"שולחים את הצעירים לפריפריה, אבל אף אחד לא רוצה לגור שם"

נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר לנובמבר, שפורסמו בשבוע שעבר, חשפו את מה שהיה ברור לכל העוקבים אחר תחום הנדל"ן: נובמבר 2018 היה מהחודשים החלשים ביותר במספר העסקות בשוק החופשי בעשור האחרון. מי ש"הצילה" את המצב היא תוכנית מחיר למשתכן, שם נרשם גידול חד של 77% במספר הדירות שנמכרו בהשוואה לנובמבר 2017.

מהסקירה עולה כי בנובמבר נרכשו 9,500 דירות, שמתוכן 1,000 דירות נרכשו במסגרת התוכנית הממשלתית. בהשוואה לנובמבר-ינואר 2017, חלה בשנה החולפת עלייה של 7.5% במספר העסקות. סך הדירות החדשות שנמכרו בנובמבר הוא 3,100 דירות - הנתון הגבוה ביותר מאז יוני 2016 וגידול של 23% בהשוואה לנובמבר 2017.

ואולם כאמור, בניכוי המכירות במסגרת מחיר למשתכן, המצב שונה בתכלית, ושיעור הדירות החדשות מכלל הדירות שנמכרו מצטמצם ב-8%. כמו כן, ללא עסקות מחיר למשתכן מצטמצם הגידול במספר העסקות הכולל ל-2.7% בלבד. יותר משליש ממכירות מחיר למשתכן בנובמבר האחרון התרכזו באזור השפלה, כשלראשונה נכנסה שהם לרשימת היישובים שבהם התבצעו רכישות במסגרת פרויקט זה.

שר האוצר, משה כחלון. נלחם במקום הלא נכון צילום: עמית שאבי

מלבד הגידול החד במספר הדירות שנמכרו במחיר למשתכן, מה שסייע לשוק הנדל"ן למגורים הוא מבצע מכירות נרחב שערכה חברת גינדי לחברי מועדון הצרכנות חבר באור יהודה. כך, בעוד שבאזור המרכז חלה עלייה חריגה של 66% במכירות הקבלנים, באזורי הביקוש האחרים במרכז הוסיפו המכירות לרדת בשיעור משמעותי.

"ראינו בחודשים האחרונים שהמכירות בשוק החופשי ירדו בחדות, וכך גם מספר התחלות הבנייה, מה שמוכיח שמשהו לא עובד כמו שצריך", אומר השמאי והכלכלן ירון ספקטור . לדבריו, "אותם צעירים בלי הון עצמי רב, שהולכים לדירות המסובסדות וזונחים את השוק החופשי, יכלו לפני שמונה שנים לקנות דירה בפריפריה גם בלי מחיר למשתכן. המחירים שם עלו מאוד בעשור האחרון, ועכשיו, במקום להילחם במחירים באמצעות הגדלת ההיצע, כחלון מנסה למשוך את המחירים מטה באמצעות הגדלת הביקוש, שזה כמובן פרדוקסלי כי כשהביקוש עולה – המחירים עולים".

גם במחיר למשתכן עצמה מזהה ספקטור כשלים, בלי קשר להשפעתה על השוק החופשי: "בתוכנית הזאת, רובם המוחלט של רוכשי הדירות בפריפריה עושים את זה בכלל לשם השקעה וכלל לא בטוח שיהיו להם שוכרים. רוב הרוכשים במסגרת התוכנית באזורי הפריפריה הם לא בני המקום. איזה אינטרס יש להם להישאר שם? לכן, באזורים האלה זה כבר לא מחיר למשתכן אלא מחיר למסתכן".

