משרד בנגב ובגליל: המשקיעים הקטנים כבר לא מתרכזים בתל אביב

חציה הראשון של 2018 סימן אולי יותר מכל את שינוי נקודת הכובד של שוק השקעות הנדל"ן למשרדים. מחירי הרכישה הגבוהים של משרדים במגדלים היוקרתיים באזורי המרכז - בהם הסיטי של תל אביב, הבורסה ברמת גן, בני ברק סיטי והרצליה - הופכים את ההשקעה בהם לפחות אטרקטיבית. לצד זה, ההשקעה בנדל"ן למגורים גם היא כבר אינה קורצת כבעבר, בעקבות ההתמתנות במחירי הדירות בחודשים האחרונים וצעדי הממשלה להרחקת המשקיעים מהשוק, ובראשם העלאת מס הרכישה.

המגמות האלה מביאות יותר ויותר משקיעים לגוון את תיק ההשקעות שלהם, ולהצטרף לקבוצות רכישה בפרויקטים להקמת משרדים בערים שמעבר לתל אביב רבתי - באזור גוש דן ובשפלה. בערים אלה, דוגמת ראשון לציון ורחובות, ההיצע של שטחי משרדים עדיין נמוך למדי, ורמת הביקוש להם ערה - הן מצדם של גורמים פרטיים, והן מצדן של חברות אשר מחפשות להרחיב את פעילותן, תוך ניצול היתרונות שיש לערי הלוויין להציע.

האם קבוצות הרכישה מיצו את שוק הדירות? "בתקופה האחרונה אנחנו רואים הרבה יותר קבוצות רכישה חדשות שפועלות בתחום הנדל"ן למשרדים מאשר בפרויקטים של דירות למגורים", אומר רו"ח ליאור סטינוס, שותף בפירמת פריידקס ושות', המלווה קבוצות רכישה רבות בתחום המגורים, המשרדים, התעשייה והמסחר. "יש לכך סיבות רבות, ובראשן עליית מחירי הנדל"ן למגורים, המסתמנת על פי מדד המחירים שפורסם באוגוסט. גם תוכנית מחיר למשתכן, המציעה חלופה אטרקטיבית לרכישת דירה במחירי השוק, גרמה לכך שיש מעט מאוד מכרזים לקרקעות שקבוצות רכישה יכולות להתמודד בהם".

סטינוס מוסיף כי "אם בעבר הלא רחוק עיקר המשקיעים בנדל"ן למשרדים התמקדו בתל אביב, הרי שהמחירים הגבוהים – 12 אלף שקל עד 14 אלף שקל למ"ר בפריים לוקיישן ו-10,000 שקל עד 12 אלף שקל למ"ר בדרום תל-אביב - אינם אטרקטיביים עוד למשקיעים, ובעיקר למשקי בית עם הון עצמי נמוך". לדבריו, "המשקיעים החדשים מתמקדים, לצד השוק המשרדי, גם בנכסים מסחריים, וכן במרכזי תעשייה כמו מרכזים לוגיסטיים, שמשרתים את חברות השילוח וההפצה שמרחיבות כיום את פעילותן באופן משמעותי".

בניין משרדים בקרית הממשלה בחיפה. חברי קבוצות הרכישה מעתיקים את ההשקעה קרוב לביתם

תל אביב out, ראשון in

לאור המחירים הגבוהים המאפיינים את שוק הדיור הישראלי, קל להבין מדוע האופציה המשרדית מושכת כיום השקעות מצד משקי בית רבים, המבקשים להימנע משוק ההון, מחד, ולהשאיר את הכסף בגבולות הארץ, מאידך. זאת, כאשר הון עצמי של 150 אלף שקל מספיק כדי לרכוש נכס משרדי מניב בשטח של כ-40 מ"ר באזורים שסובבים את תל אביב, וליהנות מתשואה גבוהה למדי, שמגיעה לעתים ל-10%.

על זאת יש להוסיף את החשש בשוק התל אביבי מפני "הצפה" בשוק המשרדים המקומי, שבו נבנים בימים אלה כחצי מיליון מ"ר משרדים. לעומת זאת, לדברי גורמים בתחום, בערי הלוויין הביקוש מצד שוכרים ממשיך להיות חזק ועקבי, וצפוי להתעצם בשנים הקרובות עקב ההיצע החסר.

גיל מולכו, מנכ"ל חברת MSN נדל"ן, מזהה עזיבה מתגברת של תל אביב לטובת הערים השכנות. לדבריו, "למגמה זו תורם גם השיפור בתשתיות התחבורה, שחלקו כבר מתקיים הלכה למעשה וחלקו מתוכנן עם הוספת כבישים, תחנות רכבת ופתיחת תחנות הרכבת הקלה בערי לוויין, ובהן חולון, רחובות ובאזור התעשייה המערבי בראשון לציון (מב"ת מערב)".

לדברי מולכו, "המחסור בשטחי משרדים מורגש היטב, וכיום פרויקטים דוגמת מרכז העסקים SKY CENTER , המשווק על ידינו ברחוב לישנסקי, מהווה השקעה אטרקטיבית - הן מאחר שקיים ביקוש למשרדים והן כי מדובר בלוקיישן ייחודי – קרוב לדרך איילון ולתחנת הרכבת משה דיין, ובעוד מספר שנים סמוך גם לתחנת הרכבת הקלה".

רו"ח ליאור סטינוס. "השקעה שמתאימה למשקי בית עם הון עצמי נמוך" צילום: משרד רוח פריידקס ושות'

לא רק גוש דן נהנית מעזיבת המשקיעים את תל אביב, כי אם גם ערים מרוחקות יותר, בפנים הארץ. כזו היא למשל העיר מודיעין, שמתאפיינת בקבוצות רכישה באזורים שונים של העיר, במע"ר ומחוצה לו, שהמחירים בהם נעים בין 7.5 אלף שקל למ"ר ל-9,000 שקל למ"ר. לדברי סטינוס, עד לפני שנה וחצי, המחירים באזור מודיעין היו נמוכים משמעותית.

ואמנם, השוואת המחירים במודיעין למחירים בתל אביב מלמדת כי הפער גדול מאוד, ובאזורים המבוקשים ביותר בתל אביב – אף כפול. "מלבד משקיעים במשרדים, רבים מחברי קבוצות הרכישה המעוניינים לרכוש משרדים בערי הלוויין של תל אביב ובפריפריה הם בעלי מקצועות חופשיים - עורכי דין, רואי חשבון ומהנדסים, שגרים מחוץ לתל אביב ועד כה שכרו משרדים בעיר", אומר סטינוס. "בעת האחרונה הם החליטו להעתיק את המשרד קרוב לביתם כדי לחסוך זמן יקר. לכן גם רבות מקבוצות הרכישה מתמקדות במשרדים קטנים בשטח של 70-40 מ"ר".

דוגמה למגמה זו מספק פארק העסקים A-TECH בעפולה, שאותו משווקת MSN נדל"ן. המרכז משלב מוקדי מסחר ופנאי, ומציע תמהיל משרדים מגוון - גם לחברות ולמרפאות. לפי מולכו, "מרכז זה, המוקם בסמוך לתחנת רכבת העמק ולצירי תנועה ראשיים כמו כביש 65 וכביש 6, יהיה אטרקטיבי גם עבור תושבי חיפה והסביבה".