90% משכנתא? "כל רוכש עשירי יאבד את ביתו"

יוזמתם של שר האוצר, משה כחלון, ושר הכלכלה, אלי כהן, להגדלת שיעור המימון ברכישת דירה ראשונה עוד לא יצאה אל הפועל, אך כבר היא מעוררת ביקורת רבה. אל מול הסברי האוצר כי מדובר בצעד דרמטי שיקל על זוגות צעירים ויספק פתרון של ממש למצוקת הדיור, גורמי נדל"ן רבים טוענים כי זהו בסך הכל מהלך פופוליסטי שנועד לרצות בוחרים פוטנציאלים בשנת בחירות, ואשר סופו להביא דווקא לעלייה במחירי הדירות.

לפי המהלך המתגבש, רוכשי דירה ראשונה, שמחירה עד 1.3 מיליון שקל, יוכלו לקבל משכנתא בשיעור של 90% מערך הדירה, במקום שיעור של 75% הנהוג כיום. זאת, כאשר 75% מהסכום יקבל הרוכש מהבנק בתנאים סטנדרטיים, ועוד 15% הוא ייטול כמשכנתא בנקאית בערבות מדינה - ובריבית נמוכה. "זהו צעד משלים שיסייע לזוגות הצעירים המתקשים לגייס הון ראשוני ברכישת דירה", צוטט השר כחלון בתקשורת, עם פרסום המהלך.

בניין בנק ישראל. יעמיד את הבנקים בפני חשיפה אשראית גדולה צילום: בלומברג

"אין ביוזמה הזו בשורה של ממש, בטח שלא עבור הזוגות הצעירים", טוען אלי קאופמן, מנכ"ל מכללת אפיק , ומסביר: "ראשית, כדי לעמוד בעלויות הנדרשות לקניית דירה, יידרשו הזוגות הצעירים לקחת הלוואות בסכומים גבוהים, כשההחזר החודשי עליהן יהיה גבוה באופן משמעותי. שנית, גם הריביות שייאלצו אותם זוגות לשלם על ההלוואות יצטברו לסכום נכבד. מעבר לזה, כאשר המשכנתא מתייחסת רק לדירות שמחירן לא עולה על 1.3 מיליון שקל, ברור שהזוגות הצעירים ייאלצו להתפשר הן על גודל הדירות והן על מיקומן הגאוגרפי. בסופו של דבר, הרושם שאני מקבל הוא שמדובר בצעד שבא לפצות על הכישלון של תוכנית מחיר למשתכן, ולמעשה לנתב את הזוגות הצעירים אל ההגרלות של מחיר למשתכן במקומות הפחות מבוקשים".

קאופמן גם מתריע כי "הגדלת שיעור המימון תמשוך לשוק רוכשים שלא היו פונים אליו אלמלא ניתנה ההטבה, מה שיגדיל את הביקוש ויביא באופן טבעי לעליית מחירי הדירות. בנוסף, בטווח הארוך, היוזמה הזו עלולה להוביל לקטסטרופה – למערכת הבנקאית ולציבור הרוכשים. רק לפני שנים ספורות הטיל בנק ישראל מגבלות על הבנקים, שלפיו המימון לרוכשי דירה ראשונה לא יעבור את רף ה-75%. שינוי של המצב הקיים עשוי להעמיד את הבנקים בפני חשיפה אשראית גדולה. איך שלא מסתכלים על זה, בין אם מצד בנק ישראל ובין אם מצדם של שרי האוצר והכלכלה, יש פה חוסר מחשבה".

בהתאם לביקורת שמשמיע קאופמן, במהלך השבועות האחרונים נשמעו גורמים בענף שהתריעו כי מימון גבוה מדי ברכישת דירה עלול לגרום לזוגות צעירים רבים להתחייב על סכומים שלא יוכלו לעמוד בהם, ובסופו של דבר לייצר בועה בשוק הנדל"ן – כפי שקרה במשבר הסאב-פריים בארה"ב. בין היתר צוין תרחיש של עליית הריבית במשק, שתייקר את המשכנתאות ותעמיד רוכשים רבים בפני שוקת שבורה. "אם זה יקרה", אומר קאופמן, "המשמעות תהיה מאוד מאיימת, שכן על עליית ריבית של אחוז אחד שווה אלפי שקלים נוספים שייצאו מכיסי הזוגות הצעירים. אני מעריך שבמקרה כזה – לפחות כ-10% מאותם זוגות יאבדו את ביתם".

אלי קאופמן, מנכ"ל מכללת אפיק צילום: באדיבות מכללת אפיק

הכלכלן והשמאי ירון ספקטור הביע בשבוע שעבר גם הוא חשש מהיוזמה, והבהיר כי "90% משכנתא זו מלכודת דבש. זהו פתרון לטווח קצר שיגדיל את הביקוש משמעותית, ולמעשה רק ישפוך דלק על המחירים. כחלון רוצה להצטייר כמושיע של הזוגות הצעירים, שרבים משתייכים לפלח הבוחרים שלו".

התנגדות מזווית אחרת הציג באחרונה גם מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי במשרד האוצר. לדבריו, "במרתפים של משרד האוצר לא קבור שום אוצר — לא מטבעות זהב וכסף, לא יהלומים, ואפילו לא דולרים או שקלים. לכן, כל שקל ש'המדינה תשלם' יבוא בהכרח על חשבון כלל האזרחים, בצורה של העלאות מסים או של צמצום השירותים החברתיים שהממשלה מספקת".