"הפכו ילדים למשקיעי נדל"ן – והרסו להם את העתיד"

אחרי קדנציה בת ארבע שנים שבה נכנסה תוכנית מחיר למשתכן להילוך חמישי ושמונה הגרלות – הגיע שלב הסיכומים. האם בבת עינו של שר האוצר משה כחלון – שעלתה למדינה לפי ההערכות השמרניות ביותר כ-5 מיליארד שקל ושצפויה להגיע לסוף דרכה ב-9 באפריל – השיגה את מטרותיה או שתיזכר כעוד ניסיון ממשלתי כושל במאבק להורדת מחירי הדיור?

בשבוע שעבר פירסם משרד הבינוי והשיכון דו"ח שבדק את ההנחה שניתנה על הקרקע במסגרת התוכנית לעומת השוק החופשי. נתונים אלה איששו את הטענה כי התוכנית אולי הצליחה במידת מה באזורי הביקוש ובמרכז הארץ, אך בפריפריה היא נחלה כישלון חרוץ.

כך למשל נמצא כי בעוד ההנחה הממוצעת על קרקע נאמדה ב-30%, ובערים הגדולות ב-23%, הרי שבפריפריה ההנחה הגיעה ל-16% בלבד. נתוני בנק ישראל שפורסמו שבוע קודם לכן הציגו פער חריף עוד יותר – לפיהם ההנחה בערים המרוחקות ו"החלשות" – דוגמת קרית ביאליק, קרית מוצקין ורמלה – היתה 7% לעומת השוק החופשי.

עוד על פי נתוני משרד השיכון, מרבית המכרזים של התוכנית היו באזורי הביקוש: 71% מהם באזורי תל אביב והמרכז, חיפה וירושלים. המשמעות – התוכנית סייעה בעיקר למשקי בית מהעשירונים העליונים, שיש ביכולתם לרכוש דירה במרכז הארץ, ופחות לזוגות הצעירים ולתושבי הפריפריה.

שר האוצר, משה כחלון. "ניסה להוריד את הקבלנים על הברכיים" צילום: אוראל כהן

חוסר ההלימה בין הקרקעות שמוצעות למכרזי מחיר למשתכן בפריפריה והדירות שמוקמות שם, לבין הביקושים לדיור באותם מקומות, ניכרת היטב בנתוני בנק ישראל. כך למשל, בעוד שבמרכז הארץ שיעור הדירות שנותרו ללא זוכים עמד בשנה שעברה על 1.5%, וב-2017 על 6.8%, בפריפריה הוא הגיע ל-22.7% ול-41.9%, בהתאמה. גם הקבלנים לא ששו אלי היתרי הבנייה, כשכמעט ממחצית מהקרקעות ששווקו ב-2018 על ידי רמ"י נותרו ללא היענות מצד קבלנים – רובן המוחלט בפריפריה.

הפכו ילדים למשקיעי נדל"ן

היזם יהודה הרציג, מנכ"ל קבוצת הרציג נדל"ן, סבור כי התוכנית הממשלתית שנועדה לסייע לסייע לישראלים "להגיע לדירה" עשתה בסופו של דבר בדיוק את ההיפך: "כל מה שמחיר למשתכן עשתה זה להוריד את הביקוש לדירות באופן מלאכותי. לכולם ברור שרגע אחרי שהיא תסיים את דרכה, כלומר מיד אחרי הבחירות, הביקוש לדיור יתפרץ והמחירים ינסקו לשמים.

כבר שנתיים שאנחנו רואים ירידה של כמעט 30% במספר התחלות הבנייה, וכל מה שיש לממשלה ולשר האוצר להציע זה רק עוד הבטחות חסרות בסיס והצבעה על ירידת מחירים מקומית של 2%. זה לא באמת שינוי מגמה. הירידה בהפסקות הבנייה עדיין לא מורגשת במלואה והציבור הישראלי יחוש בה היטב בעוד שנתיים-שלוש מהיום, כשהוא יגלה שהבנייה החדשה לא הדביקה את הגידול הדמוגרפי".

