קניית דירה בתמ"א 38: אלה שלבי התשלום החדשים

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

מחשבים תשלום מחדש: רוכשי דירות במסגרת פרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק מבנה ותוספת קומות) יידרשו מעתה להעביר את התשלום לקבלן לפי אבני דרך שונות מאלה שהיו נהוגות עד היום. זאת, בעקבות שינוי בתקנות המכר מהעת האחרונה.

עדכון מדרג התשלומים, המבוצעים בהתאם להתקדמות בשלבי הבנייה, הוא הראשון שנעשה מאז 1975, ונועד להגן על הרוכשים מפני ירידת כספם לטמיון בעקבות קריסת הקבלן או הפסקת הפרויקט מכל סיבה אחרת. את המהלך הוביל משרד הבינוי והשיכון, והעומד בראשו, השר יואב גלנט.

שר הבינוי והשיכון יואב גלנט. ההוראות החדשות אינן רטרואקטיביות צילום: נמרוד גליקמן

לוח התשלומים החדש, הרלוונטי הן לבנייה חדשה והן לתמ"א 38, מרווח יותר מלוח התשלומים הישן, וקובע כמה נקודות תשלום חדשות, שלא היו קיימות בלוח הישן. לדוגמה, אם בלוח הישן היו חמש פעימות תשלום בלבד, וכבר עם גמר השלד הרוכש היה צריך לשלם 60% מהמחיר, לאחר השינוי יהיו שמונה פעימות של תשלום, ועד גמר השלד יצטרכו הרוכשים בפרויקט תמ"א 38 לשלם רק 46% מהמחיר.

"שלבי הבנייה שנכתבו בלוח התשלומים הקודם לא היו מותאמים לשלבי הבנייה הקיימים בפרויקטים של תמ"א 38, דבר אשר גרם למחלוקות רבות בין הרוכשים לקבלן", אומרת עו"ד מעיין מעודה ממשרד גרומן ושות', המלווה יזמים ורוכשי דירות בפרויקטים רבים ברחבי הארץ. "כך למשל, בלוח התשלומים הישן נדרש רוכש דירה לשלם 40% ממחיר הדירה עם 'גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה שלא על קומת עמודים'.

"אלא שבפרויקט של תמ"א 38 שלב זה כבר מצוי בבניין הקיים, ועלתה השאלה האם על הרוכש לשלם באופן מיידי או שמא יש להמתין לגמר הריצוף של תוספת הדירות החדשות. לעומתו, לוח התשלומים שעתיד להיכנס לתוקף מותאם לבנייה בפרויקט תמ"א 38, תוך שנעשית הבחנה ברורה בין הבניין הקיים לבין תוספת הבנייה החדשה". לדברי מעודה, "עדכון התקנות יגן ללא ספק טוב יותר על כספם של רוכשי הדירות".

עו"ד זיו גרומן. סוף עידן הפרשנות צילום: משרד עורכי הדין גרומן ושות'

חיזוק לתמ"א

השינוי במדרג התשלומים מתייחס רק למקרים שבהם אין לפרויקט ליווי של גוף מממן - בנק או חברת ביטוח – והבטוחה היחידה שיש לרוכש אל מול הקבלן היא הערת אזהרה. במקרים בהם הפרויקט מלווה על ידי גוף מממן כאמור, אין חובה לשלם לקבלן על פי קצב התקדמות הבנייה והתשלום מתבצע בהתאם לסיכום מסחרי בין הרוכש לבין הקבלן.

מכיוון שחלק ניכר מהפרויקטים הפועלים במתכונת של בטוחה כהערת אזהרה הם פרויקטים של תמ"א 38 מסוג חיזוק, התקנות כוללות טבלה מיוחדת המתייחסת לפרויקטים מסוג זה, ובפעם הראשונה מחשיבה גם את עבודות החיזוק, שלא נכללו בלוח התשלומים שנוצר עוד טרם לידתה של תמ"א 38.

"במקרה שבו הבטוחה הניתנת לרוכש היא הערת אזהרה, הרוכש עצמו הוא זה שצריך להמשיך את הבנייה במקרה שבו הקבלן נכנס לחדלות פירעון, ולכן קיימת חשיבות גדולה לשלבי התשלום", אומר עו"ד זיו גרומן, הבעלים של משרד גרומן ושות'. לדבריו, "מכיוון שעד היום לא נקבע לוח תשלומים ייעודי לפרויקטים של תמ"א 38, הטיפול במקרים של קבלנים שנקלעו לקשיים נעשה באמצעות פרשנות אד הוק. מדובר בשינוי מהותי, שפועל לטובת הרוכשים ומגן עליהם".

התקנות החדשות גובשו על ידי המחלקה המשפטית במשרד הבינוי והשיכון, הממונה על חוק המכר ובהתייעצות עם התאחדות בוני הארץ ופז כלכלה והנדסה. הן אינן דורשות חקיקה, ולאחר תום התקופה שבה יוצגו להערות הציבור, על השר יהיה לחתום עליהן כדי שייכנסו לתוקף. במשרד מדגישים כי התקנות החדשות אינן רטרואקטיביות, ויחולו אך ורק על פרויקטים שהדירות החדשות הנבנות מכוחו טרם נמכרו.