אודסה בחלל: פנינת ההשקעות לחוף הים השחור

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

מאז המשבר הגלובלי של 2008 וחוסר היציבות הפוליטי שנגרם בעקבות המאבק מול רוסיה על חצי האי קרים ב-2014, סבלה אוקראינה מפגיעות חוזרות ונשנות בכלכלתה. פגיעות אלה נתנו את אותותיהן גם בשוק הנדל"ן במדינה, ואף הובילו לירידה תלולה במחירי הדיור – בין השאר בשל קטיעת קשרי המסחר והתיירות עם רוסיה.

אוקראינה עשתה כל מה שהיה ביכולתה כדי להציל את כלכלתה המדשדשת. היא הצליחה בשן ועין להימנע מחדלות פירעון, התאוששה מצמיחה שלילית בתמ"ג וחתמה על הסדרי חוב והסכמי סחר עם מדינות בעלות עניין, בהן ישראל, וכן עם האיחוד האירופי. הודות להסכם הסחר החופשי עם האיחוד, שנכנס לתוקף בספטמבר 2017, נאלצה אוקראינה ליישר קו עם המדיניות והסטנדרטים הכלכליים, הפיננסיים והרגולטוריים המחייבים את מדינות האיחוד. והנה זה פלא – כבר באותה שנה כלכלת אוקראינה זינקה בחדות, ומחזור המסחר שלה עם האיחוד האירופי גדל בלא פחות מ-27%.

התיאטרון הלאומי לאופרה ובלט של אודסה. 2.5 מיליון תיירים בשנה צילום: גרין פארק

אך עוד קודם לכן, ב-2015, שוק הנדל"ן למגורים כבר החל לצאת מהקיפאון, בין היתר בזכות שחיקת ערך ההריבניה האוקראינית אל מול הדולר בכ-80% בין השנים 2017-2013. במצב זה, על מנת לא לאבד את הונם, אזרחי המדינה השקיעו בנדל"ן ויצרו תנופה אדירה.

ב-2015 נרשמו 220 התחלות בנייה בקייב הבירה - לעומת 130 ב-2013. מגמת העלייה נמשכה בשנים העוקבות, וב-2018 נרשמו בעיר 330 התחלות בנייה. לפי הערכות, בלבוב החלו להיבנות השנה כ-250 בניינים חדשים, ובאודסה כ-150.

מומחי נדל"ן מעריכים כי ב-2019 תחל עליית מחירים, בין היתר בזכות הבחירות לנשיאות הצפויות להיערך בשנה זו, מה שיביא לשחרור תקציבי פיתוח לשוק, להורדת חסמים ולנהירת משקיעים למדינה. ביחס למדינות מזרח אירופיות אחרות, אוקראינה אמנם לא מיהרה להתאושש מהעשור הקשה שעבר עליה, אך עבור המשקיע הישראלי מדובר בהזדמנות להיכנס לשוק כל עוד המחירים בשפל, וליהנות מהעלייה הצפויה לפני כולם.

בירת רפאים

תנופת הבנייה שהתחוללה במדינה הובילה לצמיחה מהירה מאוד בשוק הנדל"ן בקייב. יש שיאמרו שהצמיחה היתה מהירה מדי, שכן היצע הדירות למגורים במדינה, ובקייב בפרט, עולה על הביקוש. על פי הערכות שמרניות, ההיצע עולה פי 10 על הביקוש, והערכות קיצוניות יותר אף מדברות על יחס של פי 20-18.

בשל כך, מחירי הנדל"ן בקייב ובפרברי העיר בשפל – מה שמהווה על פניו מצב מצוין להגעת משקיעים, אולם גם הרווח על נכסים חדשים עשוי להיות נמוך. יועצי נדל"ן גורסים כי את התשואה הטובה ביותר בקייב ניתן למצוא דווקא בשוק המשני, כלומר בקנייה ושיפוץ של מבנים היסטוריים הממוקמים בפריים לוקיישן, ולבסוף - השכרתם.

אולם, בעוד שלא מעט דירות ישנות במבנים היסטוריים זקוקות לשיפוץ, המלכוד הוא שעסקות המכירה שלהן נדירות בשל קשיים הנובעים מבעלויות צולבות. מחירי נכסים אלה קפואים קרוב לשנתיים, ועל מנת למצוא עסקה משתלמת יש למצוא מתווך בקי ומקושר היטב בשוק המקומי, ולהיות נכונים לסגור עסקה במהירות.

עם היצע שעולה על הביקוש, קשה לומר אם ומתי תתרחש בקייב עליית מחירי נדל"ן בעתיד הנראה לעין. ענף התיירות, שספג פגיעה חמורה בעקבות המחלוקת עם רוסיה, התאושש במהירות יחסית ורשם ב-2017 כ-14.5 מיליון כניסות של תיירים זרים למדינה. כ-1.5 מיליון מהם הגיעו לקייב, ובכך העלו את התפוסה במלונות ל42% לעומת 26% בלבד ב-2014 – זינוק משמעותי, אך עדיין נתון מאכזב ביחס להיותה עיר בירה.