הרציג מוסיף כי מבין כלל קבוצות האוכלוסייה, מי שנפגע הכי חזק הם דווקא הזוגות הצעירים ורוכשי הדירה הראשונה – אותן אוכלוסיות שלהן ביקשה התוכנית לסייע: "הפכו פה ילדים למשקיעי נדל"ן בלי שהם בכלל רצו בזה. ולא רק זה – שלחו אותם לקנות דירות בפריפריה, במקומות שהם בעצמם לא רוצים לגור בהם. האם הם יצליחו להשכיר שם את הדירות? ובאיזה מחיר? על זה לא חשבו בממשלה. במקום לבנות לצעירים האלה עתיד – הרסו להם אותו".

הרציג לא לבד, ומייצג את הדעה הרווחת בקרב יזמי הנדל"ן והפעילים בענף הבנייה. באחרונה אמר השמאי ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, בראיון ל"כלכליסט" כי "התוכנית של כחלון פגעה אנושות בשוק החופשי, וכבר כיום רואים את התוצאות בשטח. מצד אחד, הזוגות הצעירים כמעט לא קונים דירות שאינן כלולות בתוכנית, ומצד שני הם גם לא רוכשים דירות שכן מסובסדות אך נמצאות במקומות לא אקרקטיביים. מה שמחיר למשתכן עשתה זה בעצם הלאימה 20% מהביקוש בשוק הנדל"ן למגורים, וכשפלח כל כך משמעותי כבר לא נגיש לשיווק בנייה חדשה, ברור שהתמריץ של הקבלנים לבנות – יירד".

פרויקט במסגרת מחיר למשתכן. התוכנית פגעה אנושות בשוק החופשי צילום: אלעד גרשגורן

הפריפריה מתייבשת

"ייבוש השוק החופשי", כפי שהוא מכונה בעגת אנשי הנדל"ן, מתבטא היטב בפילוח הגיאוגרפי של נתוני הלמ"ס מדצמבר האחרון. אלה מלמדים כי הירידה במספר התחלות הבנייה מקורה בפריפריה – בעוד באזורי הביקוש לא חלה כל ירידה בהיקפי הבנייה, ובערים מסוימות אף חלה עלייה, בפריפריה חלה צניחה של ממש.

כך, במחוז תל אביב נרשמו ברבעון השלישי 2,700 התחלות בנייה - אחד הנתונים הגבוהים של השנים האחרונות עבור המחוז; במחוז המרכז חלה עלייה של 5% במספר התחלות הבנייה ב־12 החודשים שהסתיימו בספטמבר; ולעומת זאת, באזורי הפריפריה וכן באזור חיפה והקריות חלה צניחה של עשרות אחוזים בהיקפי הבנייה. במחוז חיפה, הכולל את הקריות ואת חריש, נרשמה ירידה של 50% בהתחלות הבנייה ב־12 החודשים האחרונים, במחוז הדרום חלה צניחה של 26%, ובמחוז הצפון נרשמה ירידה של 23% במספר התחלות הבנייה.

נראה כי למן הרגע הראשון, ועל אף מאמצי משרדי האוצר והשיכון, האמונים על יישומה, תוכנית מחיר למשתכן לא נהנתה מיחסי ציבור טובים כל כך. התאבדותו הטרגית של היזם דודו אוחיון, מחלוצי הזוכים במכרזי התוכנית ומראשוני הקבלנים שהחל את הבנייה בעפולה – עיר שבה רבים ממכרזי התוכנית נותרו מיותמים – גם היא לא תרמה לתדמיתה של התוכנית.

יהודה הרציג. "את משבר הדיור לא ניתן לפתור ב'זבנג וגמרנו'" צילום: יח"צ קבוצת הרציג

"מחיר למשתכן ביקשה לפתור את משבר הדיור ב'זבנג וגמרנו', ואני מאמין שגם באוצר מבינים היום שזו היתה טעות גדולה", מסכם הרציג. "הדרך היחידה לגרום לירידה במחירי הדיור היא באמצעות הגדלת ההיצע, ולא במלחמה בביקוש. ברגע שזה יקרה, גם המשקיעים יחשבו מסלול מחדש ויתחילו לשחרר מלאי. הגדלת ההיצע תלויה בשני דברים – שחרור קרקעות מדינה וייעול הליכי הרישוי. ברגע שמשך הזמן להוצאת היתרים יתקצר ולו בחצי – נתחיל לראות פה את השינוי".