נתון מעניין נוסף שסיפק הכלכלן הראשי נגע למאפיינים סוציו-דמוגרפיים של הרוכשים במסגרת מחיר למשתכן, נבחן השכר הממוצע של משק בית של רוכשי דירות מחיר למשתכן בשהם. בנתוני הכלכלן הראשי נמצא כי השכר הממוצע (ברוטו) למשק בית של רוכשים אלה היה 27 אלף שקל - שכר גבוה יחסית לרוכשי מחיר למשתכן. בדומה, באחרונה פורסם כי בפרויקט מחיר למשתכן ביבנה רוב העסקות לרכישת דירות מוזלות בעיר בוצעו על ידי משקי בית שרמות השכר שלהם נעו בין 10,000 שקל לחודש לכ-25 אלף שקל, ואפילו 30 אלף שקל לחודש למשק בית.

"משרד האוצר מחלק מתנות ב-5 מיליארד שקל על פני שני אזורים", מסביר ספקטור: "אזורי הביקוש, שם מקבלים הנחה של 300-500 אלף שקל לדירה; והפריפריה, שם מקבלים הנחה זעומה יחסית של 150 אלף שקל. ההנחה הקטנה הזו, אף שהיא משמעותית לאותם אלה שמלכתחילה לא היה ברשותם הון עצמי גדול, סביר שתתפוצץ להם אחר כך בפנים. אפשר לראות בבירור שהתוכנית של כחלון לא עוזרת למי שזקוק לך, אלא בעיקר למעמד הביניים שגם כך יכול היה להגיע לדירה, רק באזורים פחות מרכזיים.

עם זאת, ניתוח הכלכלן הראשי מעלה כי בקרב רבע מהרוכשים לא עולה השכר למשק בית על 15 אלף שקל לזוג, מה שאומר שכל יחיד משתכר בכ-7,500 שקל בממוצע, שכר נמוך משמעותית מהשכר הממוצע במשק. בתוך כך, עשירית מהרוכשים עומדים על רמת שכר לשני בני הזוג שמגיעה לכ-50 אלף שקל ברוטו בחודש.

זונחים את המשקיעים

בנובמבר נרכשו 1,400 אלף דירות על ידי משקיעים - ירידה של 5.7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. זהו המשך למגמת הירידה שנצפתה בשנתיים הקודמות, מאז הוכבד המיסוי על מגזר זה של בשוק ביוני 2015.

לפי הכלכלן הראשי, שיעור ירידה זה מתון יחסית לזה שנרשם במהלך השנה האחרונה – במצטבר, בתקופה של ינואר-נובמבר 2018 נרשמה ירידה חדה של 22% ברכישות המשקיעים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. ההסבר לירידה המתונה ברכישות המשקיעים בנובמבר נעוץ במבצע מכירות של אחד ממועדוני הצרכנות, המאופיין בשיעור גבוה של משקיעים.

ירון ספקטור. המשקיעים ברחו - השוכרים סובלים צילום: ישי רונן

"התוצאות של המלחמה במשקיעים נראות בשטח – הם מדירים את רגליהם מהשוק והולכים למקומות אחרים", אומר ספקטור. "צריך לזכור שמאחר שעוד אין בארץ פרויקטים ציבוריים להשכרה ארוכת טווח, משמעות היעדרם של המשקיעים מהשוק היא ירידה בהיקף הדירות להשכרה, וכתוצאה מזה – עלייה במחירי השכירות. בשוק הזה, כשאין פיקוח על שכר הדירה, מספיק שיהיה הפרש קטן לטובת הביקוש בהשוואה להיצע הדירות להשכרה כדי שמחירי השכירות יטפסו באופן משמעותי".

ספקטור מסכם כי "בעצם, אותם אלה שלא התמזל מזלם לקנות דירה ב-2010, משרד האוצר אומר להם 'יש לכם שתי אפשרויות: או שתקנו דירה בפריפריה – כזו שאין סיבה שתרצו לגור בה וככל הנראה לא תצליחו גם להשכיר, או שתגורו בשכירות, בשוק עם מחסור בדירות ותחת תשלום חודשי מכביד".