קומפלקס המגורים היוקרתי של גרין פארק באודסה צילום: גרין פארק

חלון לים השחור

מי שמובילה את השינוי בענף, וכתוצאה מכך גם בשוק הנדל"ן, היא דווקא אודסה. מיקומה האסטרטגי, היותה עיר הנמל הגדולה ביותר במדינה וקרבתה לערי מפתח באירופה הפכו אותה לפני עשרות שנים לעיר קיט, שתיירים רבים מהמדינות השכנות כמו גם מאוקראינה עצמה מגיעים לנפוש בה. גם כיום, על אף המשברים שפקדו את אוקראינה, אודסה היא בין הראשונות ליהנות מפירות ההתאוששות הכלכלית.

ב-2015 קטפה אודסה את המקום הראשון בין הערים המומלצות לעסקים לפי פורבס אוקראינה, וב-2018 העניקו לה סוכנויות דירוג האשראי IBI וקרדיט-רייטינג את הציונים הגבוהים ביותר, המעידים על אטרקטיביות גבוהה להשקעה עם תחזית יציבה. דירוגים אלו מבוססים על ניתוח כלכלי ופיננסי מעמיק של נתוני העיר, לצד בחינה של תוכניות פיתוח עתידיות והסתמכות על זינוק מרשים של 130%-150% בהכנסותיה בשלוש השנים האחרונות.

באופן מפתיע, למרות המחלוקת סביב חצי האי קרים במזרח המדינה, נרשמה פריחה בתיירות בעיר השוכנת לחופו של הים השחור. ב-2017 ביקרו באודסה 2.5 מיליון תיירים, שהתאכסנו רק ב-291 בתי מלון ואכסניות - פי 1.5 מב-2015. מרבית התיירים מגיעים לרובע ארקדיה, הנמצא על חוף הים, שהפך ליעד נופש פופולרי בזכות עושר תרבותי, חוף שוקק, מבנים היסטוריים מרהיבים וקולינריה מפותחת.

דירת 2 חדרים בפרויקט המגורים של גרין פארק באודסה. "מס רכישה מצחיק" צילום: גרין פארק

השקעה שמכה גלים

"צריך להבין שלאיחוד האירופי יש אינטרס לשמור על אודסה ולפתח אותה", אומר אורן גזית, מבעלי חברת גרין פארק, המובילה פרויקטים של יזמות ובנייה בארץ וברחבי העולם, ובהם פרויקט יוקרתי חדש באודסה. "האיחוד משקיע כיום הרבה מאוד כסף באוקראינה בכלל ובאודסה בפרט, היות שבעיר נמצא צינור גז טבעי בין הגדולים בעולם, המספק את מרבית הגז לרוסיה ולאירופה".

גזית גם מסביר את הבחירה הגוברת באודסה וזיהויה בעיני רבים כיעד החם הבא להשקעה: "האינדיקציה לשוק נדל"ן בתנופה היא מנופים. כשמסתובבים בארקדיה, האזור הכי יקר באודסה, רואים מנופים מכל עבר. יש המון פרויקטים של בנייה בעיר, וכרגע אנחנו הפרויקט היחידי שמנוהל על ידי ישראלים".

מאפיין נוסף שמושך משקיעים לשוק הנדל"ן האוקראיני הוא המיסוי הנוח. "מס הרכישה מצחיק - 2% מערך הקרקע, שזה שווה ערך לכ300-200 דולר", מפרט גזית. "מעבר לכך, מאחר שגרין פארק שותפה בחברת ניהול מקומית, גובה המס מגיע ל- 5% בשנה. מס השבח לאחר שלוש שנים מהרכישה מתאפס, והיתרון באוקראינה הוא שאין הגבלה לכמות הדירות שיכולות להיות בבעלות הקונה, כך שמס הרכישה לא משתנה".

אורן גזית, מבעלי גרין פארק. תשואה צפויה של 12%-14% צילום: גרין פארק

הפרויקט של גרין פארק, אודסה 2020, כולל מתחם באזור ארקדיה ובו שני מגדלים במרחק של כ-300 מטר מהים. המגדלים מציעים דירות בשטח של 80-30 מ"ר במגוון רחב – מדירות סטודיו ועד לדירות שלושה חדרים. הפרויקט היוקרתי יכלול מתקני בריאות כגון בריכה תלויה בקומה ה-26 עם מתחם ספא, וכן מתחם בסגנון ים המלח עם בריכות מינרלים וגופרית, שיהיה פעיל גם בחורף ובכך יאפשר לקיים תיירות גם מעבר לעונת הקיץ.

לדברי גזית, "משקיע צריך רק כ-50 אלף דולר פנויים לדירה שעלותה 100 אלף דולר, כשהחל מתום הבנייה הוא צפוי ליהנות מתשואה של 12%-14%. העלות כיום היא נמוכה ביותר - 2,300-1,800 דולר למ"ר. לפני המשבר של 2008, המחיר היה 5,000 דולר למ"ר. פוטנציאל עליית המחירים גדול, ולהערכתי תוך שנה וחצי-שנתיים הם יחזרו לרמות שקדמו למשבר, בעיקר בזכות הגידול בתיירות באודסה. בארבע השנים האחרונות מספר התיירים עולה ב-400-300 אלף תיירים לשנה, ואין ספק שזה מיתרגם לביקוש גובר לנדל"ן".