דיור מוגן בבריטניה: "השקעה בטוחה שהברקזיט יפסח עליה"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

הזדקנות האוכלוסייה במדינות מערב אירופה העלתה בשנים האחרונות לכותרות את המחסור בידיים צעירות ועובדות, ואת החשש מפני עתיד כלכלי לא ברור שבו ספק אם המדינה תוכל לספק את צורכיהם של אזרחיה בהגיעם לגיל הפנסיה. ואולם, כמו בכל משבר, גם כאן ידעו משקיעי הנדל"ן הזריזים להפוך את קשיי המציאות לתשואה שוטפת. התפתחותו המטאורית של ענף ההשקעות בדיור מוגן בבריטניה, היא אולי אחת הדוגמאות המובהקות לכך.

כבכל ענף נדל"ן, גם תחום הדיור המוגן – ה-Care home, בעגה הבריטית – מושפע בראש ובראשונה מהיחס בין היצע לביקוש. מבחינה זו נקודת הציון שהרעידה את הענף התרחשה ב-2008, אז הודיעה הממשלה בלונדון כי תפסיק כמעט לחלוטין את הסבסוד שהעניקה למוסדות הגיל השלישי עקב המעמסה הכלכלית הכבדה הכרוכה בכך, שהגיעה לגירעון של 15 מיליארד ליש"ט בשנה.

כתוצאה מכך נחתך מספר בתי הדיור המוגן בבריטניה ביותר מ-50%, והוא עומד כיום על קצת יותר מ-20 אלף (לשם השוואה, בארץ קיימים כ-100 בתי אבות בלבד). זאת, בזמן שבבריטניה חיים כיום יותר מ-14 מיליון איש מעל גיל 65 – כ-18% מכלל האוכלוסייה באי, שיא של כל הזמנים. לפי ההערכות, נתון זה עוד יגדל ב-20% במהלך העשור הקרוב, והביקוש למיטות בדיור מוגן יזנק ב-60% עד 2023 וב-150% עד 2043.

הפרטת שוק הדיור המוגן בממלכה – 95% מהמיטות במוסדות השונים מסופקות כיום על ידי המגזר הפרטי – הפכה אותו לאחד הענפים בעלי הצמיחה הגבוהה ביותר במדינה. לפי נתונים שאספה סוכנות שמאי המקרקעין הבינלאומית Knight Frank, בתי הדיור המוגן בבריטניה נהנים כיום מתפוסה של יותר מ-90%, ואחד מכל ארבעה קשישים בני יותר מ-90 שנה מתגורר במוסד כזה.

בית דיור מוגן בעיר בארנסלי. "יצור כלאיים בין נדל"ן מסחרי לנדל"ן למגורים"

דובר משרד הבריאות בבריטניה אמר באחרונה בראיון ל"טלגרף" כי על אף ואולי בגלל ההפרטה של הענף, גם הממשלה מבינה את הצורך בשיפור ובהגדלת היצע הדיור המוגן במדינה: "אנו מבינים שבתי אבות ברמה גבוהה זה לא רק מיטות לקשישים. נתנו לרשויות המקומיות 2 מיליארד ליש"ט עד 2020 כדי להנגיש את מוסדות הדיור המוגן לאוכלוסייה המזדקנת ולהפוך את התחום הזה לבר קיימא גם בעתיד".

הקשישים כאן כדי להישאר

מי שלקח את העניין הזה צעד אחד קדימה הוא איש העסקים הישראלי יוסי גלאון, בעברו מייסד מכתשים אגן רוסיה ושליח משרד החוץ למדינות מזרח אירופה, ומאוחר יותר גם יועץ של משרד החוץ האמריקאי. לתחום השקעות הנדל"ן הגיע גלאון די במקרה, לאחר שבאחת מגיחותיו לחו"ל בשירות המדינה נתקל באיש עסקים שהציע לו לרכוש שתי דירות סטודנטים בליברפול ב-40 אלף פאונד. במקביל השקיע גלאון בדירות קטנות במדינות נוספות במערב אירופה, אך עם הזמן ראה שההשקעה בבריטניה – בעיקר בהיבט המס – היתה המשתלמת ביותר.

כיום משמש גלאון נשיא של גלאון השקעות בנדל"ן, חברה משפחתית שהוא מנהל לצד שני בניו המתמקדת בחכירה ארוכת טווח (ל-250 שנה) של בתי דיור מוגן ברחבי הממלכה המאוחדת, חלוקה של הדירות בהם (פרצלציה) ומכירתן למשקיעים. החברה מאמינה כי בשונה מתחומים אחרים כמו מגורי סטודנטים ומלונאות, ענף הדיור המוגן כמו שמו כן הוא – מוגן מפני אירועים כלכליים או גיאופוליטיים דוגמת הברקזיט, ותמיד ייהנה מביקוש קשיח.

"הדיור המוגן הוא מעין יצור כלאיים בין נדל"ן מסחרי לבין נדל"ן למגורים, ויש בו יתרונות סקטוריאליים מובהקים", אומר גלאון. "תחום האייג'ינג מושפע מהעלייה בתוחלת החיים והתעשרות של האוכלוסייה המבוגרת, ובבריטניה הוא גם מאופיין בתרבות חזקה מאוד של מעבר לדיור מוגן בגיל הזהב. כיום יש 4 מיליון קשישים בבריטניה שרוצים ויש ביכולתם לעבור לדיור מוגן, אך המחסור במיטות מאפשר את זה רק ל-700 אלף מהם".

