"יש להמשיך את התמ"א, ביטולה עלול ליצור כאוס בענף"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בחודש נובמבר הקרוב תתכנס המועצה הארצית לתכנון ובנייה, כשעל הפרק קבלת החלטה באשר לעתידה של תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. תוקפה של התוכנית שאושרה לראשונה על ידי הממשלה ב-2005 יפקע במאי 2020, כשבקרב הגורמים הפועלים בתחום קיימים כבר תקופה לא קצרה חילוקי דעות באשר לנחיצותה.

באמצע החודש, בדיון בלשכת שר האוצר משה כחלון - בו השתתפו בין היתר שרת הבינוי והשיכון יפעת שאשא-ביטון, ראש מטה הדיור זאב בילסקי וראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית חיים אביטן - הוחלט כי התוכנית תוארך לפרק זמן נוסף. בהודעה שהוציא שר האוצר עם סיום המפגש צוין כי "הנוכחים הביעו הסכמה עקרונית על הצורך במתן ודאות למשק ולשוק הדיור, ובהתאם על הארכת תוקפה של התמ"א לתקופה נוספת שתאפשר התארגנות לחלופות אחרות כפי שתחליט המועצה הארצית. בשבועות הקרובים תגובש עמדה ממשלתית בנושא משך הזמן שבו תוארך התמ"א, קביעת הוראות מעבר לאחר סיום התמ"א וגיבוש פתרונות חלופיים הנוגעים להתחדשות עירונית, על מנת לשפר את איכות התכנון".

ודאות או היסטוריה?

פרק הזמן שיאושר להמשך התוכנית נמצא בשלב זה בסימן שאלה, כשההערכות בקרב גורמים בתחום מדברות על 5-3 שנים נוספות. בינתיים, עד מועד כינוסה של המועצה הארצית, פועלים הן התומכים בתוכנית והן מתנגדיה, להטיל את מלוא כובד משקלם.

שר האוצר משה כחלון (מימין) ושרת הבינוי והשיכון יפעת שאשא-ביטון. מהו פרק הזמן שיאושר להמשך התמ"א?

"ההתאחדות הקבלנים בוני הארץ פעלה בתקופה האחרונה כדי להבהיר את חשיבותה של תמ"א 38 לשוק הדיור ולהגנה על הציבור בישראל, ורואה בהחלטה זו החלטה חשובה שעליה אנו מברכים", הגיב מנכ"ל הארגון, אמנון מרחב. מנגד, במינהל התכנון, כבר מבקשים להתייחס לתמ"א כאל היסטוריה: "התמ"א מסיימת את דרכה ואנו מדברים על תקופת מעבר", אמרה מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר. "כרגע נעשית עבודה מטה לשינוי והנושא של התמ"א כבר לא מעניין".

במרכז השלטון המקומי ובפורום ה-15 - פורום הערים העצמאיות - הציגו בימים האחרונים נייר עמדה בו נכתב, בין היתר, כי "על אף מגרעותיה המוכרות, במספר רשויות מקומיות תמ"א 38 היא דווקא מכשיר זמין לקידום צרכים עירוניים מיוחדים (כמו הוספה מהירה של ממ"דים וחידוש מבנים באזורים בהם לא ניתן לקדם פינוי-בינוי במכפלות גבוהות). על אף תמיכתנו באי-הארכת התוכנית, אנו ממליצים שרשות מקומית המעוניינת להמשיך להפעילה, תוכל לאשר זאת בתוך שנה ממועד פקיעת תמ"א 38".

לדברי חיים ביבס, יו"ר מרכז השלטון המקומי וראש עיריית מודיעין-מכבים-רעות: "כדי שתהיה התחדשות עירונית אמיתית בישראל ומחוץ לגוש דן, יש ליצור מערכת תמיכה של המדינה בפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה. באזורי הביקוש, חייבים לתכנן התחדשות עירונית ברמה רחבה - מתחמים שלמים ולא בניינים בודדים, תוך חשיבה על תשתיות נלוות כדי שכל התושבים יקבלו את השירותים המגיעים להם".

"שוכחים את המהות"

מהו היקף התוכניות במסגרת תמ"א 38 ברחבי הארץ, ובאיזה שלב הן נמצאות? נתוני מדלן מספקים תמונת מצב עדכנית: נכון לשנה הנוכחית, כ-1,730 פרויקטים בתוכנית זו נמצאים בבקשה להיתר בנייה, 1,938 פרויקטים נוספים נמצאים בבנייה ואילו 1,362 פרויקטים כבר אוכלסו.

"כמי שצברו ניסיון לא מועט בתחום ההתחדשות העירונית, אנו סבורים כי תמ"א 38 היא תוכנית חשובה שצריך להאריך את תוקפה. באופן הזה, לצד מיזמי פינוי-בינוי יתקבל מענה הולם וכולל לתחום ההתחדשות העירונית", מסביר אלון קליין, אחד משלושת בעליה של חברת מרכז העיר נדל"ן, היוזמת פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי. "לא פעם נוטים לשכוח את המהות של תמ"א 38 - חיזוק ומיגון מבנים מפני רעידות אדמה ואיומי טילים. ממ"דים הם בפירוש צורך חיוני למבנים רבים בישראל, וכשחיי אדם מונחים על הכף, כל התמהמהות עשויה לעלות ביוקר. מעבר לזה, חשיבותה של התמ"א היא בכך שהיא מאפשרת חידוש מבנים, שיקום תשתיות ישנות ופיתוח חדשות, וסיוע לדיירים, רבים מהם משכבות חלשות, לשפר את איכות חייהם.

