התמ"א של בולווארד טרה: האם עשירי תל אביב יירדו מהמגדלים?

עוד קודם, נחזור לרגע על "חוקי משחק" בהתחדשות העירונית: כדי להפוך פרויקט תמ"א או פינוי-בינוי לרווחי עבור היזמים, האחרונים מקבלים תוספת זכויות בנייה בכדי לבנות דירות חדשות ולמכור אותן לדיירים נוספים בבניינים שיקומו. לאור כמות המיזמים המציפים את השוק, ובכלל זה הדירות החדשות והנוצצות שמבקשות לקרוץ לדיירים פוטנציאלים, הקרב על כיסם של הרוכשים החדשים עולה רמה: החברות עושות הכל על מנת להתבלט בנוף הרווי של ההתחדשות העירונית, ומי שנהנה מכך במיוחד הם כמובן בעלי הדירות המחודשות ושכניהם, רוכשי הדירות החדשות.

הפרויקט ברחוב בארי 9. "מודל מבוזר נכסים המאפשר כוח צרכני אדיר" הדמיה: בולווארד טרה

יתרון לגודל

אחד הפרויקטים המובילים מגמה זו הוא פרויקט "ערך עיר" של החברות בולווארד טרה ובנייני העיר הלבנה, המבצעות מיזמים רבים ברחבי תל אביב, ובכללם תמ"א 38/2. במסגרת פרויקט זה מציעה בולווארד טרה דירות עתידיות הפזורות בלא פחות מ-10 בניינים במיקומים הכי נחשקים בעיר. את הדירות האלה יכולים הרוכשים לתכנן ולהתאים למבוקשם עוד לפני תחילת הבנייה.

"כרגע יש ברשותנו מאגר של 350 דירות עתידיות. הבנו שאנחנו יכולים למנף את הכוח, העוצמה והגודל שלנו לטובת הלקוחות. לכן, בשונה מחברות יזמיות אחרות המציעות דירות בפרויקטים פרטניים, לנו יש את היכולת להציע ללקוחותינו דירות מתוך מאגר פרויקטים בכמה באזורים בעיר – ברובעים 3, 4 ו-5", אומרת איריס ראור-ברץ, מנכ"לית ערך עיר, ומציינת כי המכירות של הפרויקט הראשון של החברה, ברחוב בארי, נמצאות בעיצומן.

מאגר הדירות של החברה מיועד ללקוחות בעלי אמצעים, שלא מחויבים להתפשר מבחינה כלכלית ומחפשים לרכוש דירה התפורה למידותיהם. "מגיעים אלינו לקוחות שכבר צברו הון ועוברים לדירה הכי מדויקת בשבילם. הם יודעים מה הם רוצים, באיזה גודל, באיזו צורה ובאיזה רחוב. יכולים להגיע שני לקוחות עם פרופיל כמעט זהה, אך אחד יהיה חובב קולנוע איכותי שיעדיף לגור בקירבה לסינמטק, והאחר, שמעדיף את האוויר הפתוח, ירצה דירה שקרובה לפארק".

הפרויקט ברחוב פרופ' שור 19. "הבנו שאנחנו יכולים למנף את הגודל והעוצמה שלנו לטובת הלקוחות" הדמיה: בולווארד טרה

משחק אחר לגמרי

בעוד יזמים הפועלים בשדה ההתחדשות העירונית נלחמים בעמל רב על כל פרויקט, חברת בולווארד טרה, הפועלת מזה 20 שנה בשוק הנדל"ן, נקטה בגישה אחרת ומסננת בקפידה את הבניינים שאותם היא מציעה ללקוחותיה. "אם יש רחובות שצד אחד בהם שקט וירוק ואילו הצד שני עמוס ורועש, אנחנו נכוון את עצמנו רק לפרויקטים בצד השקט. הכל נעשה בדיוק מירבי. אמנם לא קיבלנו את כל המיזמים שרצינו, אבל תמיד עמדנו על הפרמטרים שחשובים לנו – תמיד מקום שקט, ובמרחק של מאות מטרים לכל היותר מגינה או מסביבה בעלת ייחודיות אחרת", מסבירה ראור-ברץ.

בערך עיר רתמו את מספר הבניינים הרב שיוצאים למהלך של התחדשות עירונית ליצירת ערך מוסף עבור הדיירים. כך, לדברי ראור-ברץ, התאמת הדירות באופן אישי ללקוחות אינה מסתכמת בבחירת סגנון עיצובי אלא מתחילה עם רכישת הדירה, כשהמאגר הנרחב של החברה מאפשר גמישות אדריכלית. "אם למשל יש לנו שתי דירות צמודות שטרם נמכרו ולקוח רוצה להוסיף חדר ולהגדיל את הדירה ל-100 מ"ר במקום 80 מ"ר, אנחנו נאפשר לו להגדיל דירה אחת על חשבון האחרת", היא מסבירה.

