אוהבים את תל אביב, לא עובדים בה: אלה מתחמי המשרדים המסקרנים ביותר בארץ

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

הנדל"ן המסחרי בישראל, ובתל אביב בפרט, הוכיח בחציון הראשון של 2019 עליות מרשימות ונתונים מעודדים – כך על פי סקירה של חברת יועצי הנדל"ן אינטר ישראל אשר פורסמה בימים האחרונים. הסקירה הציגה שיעור תפוסה גבוה ביותר במשרדים בתל אביב – 96.5%, בצד עליות מחירים בשיעור של כ-3%. בכך האמירו מחירי השכירות של המשרדים בעיר לכ-106 שקל למ"ר.

עם זאת, חברות ובעלי עסקים השוכרים משרדים בתל אביב מציירים תמונה זוהרת פחות. שכר הדירה הגבוה, דמי הניהול הנלווים והיוקר הבלתי-נתפס של מקומות החניה – כל אלה גוזרים על משתמשי המשרדים בעיר עלויות תפעול שוחקות למדי. מלבד זאת, כדי להתהדר במשרדים בתל אביב עליהם לשלם באובדן זמן יקר בדרכים מדי בוקר וערב.

נתון נוסף שמערער את הביטחון בנדל"ן המסחרי של תל אביב הוא תוספתם הצפויה של 1.27 מיליון מ"ר משרדים לעיר בחמש השנים הקרובות, מהם כ־315 אלף מ"ר כבר ב-2020. על כן, אף שהדבר נשמע אולי מוזר כעת, ייתכן כי לא ירחק היום בו השוק התל אביבי יהיה רווי, ומשרדים יעמדו בו ריקים.

מתחם האלף. עתיד להכיל כ-100 אלף עובדים הדמיה: טוטם הדמיות

בערי המעגל השני והשלישי של תל אביב, לעומת זאת, המצב שונה למדי. תנופת הבנייה של מתחמי תעסוקה ומשרדים בערים אלה מספקת אלטרנטיבות איכותיות לחברות ועסקים, כשעל פי הסקירה בפארקי העסקים המתקדמים בחיפה, למשל, דמי השכירות עלו מתחילת השנה ב-1.4%.

גם התפוסה מציגה נתונים מעודדים: בפארק התעשייה בקיסריה זו עומדת על כמעט 100%; בבאר שבע בנייני משרדים ברמת פרימיום מלאים לגמרי, ולאור הביקוש הגבוה לשטח משרדי נוסף, פוקדת כיום את העיר הדרומית תנופת בנייה נרחבת.

אספנו כמה מתחמי עסקים מסקרנים, מחוץ לעיר הגדולה, המצויים כיום בשלבי תכנון והקמה ומסתמנים כיעד המוצלח הבא בשוק הנדל"ן המקומי:

מתחם האלף בראשון לציון: מתחם החולש על 1,700 דונם לתעסוקה ומסחר, אשר עתיד להכיל כ-100 אלף עובדים וכ-5,500 דירות מגורים על עתודות הקרקע האחרונות של העיר. באחרונה דווח כי קרן Jtlv2 זכתה במכרז למגרש במתחם המיועד לתעסוקה ומסחר בשטח של כ-12 אלף מ"ר, בעלות של כמעט 120 מיליון שקל; חברת רוגובין זכתה במכרז למגרש המיועד לתעסוקה ומסחר בשטח של כ-5,000 מ"ר בכ-60 מיליון שקל, זאת לצד קבוצות דיסקונט ופרשקובסקי שכבר הבטיחו בו את מקומן.

הפרויקט השאפתני עתיד להוות מרכז לתעשיות עתירות ידע, תאגידים פיננסיים, מרכזי מחקר ומוסדות חינוך. ראש העיר ראשון לציון, רז קינסטליך, הכריז בעבר כי "מתחם האלף יציב סטנדרטים חדשים בכל הקשור למתחמי תעסוקה, מגורים ופנאי". ואכן, העירייה רואה בו מתחם הדגל המסחרי של העיר ומשקיעה משאבים רבים בהפיכתו לאלטרנטיבה אשר לא נופלת ממתחמי המשרדים והמסחר בתל אביב.

