דילמת המבנה הבודד: "גם אחרי התמ"א – חייבים לשמור על גמישות תכנונית"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

החלופה המתגבשת לתמ"א 38 ממשיכה לעורר הדים בקרב הפעילים בענף הנדל"ן. זאת לאחר שבשבוע שעבר המליצו פה אחד חברי ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים במינהל התכנון (הוולנת"ע), למועצה הארצית כי תוקף התוכנית יפוג סופית באוקטובר 2022, וכי תחתיו יקום מתווה אשר עתיד להחליף את התוכנית הקיימת ולשנות את אופי ההתחדשות העירונית בישראל כליל.

המתווה החדש עתיד לכלול הוראות מעבר עבור פרויקטים קיימים של תמ"א 38, עד שתיכנס לתוקפה התוכנית הכללית החדשה. על פי המתווה, על בקשות להיתר בנייה שיוגשו לוועדות המקומיות עד לאוקטובר 2022 ימשיכו לחול הוראות תמ"א 38, ולאחריהן יחול מעבר הדרגתי לתוכנית החדשה. כחלק מהוראות המעבר, יקודם תיקון חקיקה המאפשר לוועדות המקומיות לאשר תוכנית מפורטת להריסה ובנייה מחדש עבור מבנים שניתן להם היתר בנייה לפני שנת 1980. 

בבסיס עקרונות המתווה החדש תינתן עדיפות לחידושם של מתחמים שלמים על פני מיזמי בנייה בודדים, לצד מתן סמכויות נרחבות יותר בידי ראשי הערים לאישור תוכניות ההתחדשות העירונית בשטחם. כפועל יוצא, יורחבו סמכויות הוועדות המקומיות כך שיוכלו לאשר בתוכניות ההתחדשות העירונית עירוב שימושים מסחריים וציבוריים על פי ההיקף שייקבע בחוק, לצד שיקול הדעת באשר לאופן חלוקת השימושים, הרחבת דרכים ושטחי ציבור וכן איחוד מגרשים – דברים אשר לא היה בכוחן לקבוע עד כה, לפי הוראות התמ"א.

דלית זילבר, ראשת מינהל התכנון צילום: ניב קנטור

עוד הוחלט כי החל מ-2022 אישור תוכנית בידי הוועדה המקומית כמוהו כמתן היתר בנייה מכוחה. שינוי זה עתיד לייתר הגשת בקשות להיתר בנפרד, ויסייע בהקלה על הסחבת הביורוקרטית הקיימת כיום, הגוררת לוחות זמנים ממושכים ביותר למיזמי בנייה רבים.

כמו כן, על רקע הסכמות של בכירי משרד הבינוי והשיכון ומשרד המשפטים על שינוי מנגנון גביית היטלי השבחה בפרויקטי התחדשות עירונית, החליטה ועדת המשנה כי בניגוד להוראות התמ"א החלות כיום, הפוטרות את היזמים לחלוטין מהיטלי השבחה, תיבחן האפשרות לגבות היטלי השבחה הן בפרויקטי בנייה במסלול חיזוק, והן במסלול של הריסה ובנייה. זאת, על מנת לאפשר לרשות המקומית לגבות היטל השבחה, אף אם חלקי, גם ממימוש של תמ"א 38 נקודתית או מתחמית, בכדי לפתח את התשתיות העירוניות הקיימות.

על רקע התיישנות התשתיות בערים רבות, עומס רב וגירעון תקציבי גדל, ראשי ערים רבים מנסים כיום לבלום את ההתחדשות העירונית בשטחם. אלא שגביית היטל השבחה עשויה להוות פתרון לגידול באוכלוסייה שייגרם עקב מיזמים אלה, באפשרה לעיריות לשים את ידן על תקציבים שישמשו אותן להקמת מתקני ציבור.

כוח משחית

אף שלא ממש הפתיעה אותם, הגורמים הפעילים בשוק הנדל"ן קיבלו את הבשורה ברגשות מעורבים. אבשי שגיא, מנכ"ל ומבעלי מרכז העיר נדל"ן, חברה היוזמת פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ, מצביע על החשש המרכזי של יזמים מנטישת התמ"א "הנקודתית": "ככלל, המעבר מקידום מיזמים בודדים פה ושם להתמקדות בהתחדשות עירונית מתחמית הוא דבר חיובי, בטח מבחינת הרשויות המקומיות שמבקשות לתת מענה למספר הרב ביותר של תושבים. עם זאת, ככל שמערבים יותר דיירים בפרויקט, כך גובר הקושי להוציא אותו אל הפועל.

"לכן, יש לשמור על גמישות תכנונית, ובמקומות שבהם צירוף בניינים מהווה מכשול לפרויקט, יש לאפשר ביצוע נקודתי של פרויקטים הכוללים מבנה בודד". בעניין האצלת הכוח על הרשויות המקומיות, סבור שגיא כי מדובר בצעד נכון – כל עוד יהיה מי שיפקח עליהן: "הרשות המקומית יודעת לרוב בצורה הטובה ביותר מה הצרכים של תושביה, ובכלל זה צורכי המגורים והמסחר. עם זאת, הדבר חייב להיות מעוגן בתוכנית עירונית המאושרת מראש על ידי גורם בקרה ארצי או מחוזי. אחרת, עלול להיווצר מצב שבו רשויות מסוימות ידרשו תמהיל מוטה מסחר ומשרדים על מנת לייצר הכנסה גבוהה יותר מארנונה, ובעצם לנצל את כוחן החדש כדי לפתור בעיות כלכליות שלהן – על חשבון צורכי המגורים".

אבשי שגיא. המתווה החדש עשוי לקצר את משך הזמן להוצאת היתרי בנייה צילום: מרכז העיר נדל"ן

מה לגבי ההצעה לראות באישור תוכנית מתן היתר לבנייה? האם זה יקדם את הענף?

"משלב אישור תוכנית בוועדה המקומית ועד לשלב קבלת היתר הבנייה חולפים לעתים חודשים רבים – זמן שניתן היה לחסוך בטרם הכניסה לוועדה. לכן לדעתי מדובר בצעד מבורך שיכול להביא לקיצור משך הזמן הבלתי-סביר שנדרש היום כדי לקבל היתר, ומגיע לעתים לשלוש שנים".

כמו רבים מהקולגות שלו, גם את שגיא "מקפיצה" ההצעה לחייב יזמי התחדשות עירונית בהיטלי השבחה: "פרויקטים רבים אינם יוצאים אל פועל גם כיום, במצב הנוכחי, עקב דרישות היטלי השבחה. הגדלת ההיטלים וביטול הפטורים במיזמי התחדשות עירונית יביאו בהכרח לעצירת פרויקטים. לכן, במקום לקבוע היטלים קבועים, יש לאמץ תקן שמאי כדוגמת תקן 21 לפינוי-בינוי, שיקבע דרגות רווחיות בפרויקטים. כך, היטל ההשבחה יוכל להיקבע בהתאם לרווחיות שישיג היזם".