רבה ולכן התשואה נמוכה. גם מעל לסכום של 18 מיליון דולר התחרות עולה מצד המוסדיים – למעשה בטווח של 18-6 מיליון דולר אנחנו מתחת לרדאר – התחרות נמוכה יותר ולכן התשואה גבוהה יותר. היעד שלנו הוא להגיע לתשואה לאחר מינוף של 13-11 אחוז תשואה שנתית".

עו"ד טל קנת, בעל משרד עורכי הדין טל קנת הפועל בישראל ובארצות הברית, ומייצג משקיעים ישראלים, מציין: "בשנים האחרונות הפכו ההשקעות בנדל"ן בארצות הברית לפופולריות והן פוטנציאל מצוין לתשואה טובה ואף מעבר לכך. הכניסה אליהן במקרים רבים פשוטה, ואפשרית אף בסכומים לא גדולים ובהיקף השקעה של עשרות או מאות אלפי דולר בלבד. אפשרויות ההשקעה מגוונות ובהן השקעה במרכזים מסחריים, רכישת בנייני דירות שלמים למכירה, להשכרה או השקעה בפרויקטים לבנייה – לבד מול היזם או כחלק מקבוצת משקיעים. יהא מסלול ההשקעה אשר יהא, הכרחי לזכור כי התנאי החשוב ביותר הוא תכנון נכון מראש וקשר אך ורק עם גורמים מקצועיים ומהימנים. הכוונה היא לגורמים המנהלים את ענייניהם בשקיפות ומספקים למשקיע מידע מהימן לפני הכניסה לפרויקט ובמהלכו, בין היתר באמצעות דו"חות שוטפים. מעבר לכך, על המשקיע מישראל להיות מלווה באופן צמוד בעו"ד מקומי המצוי בקשר לא רק עם היזם בארצות הברית אלא גם עם גורמי מקצוע נוספים. כך למשל בארצות הברית קיימים חוקי מס ועזבון שתכנון נכון מראש בקשר אליהם ימקסם את התשואה ויפחית את הסיכון".

מרכז מסחרי בפלורידה צילום: Aerial photography

אז איך עובד ההליך בפועל? בשלב הראשוני מי שעומד במבחן הם הרוכשים הפוטנציאלים. הרוכשים מגישים הצעה והמוכר בודק ומתרשם עד כמה זו רצינית והאם מדובר באנשים שבאמת מעוניינים ומסוגלים לרכוש את הנכס. בסיום שלב זה, במידה והמוכר בחר בקונה לביצוע הרכישה, נחתם מעיין זיכרון דברים לא מחייב הנקרא כתב נכונות (Letter of Intent). "במסמך הזה מפורט תוך כמה זמן ובאיזה סכום ללא תנאי משכנתא הקונה מתכוון לקנות את הנכס – כאן מוגדרים למעשה התנאים הבסיסים", מציין שושן.

מה נדרש במסגרת הדיו דיליג'נס?

לאחר שנבחר רוכש, הוא משלם "דמי רצינות". סכום זה ניתן בעבור קבלת בלעדיות לבדיקת הנכס. בו בזמן, הקונה הפוטנציאלי מפקיד הפקדה ראשונית ובין הצדדים נחתם חוזה התחלתי, לא קשיח. בחוזה נקבע, בין היתר, מה הוא פרק הזמן הניתן לקונה לבדוק את הנכס ולהחליט סופית האם הוא מתאים עבורו.

"בדיקה ראשונית", מסביר שושן, "צריכה להתבצע עוד הרבה לפני הכניסה לשלב הזה. כאן הזמן הוא מוגבל מאוד ומיועד לביצוע סופי של שורת בדיקות הנוגעות למצב הנכס: חשמל ומים, חברת אבטחה וגינון, בדיקת גג, מזגנים, כמו גם בדיקת החוזה עצמו. בנוסף יש לבצע בדיקה מול השוכרים – הארכת חוזה לעתיד, הסכמים בין השוכר לבעל הבית שצריך לדעת עליהם ועוד. דברים נוספים שחייבים לעשות במסגרת הדיו דיליגנ'ס זה להפיק שלושה דו"חות: שמאות, בדיקת הנכס מבחינת נאותות פיזית ((Property Condition, ומצב הקרקע ((Environmental – במיוחד אם פעלו במקום עסקים מזהמים, כמו תחנות דלק או ניקוי יבש. אם מתברר שהקרקע לא נקייה, אפשר לקבל בחזרה את ההפקדה".

שושן מוסיף: "אחרי 45-30 יום החוזה הופך לקשיח. אם לא הולכים על העסקה, ההפקדה חוזרת לרוכשים והעלויות הן עלויות הבדיקה. כאשר החוזה הופך לקשיח ההפקדה נשארת אצל צד שלישי (Escrow agent), שמחזיק את ההפקדה לטובת המוכר. רצוי להכניס בחוזה 30 יום נוספים תמורת הוספה בהפקדה". בהקשר הזה יש להוסיף עוד כי בדיקות הדיו דיליג'נס יכולות להיעשות גם על ידי חברה חיצונית.

מימון וגיוס הון

"רוב חוזי קניית הנדל"ן בארצות הברית הם ללא תנאי משכנתא – כלומר צריך לדעת בוודאות שמקבלים הלוואה על הנכס. יש להביא בחשבון גם מצב שהבנק לא יסכים לתת משכנתא כי יש בעיות עם הנכס. לכן במקביל לחוזה לא קשיח כבר ראוי להתחיל לעבוד על המשכנתא – איזה בנק, איזה משכנתא וכמובן שיש גם לדאוג לנעילת הריבית עם הבנק", מפרט שושן. "יש להבהיר: קבלת המשכנתא הנכונה היא חיונית עבור כל נכס, אחרת תהיה פגיעה בתשואה. הון ממונף 'זול' יותר מאשר הון עצמי".