"בחירת עורך דין בהתחדשות עירונית חשובה לא פחות מזהות היזם"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

תחום ההתחדשות העירונית עשה בשנה האחרונה קפיצת מדרגה משמעותית, אולם סוגיה אחת שנותרה מעורפלת היא זו הנוגעת למינוי עורך הדין שייצג את בעלי הדירות בהליך. תפקידיו של עורך הדין במיזמים אלה, חשוב לומר, הם רבים ומגוונים, חלקם בעלי אופי משפטי וחלקם האחר בעלי אופי מסחרי. מדובר בין היתר במינוי נציגות דיירים, בדיקת היזמים והצעותיהם, סקירת התמורות והבטוחות שמציעים האחרונים וקביעת העקרונות למשא ומתן מולם.

מה חשוב בבחירת עורך דין?

בישראל רבים הם עורכי הדין שניתן לפנות אליהם לצורך ייצוג בפרויקטים של התחדשות עירונית. ואולם, חשוב להביא בחשבון כי לא לכל אחד מהם יש את הניסיון המתאים לייצוג דיירים. ואחרי הכל, בחירת עורך דין בפרויקט התחדשות עירונית חשובה לא פחות מזהות היזם.

לכן, בבחירת עורך דין ראוי לשים לב להיבטים הבאים:

• נדרש כי לעורך הדין יהיה ניסיון קודם מוכח בליווי וייצוג בפרויקטים אשר הסתיימו לשביעות רצונם של הדיירים.

• יחסי אנוש, זמינות, ערכיות ומקצועיות הן לא רק סיסמאות. את אלו ניתן לבדוק באמצעות משוב שיספקו דיירים שלוו על ידי עורך הדין בפרויקטים קודמים.

• עורך דין הוא משרת אמון. לכן, יש לוודא כי בחירתו נעשית על ידי בעלי הדירות באופן עצמאי ושקול, ולא נקבעת כעובדה על ידי היזם.

פרויקט תמ"א 38. על שכר הטרחה לתאום את היקף הפרויקט צילום: עמית שעל

משרד בוטיק או משרד גדול?

ככל שמספר הדיירים המיוצגים גדול יותר, כך נדרשים יותר משאבים ו"ידיים עובדות". בהליך ההתקשרות עם עורך דין (או משרד עורכי דין) - חשוב להקפיד כי עורך הדין שייקח לידיו את הטיפול בפרויקט תהיה מערכת תומכת של כמה עורכי דין וצוות מינהלי מסייע.

קיימת סבירות גבוהה כי משרד עורכי דין גדול, ותיק ומנוסה, מביא עמו גם מקצועיות מרבית. עם זאת, דווקא במשרד בוטיק, המתמחה בייצוג בעלי הדירות בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית, הטיפול יהיה אישי וישיר, ויינתן על ידי עורך הדין שבחרו בעלי הדירות - ולכך חשיבות גדולה.

אופן התשלום לעורך הדין

ייחודן של עסקות מסוג התחדשות עירונית הוא בכך שבעלי הדירות בפרויקט זכאים לכל התמורות ללא עלות. היזם הוא שנושא בעלויות, ובכלל זה גם בתשלום לגורמים המייעצים, בהם המפקח ועורך הדין מטעם הדיירים. גובה שכר הטרחה נתון למשא ומתן ומשתנה מעסקה לעסקה. לפני היציאה לדרך, ראוי לשים לב כי שכר הטרחה יהיה נכון ביחס לפרויקט והיקפו כמו גם למספר הדירות הקיימות, כדי שישקף ייצוג מלא ויסודי לאורך כל חיי הפרויקט.

מה מצופה מעורך הדין?

אחריותם של הדיירים היא לוודא שיש בידם פירוט מלא של השירותים מצד עורך הדין המלווה. פירוט זה כולל את מגוון המשימות הנדרשות במסגרת הטיפול בפרויקט, והוא יצורף כנספח להסכם ההתקשרות עם היזם.

האם הייצוג מתקיים גם במקרה של תביעות?

במרבית המקרים הייצוג אינו כולל טיפול במקרה של תביעה משפטית, אלא סיוע והכוונה בלבד – כל עוד לא סוכם אחרת. כאשר העסקה עולה על שרטון ומתגלע סכסוך משפטי, הרי שאז יש לבחור עורך דין מתאים לייצוג הרלוונטי ולסכם עמו את שכר טרחה.

יובהר, כי אין חובה שעורך הדין שנבחר ייצג את בעלי הנכסים במקרה של סכסוך משפטי, לא כל שכן באותו שכר. במקרים כאלה, עולה לא פעם הצורך בבחירת עורך דין מתאים לנושא הסכסוך, שלא נושא בהכרח בהתמחותו של עורך הדין המייצג בפרויקט.

בתביעה הקשורה בפרויקט שכשל, הרי שההוצאה הכספית תהיה על בעלי הדירות עצמם, ולא תמומן מכיסו של היזם הנתבע. עם זאת, עורך דין מנוסה יוכל לשלב במשא ומתן מנגנון מתאים שיש בו כדי לכסות לפחות על חלק אם לא על כל העלויות המשפטיות הלא-מתוכננות.

עו"ד אוהד יונגרוירט (מימין), עו"ד עידו שמואלי. משרת אמון לכל דבר צילום: אבי קלמפנר

אתיקה וניגוד עניינים

עורך הדין מחויב לכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין, ולכן אין ולא יכולה להיות זיקה בינו לבין היזם ו/או כל ניגוד אינטרסים אחר. לעניין זה, יובהר, כי העובדה שהיזם משלם את שכרו של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות – אין בה כדי ליצור ניגוד עניינים.

עם זאת, ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין נדרשה לנושא לא אחת, וקבעה באופן חד וברור כי עורך הדין שמייצג את בעלי הדירות לא יכול לייצג גם את היזם. כדי למנוע התממשותו של תרחיש כזה, על היזם להיות מיוצג על ידי עורך דין מטעמו, המתמחה בייצוג יזמים בפרויקטים מסוג זה. עורך דין זה יהיה אמון גם על מכירת הדירות שייבנו ועל הסדרת הרישום הסופי של הבניין בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

באחד המקרים הזכורים שוועדת האתיקה דנה בהם, עורך דין התגורר בבניין שבעלי הדירות בו התקשרו עם יזם בעסקת תמ"א 38. אותו עורך דין חתם עם היזם על הסכם שכר טרחה נפרד וחסוי, שאותו סירב לחשוף בפני שאר בעלי הדירות בבניין, שגם אותם ייצג. עורך הדין הואשם בעבירות של התנהגות שאינה הולמת עורך דין, הפרת חובת נאמנות ופעולה בניגוד עניינים או חשש לניגוד עניינים.

בהחלטה מנובמבר 2014, קבעה הוועדה כי אסור היה לעורך הדין המייצג את בעלי הדירות לייצג גם את היזם - לא בעסקה עצמה ולא ברישום הזכויות בטאבו. כמו כן, הוועדה אסרה על עורך הדין להתקשר בהסכם עצמאי עם היזם שבו יוסדר שכר טרחתו. ההתקשרות חייבת להיות אך ורק עם לקוחותיו של עורך הדין המייצג, כלומר עם בעלי הדירות - ואיתם בלבד.

* אין בכל האמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי ו/או חוות דעת ו/או תחליף לייעוץ משפטי אצל עורך דין. האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ובלתי-מחייב של הנושא. בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין בקיא בתחום.

הכותבים, מומחים בלווי עסקאות ובייעוץ משפטי בפרויקטים של התחדשות עירונית, מטעם עידו שמואלי משרד עורכי דין ונוטריון