למעט מיקום הממ"דים, בערך עיר מאפשרים גם התאמות מלאות בכל מה שקשור לתכנון הפנים בדירות. "הגמישות התכנונית מתאפשרת הודות להיערכות המוקדמת שלנו בנושא התשתיות. לדוגמה, הרבה פעמים מיקום המטבח מוגבל לאזורים שבהם יש קולטנים לביוב. אם מייצרים מספיק מערכות כאלה לאורך הבניין, זה מאפשר הרבה גמישות תכנונית ללקוח לבחור איפה למקם את המטבח שלו".

נוסף על ליווי אדריכלי, תכנון הפנים מלווה על ידי מתאמת שינויי דיירים, פונקציה שלרוב קיימת בחברות קבלניות אך בערך עיר החליטו לספח לחברה היזמית כדי לקבל שליטה מלאה על השירות הניתן ללקוחות. בכלל זה, המתאמת מפקחת על השדרוגים מול הספקים, היבט שרבים מרוכשי הדירות הסטנדרטיים נכווים בו בכיסם.

"הרבה לקוחות שקונים דירה ורוצים לשדרג ריצוף למשל, צריכים להיפרד מלא פחות מ-20 אלף שקל. אנו סוגרים מול הספקים מה שנקרא 'מחירי יזם', כלומר השדרוגים מול הספקים מתומחרים במחירי יזם ולכן מרבית השינויים כמעט לא יצריכו מהלקוחות תוספת תשלום. כך מי שרוכש מאיתנו דירה יודע בוודאות גבוהה שזה המחיר הסופי ולא יתווספו עוד עלויות בהמשך, מסבירה ראור-ברץ. "גם כאן, הדבר מתאפשר בזכות ההתייחסות לכל הבניינים שלנו כאל כפרויקט אחד גדול – תפישה שיוצרת כוח צרכני עצום אל מול הספקים. כמובן שזה משדרג גם את המוצר שהלקוחות מקבלים".

איריס ראור-ברץ, מנכ"לית ערך עיר. "יש מי שרוצה לגור ליד הסינמטק, ויש מי שמעדיף את הפארק" צילום: בולווארד טרה

כן כולל שירות

חברות יזמיות המתחרות על לבם של ציבור רוכשי הדירות, טוות במידה רבה גם את אופי המגורים העתידי שלהם, הרבה לאחר מסירת הדירה. כך למשל, ערך עיר מציעה אפליקציית ניהול ייעודית המעדכנת את הדיירים לכל אורך התהליך במתרחש בבניין, החל משלב הבנייה הנוכחי ועד לרמת התזכורות לגבי אילו פריטים עוד נותר להם אישית לבחור לדירה שלהם. לדברי ראור-ברץ, "אלה שירותי VIP צמודים שמקובלים בפרויקטי יוקרה, בדרך כלל במגדלים, ואנחנו יבאנו אותם למיזמי תמ"א".

בחברה לא הסתפקו בזה, וחברו לחברת ניהול הפועלת במגדלי היוקרה בעיר. החברה מעניקה שירותי קונסיירז' אישי ורום סרוויס עד הבית, בדומה לשירותים המוצעים במלונות ובכל אספקט שבו חפצים הדיירים. לרשות הדיירים אף עומדת פלטפורמה לשיתופיות קהילתית, שבמסגרתה נערכות ריצות ליליות, נסיעות לחו"ל ואף ייזום של עסקים משותפים.

אולם בשונה מחברות הניהול במגדלים, הגובות סכומי עתק חודשיים הנעים בין 1,500 ל-3,000 שקל, בבניינים של ערך עיר המודל הכלכלי הוא אחר. לצד דמי ניהול בסדר גודל של בניינים סטנדרטיים בעיר, הדיירים ישלמו תוספת רק על השירותים שצרכו. לפי ראור-ברץ, "אם דייר משתמש בשירותי קונסיירז', הוא ישלם על השירות הזה בלבד. אם הוא מזמין הנדימן, הוא ישלם על הנדימן, וזהו".

הפרויקט ברחוב משה שרת 26. מחקר שוק שארך יותר משנה הדמיה: בולווארד טרה

האם פלח האוכלוסייה שפרויקט ערך עיר מכוון אליו, הנמנה ברובו על האלפיון העליון, יאות לרדת ממגדלי היוקרה המבודדים לבנייני העיר המתנשאים לגובה של עד 9 קומות ממפלס הרחוב? לראור-ברץ אין ספק בכך: "הלקוחות שלנו הם אנשים שרוצים לגור בעיר ולהרגיש אותה. להיות תל אביביים. אבל מרגע פתיחת השער לבניין הם עוברים לחלקת האלוהים הקטנה שלהם, וזוכים לאיכות חיים ברמה של מלון.

"כל ההחלטות שלנו בנוגע לקונספט של ערך עיר התקבלו לאחר מחקרי עומק של השוק ושל השחקנים הפועלים בו, ואחרי שהבנו בדיוק את מאווייהם של האנשים שקונים דירות יוקרה בתל אביב", מסכמת ראור-ברץ. "המחקר הזה ארך יותר משנה. אני לא מכירה עוד חברת נדל"ן שמשקיעה כל כך הרבה זמן בלמידה לפני שהיא יוצאת לדרך עם פרויקט חדש".