קרית אריה. תוכנית להגדלת זכויות הבנייה ב-600% אושרה בוועדה המחוזית מרכז צילום: גלעד קוולרציק

קרית אריה בפתח תקוה: בשבועות האחרונים אושרה בוועדה המחוזית מרכז תוכנית להגדלת זכויות הבנייה באזור התעשייה קרית אריה שבפתח תקוה ב-600%. אזור זה כיום משתרע על כ־2,237 דונם, והתוכנית עתידה להפוך את האזור למתחם תעסוקה מטרופוליני מסיבי שיכלול מגדלים בתוספת זכויות בנייה של כ־2.2 מיליון מ''ר. המתחם צפוי לשמש לתעשייה, תעסוקה, משרדים, תעשייה עתירת ידע והיי-טק, מסחר, שירותים רפואיים, בילוי פנאי. כל זאת, על פני שטח של לא פחות מ-5.8 מיליון מ''ר.

על פי הסקירה של אינטר ישראל, בפתח תקוה נרשמה עלייה קלה של כ-1.4% בדמי השכירות במשרדים, לכ-74 שקל למ"ר. מלבד קרית אריה, באחרונה החלו תוכניות בינוי לפארק עופר, הצפוי להשתרע על שטח של 50 אלף מ"ר, פרויקט גלובאל טאוורס בשטח של 105 אלף מ"ר, פרויקט בסר סיטי על 180 אלף מ"ר ומגדל חוגי ONE בשטח של 60 אלף מ"ר.

בעבר אמר ל"כלכליסט", ראש עיריית פתח תקוה, רמי גרינברג, כי "כדי להחזיק את העיר מבחינה כלכלית צריך לפתח מסחר ותעשייה. לכן קידמנו עכשיו תב"עות חדשות לכל אזורי העסקים וההיי-טק שלנו. קרית אריה, רמת סיב וסגולה עוברים מהפכה אמיתית". בראייה קדימה, מבקש גרינברג להפוך את העיר למטרופולין אשר יהווה תחרות ממשית לתל אביב, ובתוך כך שם משקל רב על שיפור מערך התחבורה אל העיר וממנה, אשר כיום לוקה עדיין בתשתיות מיושנות.

אילה טאוורס בצריפין: במגרש של 5.8 דונם בצריפין עתידים לקום שני מגדלים בני 17 קומות. הפרויקט הוא חלק מתוכנית פינוי המחנה הצבאי הוותיק אשר יעבור מידי צה"ל לתחום אחריותה המוניציפלי של באר יעקב. עתודת השטח החדשה היא פרי הסכם גג שחתמה באר יעקב עם משרד האוצר שבמסגרתו בעשור הקרוב תגדל המועצה ותהפוך לעירייה, עם תוספת של כ-80 אלף תושבים לשטחה.

פרויקט אילה טאוורס (AYALA TOWERS) של חברת אילה אגם ישתרע על שטח ברוטו של כ-37 אלף מ"ר ועתיד לכלול כ-350-300 משרדים. קומות הקרקע במתחם יכללו 1,800 מ"ר וישמשו למסחר. בין הבניינים תחבר כיכר נרחבת שתייצר רצף של פנאי, בילוי ומסחר, והמבקרים בה יוכלו להנות ממגוון מסעדות, בתי קפה וחנויות. עלות ההקמה מוערכת בכ-400 מיליון שקל, והיתרי הבנייה צפויים להתקבל כבר בשנה הקרובה.

ייחודיותו של הפרויקט טמונה, בין היתר בדגש המיוחד שניתן לתכנון פונקציונלי: החל מ-75 מ"ר או קומה שלמה ויותר – השוכרים יוכלו לתכנן את החלל לנוחיותם, תוך שמירה על עיצוב חדשני ומתקדם בסטנדרט הנהוג במגדלי המשרדים בתל אביב. בנוסף, המגדלים עתידים לכלול לובי מהודר, עמדת שומר, חניה צמודה וקומת מסחר.

בעלי אילה אגם, איתן לוי (מימין) וג'קי סויסה. "מזהים בצריפין פוטנציאל אדיר"

בעוד מתחמי עסקים אחרים סובלים ממצוקת תחבורה, יתרון בולט למתחם זה הוא מיקומו האסטרטגי על דרך 4313, בסמיכות לכביש 431 ולכביש 44. המתחם נמצא במרחק 5 דקות מתחנת הרכבת באר יעקב, ובקרבתו עתיד לעבור הקו החום של הרכבת הקלה שישרת את תושבי מטרופולין תל אביב ויחבר את האזור עם לב גוש דן.

לדברי ג'קי סויסה, מנהל משותף ומבעליה של אילה אגם , "אנו מזהים באזור צריפין והשפלה פוטנציאל אדיר. להערכתי, הגוש הכולל את באר יעקב, ראשון לציון, רחובות, נס ציונה, רמלה ולוד, הולך בשנים הקרובות לתת את הטון ולספק אלטרנטיבה איכותית למתחמי התעסוקה הוותיקים בתל אביב".

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>