בית דיור מוגן בשכונה יוקרתית בעיר לידס. "פנסיונר בריטי מוכן לשלם 900 פאונד בשבוע"

דבריו של גלאון מקבלים חיזוק מנתונים עדכניים, שלפיהם תחום המגורים לגיל השלישי עומד על סף משבר: לפי איגוד הצרכנים הבריטי, בשנים הקרובות תדע בריטניה מחסור חמור של מיטות בדיור מוגן בכ-87% מאזורי המחיה האורבניים.

ייחודה של ההשקעה בדיור מוגן בבריטניה אינו נעוץ רק במחיר הנוח – מחירה של יחידת דיור מתחיל ב-75 אלף פאונד, כלומר 300 אלף שקל – אלא נגזר גם ממודל ה-hands off investment שהחברה מציעה, ואשר חוסך מהמשקיעים את העלויות הנלוות. "הדבקות שלנו במודל ההשקעות הזה נובעת בראש ובראשונה מהרצון להגשים עבור המשקיע הישראלי שפועל מעבר לים את הדבר שהכי חשוב לו – פסיביות", מפרט גלאון. "המודל שלנו למעשה מספק למשקיע שלנו שקט תעשייתי – הוא לא צריך להתעסק עם הדייר, חברת הניהול, האינסטלטור או המתווך. כל האחריות המיניסטריאלית הזאת היא בכלל לא במגרש שלו".

נדמה שעם כל הכבוד לשקט הנפשי שמאפשר מודל ה-hands off investment, עיקר המשיכה של הישראלים למוצרי ההשקעה של גלאון נובעת מגובה התשואה המובטחת – 10% נטו בשנה. איך זה בדיוק עובד? איתי גלאון, מנכ"ל החברה ובנו של יוסי, מסביר: "המשקיע בעצם קונה את הדירה מהיזם, בעל המבנה, ומיד לאחר מכן משכיר לו אותה בחזרה. מתוך השכירות שהדייר משלם, היזם מפריש למשקיע את התשואה שלו, שהיא קבועה ומעוגנת בחוזה באופן נומינלי. כלומר, אם משקיע רכש כמה יחידות ב-400 אלף פאונד, התשואה השנתית שלו תהיה 40 אלף פאונד קבוע – שזה הרבה פחות מהשכירות שהדייר ישלם".

גלאון הבן מוסיף כי מדובר במודל השקעה שונה בתכלית מאלה שמוצעים כיום על ידי חברות ישראליות בחו"ל: "98% מההשקעות המוצעות כיום הן בנכסי מגורים, שם התשואה היא נגזרת של שאלת השכירות ושל העלויות השוטפות, וככזו היא תמיד, אבל תמיד, תהיה ברוטו. חברות רבות בודקות ומוצאות שהתשואה המקובלת באזור שהן פועלות בו היא, נניח 6%. כדי להישמע אטרקטיביות הן מבטיחות למשקיע תשואה של 8%, אך בפועל, אחרי כל ההוצאות, המשקיע מקבל הרבה פחות".

מעבר למאפייניה האטרקטיביים של ההשקעה בדיור מוגן, הרי ששוק הנדל"ן בבריטניה מציע למשקיעים הזרים תנאי מיסוי מסבירי פנים למדי. בעוד בישראל ייאלץ המשקיע בנדל"ן לשלם מס בשיעור של 10% (במידה שההכנסה החודשית עולה על 5,000 שקל), הרי שבבריטניה לא מושת מס כלל על השקעה מעין זו.

יוסי גלאון (מימין) ואיתי גלאון. ההשקעות בבריטניה היו המשתלמות ביותר

לא מחפשים מציאות

בעוד רוב חברות הנדל"ן הישראליות הפועלות בחו"ל רוכשות נכסים נחשלים, משביחות אותם ואז משווקות אותם למשקיעים, גלאון השקעות נדל"ן פועלת לאיתורם דווקא של נכסים מצליחים המנוהלים היטב. לדברי יוסי גלאון, "אצלנו אין את הסיכון שברכישת נכס כושל. הנכסים שאנחנו שותפים בהם הם רק כאלה שפועלים כבר 25 שנה לפחות וקיבלו ציונים גבוהים בדו"חות השנתיים של הרגולטור הבריטי - ה– (CQC (Care Quality Commission

"בנוסף, אנחנו בוחרים רק עסקים שיש להם רקורד רווחיות של 18% לפחות. המוכרים הם בעיקר אנשים שיצאו לגמלאות – הרבה פעמים מדובר בבני זוג מבוגרים שניהלו עסק של דיור מוגן, ולא רוצים להמשיך להתעסק עם זה לקראת סוף חייהם".

החברה המקומית שגלאון השקעות נדל"ן פועלת בשיתוף עמה היא Cartwright, מגופי יזמות הנדל"ן הוותיקים והמוערכים באנגליה, עם ניסיון של יותר משלושה עשורים בניהול רשות וניהול נכסי דיור מוגן. החברה הבריטית רכשה באחרונה שני מתחמי דיור מוגן באזור העיר לידס עם כ-40 מיטות בכל אחד, ובקרוב תצא בשיווק של מתחם נוסף בעיר מנצ'סטר.

"כשמבינים שפנסיונר בריטי מוכן לשלם 900 פאונד בשבוע ושיש יותר משלושה מיליון פנסיונרים שרוצים ואין להם להיכן לעבור, מבינים שיש פה השקעה די בטוחה", מסכם גלאון הבן. "יש כיום תמימות דעים בקרב כל הפעילים בשוק הנדל"ן הבריטי, שאם בית דיור מוגן מתנהל טוב ועבר את הביקורת של ה-CQC בצורה טובה – אין סיכוי שהוא לא יהיה מלא. כאן בא המקום שלנו ושל המשקיעים".