נדל"ן מסחרי בגרמניה: הביקוש גובר – הבנייה פוחתת

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

גרמניה היא המדינה המשפיעה ביותר באירופה כיום, ואיתנותה הכלכלית עולה על זו של כל החברות באיחוד האירופי. לפי לשכת הסטטיסטיקה הפדרלית, חתמה גרמניה את 2017 עם עודף תקציבי של 36.6 מיליארד יורו, וכלכלתה צמחה אשתקד ב-2%. זאת, בעיקר בזכות המדיניות שהובילה הקנצלרית, אנגלה מרקל, שהביאה לשיעור תעסוקה גבוה (פחות מ-6% אבטלה) ולהשקעה ציבורית ענפה בתשתיות.

הפעילות הכלכלית התוססת תודלקה על ידי הלוואות זולות וגידול משמעותי באוכלוסיית המדינה, בעיקר בשל פתיחת השערים לגלי המהגרים מאזורי המלחמה בסוריה, אפגניסטן ומדינות אחרות. אוכלוסיית ברלין גדלה בקצב של כ-50 אלף איש ואישה מדי שנה במהלך חמש השנים האחרונות, והגיעה עד לכ-3.5 מיליון נפש. הצפי הוא כי עד 2035, יגיע מספר התושבים בעיר ל-4 מיליון.

מינכן. מקום שמיני במדד צמיחת הנדל"ן העולמי צילום: designerpoint/Pixabay

לפי חברת ייעוץ הנדל"ן הבריטית נייט פרנק, ברשימת עשר הערים ששוק הנדל"ן שלהן ידע את הצמיחה הגדולה ביותר ב-2017, מצויות ארבע ערים גרמניות - ברלין (1), המבורג (7), מינכן (8) ופרנקפורט (10). באשר לבירה ברלין, שם נרשמה באותה שנה נסיקה בלתי-נתפשת כמעט של 20.5% במחירי הנדל"ן.

קודם לכן, ב-2016, דורג שוק הנדל"ן המסחרי בגרמניה ראשון באירופה במונחי נפח מכירות, ובכך דחק את בריטניה מהפסגה, שם היתה מאז 2007. בין העסקות הגדולות שסיפק באותה שנה השוק הגרמני זכורה בעיקר מכירת הקומפלקס המפורסם של סוני סנטר בכיכר פוטסדאם שבמרכז ברלין - 132,500 מ"ר של חנויות, מלון, מוזיאון, בתי קולנוע, מתחם כנסים ובנייני משרדים – לקרן הפנסיה של העובדים המוניציפליים באונטריו, תמורת 1.1 מיליארד יורו. כן רכשה קרן הפנסיה הממשלתית של נורבגיה את משכן ההנהלה הראשית של ענקית המדיה הגרמנית אקסל שפרינגר ברובע מיטה בעיר, בכ-400 מיליון יורו.

סאארברוקן. "בניגוד לארה"ב, בגרמניה לא מאג"חים כל דבר" צילום: WikimediaImages/Pixabay

השקעה בטוחה - ותשואה שאין בארץ

בתי השקעות רבים מחשיבים את גרמניה ליעד השקעות בטוח בתוך איחוד המדינות האירופי, שיציבותו נתונה בשנים האחרונות בסימן שאלה. גורם נדל"ן אירופי בכיר אמר באחרונה כי במידה שהגוש המוניטרי יתפרק, קרוב לוודאי שגרמניה רק תתחזק מכך.

יגיל מנוביץ', בעלים שותף בחברת MHR1, המגייסת שותפים להשקעה בנכסים מסחריים בגרמניה, מסביר את קפיצת מחירי הנדל"ן בגרמניה בתקופה האחרונה: "גרמניה היא למעשה המדינה העשירה ביותר באירופה, וסוחבת על כתפיה את שאר המדינות באיחוד. גרמניה מתפתחת וצומחת, ומציגה נתונים חיוביים אחרי תקופה של קיפאון בצמיחה, תוצאה של נפילת החומה והקושי של גרמניה המערבית להכיל את המזרח. לקח להם יותר משני עשורים כדי להתאושש מהאיחוד.

"במשבר הסאב-פריים, שבו השווקים בארצות הברית צנחו בעשרות אחוזים, הירידות בגרמניה היו הרבה פחות משמעותיות. גורם נוסף הוא מיליון וחצי המהגרים שהורשו להיכנס למדינה, שמעלים את הצריכה, תורמים לשוק העבודה ומעלים את התפוקה. המדינה הגיעה למסקנה שכדי לשמור על נתוני הצמיחה, היא צריכה את המהגרים האלה".

למה ההשקעה בגרמניה היא בטוחה לעומת ארה"ב למשל?

"בארה"ב הכלים הפיננסיים מאוד מפותחים ומתקדמים והכל שם ממונף, ובזמן משבר כלכלי קטן קיים פוטנציאל גדול יותר להתפתחות משבר גדול. לעומת זאת, בגרמניה יש מדיניות סוציאלית דומיננטית מאוד, והם לא מפותחים מבחינת כלים פיננסיים, הם לא מאג"חים כל דבר. לכן אם מתרחשת ירידה קטנה, היא לא מתפתחת למשבר.

"היתרון של ההשקעה ב-MHR1, למשל, הוא שאנחנו רוכשים נכסים מסחריים בעלי תפוסה מלאה, ובוחרים מיקומים טובים - רק במערב גרמניה. הפיזור שאנו דוגלים בו מתבטא בכך שכמעט ואין נכסים שהם באותה עיר. השוכרים שלנו הם כולם עם דירוג אשראי גבוה, והחוזים מולם הם ארוכי טווח - לא שנה-שנתיים, אלא מינימום שבע שנים ובלי אפשרות יציאה. זו השקעה טובה".

יגיל מנוביץ', בעלים ושותף בחברת MHR1 צילום: עוז מועלם

אתם לא היחידים שפועלים בגרמניה בתחום המרכזים המסחריים. מה מייחד את המוצר שלכם?

"גם גופים מוסדיים רבים משקיעים בנדל"ן מסחרי בגרמניה, אבל רק אצלנו האופציה להשקיע ניתנת גם למשקיעים קטנים. אנחנו נותנים למשקיע הפרטי הזדמנות להשקיע בנדל"ן מסחרי בכלכלה חזקה ביותר, וליהנות מתשואות אטרקטיביות, ממש כמו החברות הציבוריות. מינימום ההשקעה הוא 100 אלף שקל, כשהמשקיע רשום נרשם כבעלים ישיר של הנכס, ונהנה מהאקזיט שאחרי עליית השווי. כל משקיע יכול להיות מושקע בנכס ספציפי, או בכמה במקביל".

כיצד זיהיתם את הצורך הזה בהשקעה בגרמניה?

"בשנים האחרונות יש בעיה למשקיעים בארץ. הריביות בבנקים אפסיות, הבורסה מדשדשת, הנדל"ן המקומי נמצא כבר בשיאו ואין הרבה אפיקי השקעה עם תשואה משמעותית. מצאנו יעד השקעות עם רמת ביטחון גבוהה, לא כמו קרקעות ברומניה או בתים בארה"ב שעפים עם כל הוריקן ומרוחקים מאוד מהמשקיע".