החופש לבחור שמאי: בבנק ישראל מציעים פתרון לנוטלי המשכנתא

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בראשית 2018 עלתה לכותרות הצעת החוק שיזם ח"כ עמיר פרץ (המחנה הציוני), שאליו הצטרף יו"ר סיעת כולנו, ח"כ רועי פולקמן, ובהמשך עוד כ-40 חברי כנסת, אשר ביקשה לאפשר חופש בבחירת שמאי בהליך משכנתא מול הבנק. ההצעה חתרה לביטולן של הרשימות המצומצמות של שמאים שאיתם עובד כיום כל בנק, ולפתיחתן לכלל השמאים המורשים.

הצעת החוק במתכונתה המקורית אמנם לא התרוממה, אך הנושא עדיין רחוק מלרדת מסדר היום. בינתיים, בבנק ישראל עוסקים בגיבוש מתווה שיביא לשינוי המצב הקיים. לפי ההוראה המתגבשת, אותה צפוי הבנק לפרסם לציבור לקראת סוף השנה, יונחו הבנקים להעניק ללקוח בעת קבלת אישור עקרוני ללקיחת משכנתא, רשימת שמאים שאיתם הבנק מוכן לעבוד, אשר תהיה תקפה גם ביתר הבנקים. באופן כזה, גם אם לבסוף יחליט הלקוח לקחת משכנתא בבנק אחר, ההערכה השמאית שבוצעה תהיה תקפה ומחייבת.

"הוראה זו צפויה להקל את תהליך לקיחת המשכנתא ולהקל על התחרות", מציינים בבנק ישראל, ומסבירים: "דרישתו של אדם פרטי להערכת שמאי היא בעלת אופי שונה מדרישתו של בנק מסחרי להערכה שכזו. זאת, מפני שאדם פרטי מעוניין לקבל את ערך שווי הנכס שלו, ומנגד הבנק מעוניין לקבל את שווי הבטוחה במקרה של חדלות פירעון. משיקולי יציבות, על הבנק לנהוג בשמרנות בהערכת שווי הבטוחה, וכתוצאה מכך גם שווי הערכה שונה. אף רגולטור אינו יכול להכריח גוף עסקי שתחת פיקוחו לעבוד עם כל נותן שירותים, ולכן אין הפיקוח על הבנקים יכול לכפות על בנק מסחרי לעבוד עם כל השמאים במשק".

ח"כ רועי פולקמן צילום: יחצ

גם בכנסת לא מרימים ידיים

"אנחנו בוחנים כעת האם צריך להגיש את החוק מחדש, וכלל לא בטוח שהנוסח הראשוני עוד רלוונטי", אומר ח"כ פולקמן. "זה לא סוד שהנוסח הראשוני זכה להתנגדות נחרצת של בנק ישראל ושל הבנקים, ואנו פועלים לייצר בו שינויים והתאמות. במקביל, אנו מקדמים צעדים שיכולים להקל על הציבור המבקש לקחת משכנתא ושאינם דורשים חקיקה. היעד המרכזי הוא לאפשר להשתמש באותה הערכת שמאי מול כל הבנקים - ומדובר במהלך שניתן להביא לאישור כבר בטווח המיידי. אם זה לא יקרה באמצעות הנחיות הפיקוח, אנחנו נדאג להעביר את העניין באמצעות חקיקה. המהות היא שניתן יהיה לבצע הליך שמאות עוד לפני לקיחת המשכנתא מהבנק, ואולי גם להיעזר בה במסגרת תהליך קבלת ההחלטה על רכישת נכס".

לדברי פולקמן, הוא מבין את דרישתם של הבנקים לקיום בקרה על זהות השמאים המעורבים בהליך המשכנתא. עם זאת, הוא מבהיר: "אנחנו דורשים להרחיב את כמות השמאים העובדים מול הבנקים וליצור שקיפות - כדי למנוע מצב שבו יש רשימה סגורה של שמאים, שלא ברור איך נכנסים אליה ואיך יוצאים ממנה. בדרך זו ניתן יהיה גם להימנע ממצב של הטיה פוטנציאלית בהערכת השמאי לטובת אינטרסים של הבנק. המהלך הזה הוא חלק מפעילות מקיפה של הסדרת שוק המשכנתאות שאני מקדם כבר זמן רב".

להגדיל את ההיצע, להרחיב את התחרות

אלי קאופמן, מנכ"ל מכללת אפיק, המציעה בין היתר מסלול להכשרת שמאי מקרקעין, מתייחס גם הוא לנושא: "במצב העניינים הנוכחי, רק מעטים מבין רוכשי הדירות מזמינים שמאי שיבצע הערכה יסודית באשר לשווי הנכס הפוטנציאלי. למי שתוהה איך זה שבסוגיה חשובה ומהותית כל כך כמו רכישת דירה לא מתבצעת בדיקה של שמאי, הרי שההסבר לכך פשוט: הרוכש הממוצע יודע שהבדיקה שהוא יבצע על חשבונו ותעלה לו סכום נכבד, לא תהיה תקפה כאשר הוא יבקש משכנתא מהבנק. בפועל, הוא ייאלץ לשלם על בדיקה נוספת שאותה יערוך שמאי מתוך רשימת השמאים שאיתה עובד הבנק, ולכן אותו רוכש יעדיף לחסוך בהוצאות. זה אבסורד שהיום אנשים לא קונים רכב לפני שנערכת לו בדיקה מדוקדקת, אבל בכל מה שנוגע לרכישת דירה הם נמנעים במודע מבדיקה. המהלכים המוצעים כעת, שיאפשרו מעבר עם הערכה שמאית מבנק לבנק, הם צעד בכיוון הנכון שלמעשה יחבר את כל השמאים העובדים עם הבנקים למאגר אחד, יגדיל ללקוח המבקש משכנתא את ההיצע וירחיב את התחרות".

אלי קאופמן, מנכ"ל מכללת אפיק צילום: באדיבות מכללת אפיק

ועדיין, לדברי קאופמן, המתווה שמציע בנק ישראל כמו גם יוזמתו של ח"כ פולקמן הם בבחינת פתרון חלקי: "זה עדיין לא מספיק, כדי להביא לשינוי של ממש, יש לבטל לחלוטין את רשימות השמאים של הבנקים ולפתוח את בדיקות השמאות בהליך משכנתא בפני כל שמאי מקרקעין העומד בדרישות המקצוע. בכך ניתן יהיה לאזן בין האינטרסים של הבנקים ושל הלקוחות. הבנקים אמנם דורשים לקבוע עם אילו שמאים הם יעבדו, אולם כל שמאי מוסמך מוכשר דיו כדי לבצע את הבדיקות הנדרשות באופן יעיל ומקצועי. תהליך הסמכה לשמאי מקרקעין הוא תהליך מורכב, ומי שעמד בו בהחלט מסוגל להתמודד עם משימה כזו. מעבר לזה, פתיחת הרשימות לכלל השמאים עתידה לגרום לכך שאנשים יבצעו בדיקה מקיפה לפני רכישת הנכנס ויקבלו את כל המידע הרלוונטי לפני חתימה על חוזה – מה שיאפשר ביצוע עסקות בטוחות יותר וימנע מקרים של עוגמת נפש".