ביטול הקלות שבס-כחלון: המרוויחים והנפגעים העיקריים

פרסום כוונתו השבוע של קבינט הדיור, בתמיכתה של מנהלת מינהל התכנון, דלית זילבר, לבטל את הקלות "שבס-כחלון" בתוכניות בנייה חדשות, ממשיכה לעורר הדים בקרב פעילים בשוק הנדל"ן. ההקלות, המאפשרות להוסיף עד 30% דירות מעבר למה שאושר במסגרת תוכנית הבנייה המקורית, היוו עד היום תמריץ של ממש עבור יזמים בשוק החופשי לכניסה לפרויקטי בנייה.

ביטול ההקלות צפוי להיות השלב הראשון בשרשרת צעדים שיובילו לשינוי מבנה התב"ע, כחלק מרפורמה שמגבש קבינט הדיור. המהלך יהיה תלוי בכל מקרה בהסכמתם של משרדי הממשלה הרלוונטיים וכן של מינהל התכנון בממשלה הבאה.

עמדתה של זילבר נשענת על הטענה הידועה כי הקלות השבס מביאות לעומס של דירות מעבר למה שמאפשרות התשתיות; ביקורת נוספת גורסת כי ההקלות מעכבות בצורה משמעותית את תהליך הוצאת היתרי הבנייה, שכן הן מצריכות שורה של פרוצדורות ביורוקרטיות מצד קבלנים ויזמים. מנגד, טענו לאורך השנים גורמים באוצר כי ההקלות הכרחיות על מנת להגדיל את היצע הדירות ולבלום את עליית מחירי הדיור.

תקנות שבס המקוריות תוקנו בימי העלייה הגדולה מחבר העמים בראשית שנות ה-90 (קרואות על שם מנכ"ל משרד ראש הממשלה לשעבר, שמעון שבס), בשל הצורך הדוחק בהגדלת מספר הדירות. התקנה קבעה כי בסמכות הרשות המקומית לאשר תוספת של עד 20% במספר הדירות בהליך מהיר שאינו מצריך שינוי של תוכנית הבנייה – ובלבד ששטח הבנייה הקבוע בתוכנית לא ישתנה. לפני חמש שנים שינה שר הפנים גדעון סער את התקנות, וקבע כי ניתן יהיה להגדיל את מספר הדירות בעד 30%.

ההקלות מעכבות משמעותית את הוצאת היתרי הבנייה צילום: אוראל כהן

"מבול של תביעות בדרך"

"ביטול הקלות שבס-כחלון נראה במבט ראשון כמו תקיעת סכין בגבם של היזמים", אומר יהודה הרציג, מנכ"ל ובעלים של קבוצת הרציג נדל"ן לדבריו, "רוב הפרויקטים של מחיר למשתכן יצאו למכרזים בזכות ההקלות האלה, למשל כאלה שחילקו את הפרויקט ל-90% דירות מוזלות ו-10% שוק חופשי. האפשרות לבנות יותר דירות קטנות בחלק הלא-מסובסד הבטיחה ליזם רווחיות שברירית של 5% בפרויקט. אם יבטלו את הקלות שבס-כחלון – אפילו זה לא יהיה".

הרציג מזהיר גם מפני היעדרן של דירות קטנות בשוק: "האפשרות לבנות יותר, ובקטן, מגדילה את כמות הדירות בשוק בכ-20%. לאור מצוקת הדיור והמחסור בהיצע הקיים בארץ, ספק אם ביטול גורף של ההקלות, ללא צעדים משלימים, הוא צעד נכון. בנוסף, הצעד הזה עלול לפגוע בזוגות הצעירים שמבקשים לעצמם דירה קטנה בתחילת הדרך. אם המדינה רוצה לשכנע זוגות צעירים לקנות בית בפריפריה, היא לא יכולה להציע להם שם רק דירות 4 או 5 חדרים".

פלח שוק נוסף שיושפע מהמהלך, לראיית הרציג, הוא זה של מוכרי הקרקעות. אם עד היום הם תימחרו את הקרקע בשקלול האפשרות להקלות שבס, הרי שאם המהלך יאושר, המחירים פר יחידה יירדו בצורה ניכרת. לדברי הרציג, "צריך לזכור גם את אלה שכבר קנו קרקעות ונמצאים בהליכי תכנון או קבלת היתר – הם עכשיו באמצע העסקה, וכל האי-ודאות נופלת על כתפיהם. לכן נכון לדעתי לקבוע מועד קובע בעתיד, שרק ממנו ואילך ביטול ההקלות, אם יאושר, יהיה תקף".

מי שעוד עתיד להיפגע מהמהלך שמקדם מינהל התכנון הן הרשויות המקומיות, שנהנות מהיטלי השבחה על כל יחידת דיור המאושרת לבנייה. "אמנם כל דירה עולה לעירייה כ-10,000 שקל בתשתיות, אבל מכירתה מכנסיה לקופת העירייה 150-100 אלף שקל, כך שברור מה עדיף להן", מסביר הרציג.

יהודה הרציג. ללא ההקלות, כמות הדירות תקטן ב-20% צילום: יח"צ קבוצת הרציג

לצד האזהרות שהוא משמיע, הרציג מסייג את ביקורתו ומבהיר כי ליוזמה של מינהל התכנון יש גם היבטים חיוביים: "ייתכן מאוד שביטול ההקלות יביא לגידול במספר היתרי הבנייה ולזירוז של הנפקתם. בנוסף, הצעד הזה יחסוך את הגשת הבקשות מצד היזמים והדיונים בוועדות המקומיות, ואחר כך את שמיעת ההתנגדויות והעררים בערכאות המחוזיות – הליכים שבמצטבר אורכים חודשים רבים ואף יותר מזה.

"לכן, הניתוח של המהלך הזה צריך להיות כוללני", מסכם הרציג. "מבחינת הציבור, הוא ייהנה בטווח הזמן הקצר כי יהיו יותר היתרי בנייה והם יינתנו מהר יותר. מנגד, יהיו פחות דירות למכירה בשוק החופשי, והן יהיו בעיקר דירות גדולות. מהסיכונים האלה אסור להתעלם".

גורמים נוספים בשוק הנדל"ן אמרו השבוע בעקבות חשיפת יוזמתה של זילבר כי מדובר בלא פחות מ"רעידת אדמה", אשר "צפויה לגרום למבול של תב"עות חדשות, משום שאף יזם לא יוותר על התוספת שכבר חישב אותה כשרכש את הקרקע". להערכתם, אם ההקלות אכן תבוטלנה, יוגשו תביעות פיצויים רבות בגין ירידת ערך כתוצאה מתב"ע. אותם גורמים הוסיפו כי "כמובן שאם היה ניתן לאשר תוכניות מהר יותר, ניתן היה להסתפק במה שנקבע בתוכניות, מבלי להיזקק להקלות למיניהן שבאמת מבלבלות את האזרחים".