"על תמ"א 38 חייבים להסתכל בפרופורציות הנכונות. תפקידה אינו לפתור את מצוקת הדיור בישראל וגם לא לצמצם פערים בין המרכז לפריפריה. מי שמבקש לייחס לה דברים שלא לשמם היא נועדה, טועה ומטעה".

פרויקט במסגרת תמ"א 38 בהרצליה, הנמצא בשלבי סיום. "התוכנית מאפשרת חידוש מבנים ופיתוח תשתיות"

אבשלום שגיא, בעלים נוסף בחברה, מדגיש כי "במציאות הנוכחית, ובטח כל עוד אין תוכנית חלופית ראויה ויסודית המאפשרת את קיומם של מיזמים נקודתיים, הרי שיש לאפשר את המשך התמ"א. ברור שהתוכנית לא חפה מחסרונות, ובמבט קדימה, בהחלט נדרש לבצע בה שיפורים והתאמות בנושאים כמו קביעת הזכויות, היטלי השבחה וייעול תהליכי הרישוי. מעבר לזה, וכדי שניתן יהיה לקדם מיזמי תמ"א גם באזורים לא רווחיים, חשוב לאפשר ליזמים ניוד זכויות לאזורים כלכליים יותר ואפילו להקים עבורם 'בנק זכויות לא מנוצל'.

"גם אם תגובש אלטרנטיבה לתמ"א, הרי שתידרש תקופת בינתיים שתאפשר מעבר חלק עד כמה שניתן בין התוכניות והסתגלות של כל הפעילים בתחום למציאות החדשה. אני שומע את הביקורות של גורמי תכנון שונים נגד המשך התמ"א ומבקש להזכיר להם כי מעגלים שלמים של נותני שירות בתחום הנדל"ן קשורים לתמ"א 38, כך שביטול חד-צדדי שלה יביא לקריסתם המוחלטת ועלול לייצר כאוס בענף".

באשר לנייר העמדה שהציגו המרכז השלטון המקומי ופורום ה-15, אומר שגיא: "הצרכים של כל עיר הם שונים, וברור שמה מתאים לאחת, לא בהכרח נכון לאחרת. לכן טוב יעשו ראשי הערים אם יחליטו על מדיניות ברורה ועקבית לייזום פרויקטים בעירם, עם או בלי תמ"א 38. אני בהחלט מסכים כי על המדינה להגדיל את תמיכה ברשויות המקומיות, באופן שיתאפשר לעוד מיזמי התחדשות עירונית להתרומם".

כמי שמכירים היטב את השטח, לראשי מרכז העיר נדל"ן יש כמה תובנות שרצוי שמקבלי ההחלטות ייקחו לתשומת ליבם כאשר הם נדרשים להכריע בגורל התמ"א. "הצורך המרכזי הוא בראש ובראשונה בפיזור הערפל, ובקביעת כללי משחק ברורים עבור כל השחקנים הפועלים בתחום", אומרים בחברה. "חשוב להבין, תמ"א 38 ופינוי-בינוי הן לא בהכרח תוכניות קוטביות. אפשר וצריך למצוא דרך לשלב ביניהן, להגדיר מראש אזורים לכל תוכנית, ולייצר גם תוכניות משולבות, שיקצרו את לוחות הזמנים ויעזרו לפרויקטים מורכבים לצאת אל הפועל".

בעלי מרכז העיר נדל"ן: אלון קליין (מימין), אבשלום שגיא ועופר וילנצ'יק. "אפשר וצריך לשלב בין תמ"א 38 ופינוי-בינוי" צילום: אור פרבוזניק

קליין מוסיף כי "כדי שההתחדשות העירונית תגשים את מלוא הפוטנציאל, נדרש איזון בין ארבעת הגורמים המרכזיים בתחום – הדייר, היזם, הרשות והמדינה – תוך התבוננות על התמונה הרחבה ולקיחת האינטרסים של כל הצדדים בחשבון. אסור שאג'נדה של גורם אחד תיתן את הטון על חשבון גורם שני, ומצב שכזה לא יסדיר בעיות אלא רק ייצור מחלוקות חדשות. צעד נוסף בדרך לשינוי טמון בייעול הביורוקרטיה ובהסרת חסמים. כיום, משך הזמן הנדרש למימושם של פרויקטים הופך חלק גדול מהם ללא כלכלי. על משרדי הממשלה לגביר את מעורבותם בתחום ההתחדשות העירונית, בין היתר בכל הקשור בתקציבים, מיסוי וחקיקה".

"בשורה התחתונה", מסכמים במרכז העיר נדל"ן, "המפתח שיאפשר לתמ"א 38 להמשיך להתקיים תוך מיקסום היתרונות שלה, טמון ביצירת ודאות תכנונית ושונות מוגדרת בקריטריונים בין אזורים שונים. זו הדרך שתוביל למבנים בטוחים ומרחבים מוגנים, לגידול בהיקף פרויקטים שיושלמו ולא יתמוססו תוך כדי תנועה, למשיכת יזמים וקבלנים נוספים לתחום, וכמובן ליצירת מענה מודרני וראוי לתשתית עירונית פיזית וכלכלית, כזו שתוכל להתמודד כהלכה עם אתגרי הצמיחה ולספק איכות חיים ראויה לתושבים".