ישראל אברמוב: "הגבלת שטח התמורות משיבה את הפינוי-בינוי לייעודו המקורי"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

החלטתה האחרונה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב ממשיכה לעורר הדים בקרב הפעילים בשוק הנדל"ן בעיר. כזכור, ביום רביעי האחרון התכנסה הוועדה כדי לדון במדיניות הרשמית בתחום ההתחדשות העירונית, לראשונה זה זמן רב. הוועדה החליטה כי דיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי יזכו מעתה בהגדלה של 12 מ"ר בלבד לשטח דירתם, וכי שטח דירות התמורה לא יפחת מ-60 מ"ר.

כן נקבע כי אם הפרויקט יכלול תוספת מרפסות, לא ייכלל שטח המרפסת במניין התוספת. העירייה דחתה הצעות לא לאפשר תוספת שטח לדירה של 80 מ"ר. ההחלטה אינה מקבעת כללים לגבי תוספת הדירות שיוכלו יזמי ההתחדשות העירונית לבנות, ואלה ייקבעו פרטנית בהתאם לצורכי השכונה.

הכללים החדשים, שיחולו על כל חלקי העיר, מעגנים רשמית את המדיניות העירונית להקטנת מרחב התמרון של יזמים ודיירים במאבקם על גודל הדירות החדשות שייבנו במסגרת מיזמי פינוי-בינוי. מגבלות שטח דומות אומצו זה מכבר על ידי מרבית העיריות באזור המרכז, ונהפכו כמעט לסטנדרט. עיריית נתניה, למשל, נתקלה באחרונה בהתנגדות של יזמים ותושבים למגבלות אלה, בתואנה שהן אינן תואמות תוכניות בנייה שאושרו קודם למדיניות החדשה.

מסמך המדיניות שאושר בתל אביב מחייב את היזמים בעריכת נספח חברתי במימון עירוני בעת הכנת תוכנית, וכן בשיפור חלקו של המרחב הציבורי שבסביבת הפרויקט וביצירת תמהיל דירות מגוון בצד שטחי הציבור הנדרשים. בין היתר, דורש המסמך מהמתכננים לפעול להשארת האוכלוסייה הקיימת, תוך טיפוח המרקם החברתי-קהילתי, שיפור התשתיות הציבוריות ועידוד הליכה ברגל ורכיבה באופניים.

רועי אלקבץ. "מסמך מקדם ודאות"

גבולות ברורים

בעוד עבור בעלי הדירות בתל אביב מדובר במכה של ממש, לבטח עבור אלה שכבר החלו בתכנון פרויקט במתחם המגורים שלהם וקיוו לתמורות גבוהות, הרי שבקרב היזמים, ככלל, שוררת קורת רוח.

ישראל אברמוב, מנכ"ל קבוצת אלד פסגות ויזמות, היוזמת ומבצעת פרויקטי ההתחדשות העירונית במספר מוקדים בתל אביב, תומך בהחלטה: "ההתחדשות העירונית נועדה לתת מענה לבניינים שנבנו ללא מיגון כנגד רעידות אדמה ובה בעת לספק חדר ממוגן, ממ"ד, בעת הצורך. אלא שהצדדים לפרויקטים האלה נוטים לשכוח את המטרות האלה ולדרוש תמורות לא פרופורציונליות שהופכות את הפרויקטים ללא כלכליים.

"הגדרת גבולות ברורים טובה גם ליזמים וגם לדיירים, שיחסכו זמן רב על הגשת תביעות סרק ומשא ומתן ממשוך מול היזם. מבחינת רובם המכריע, תוספת של 12 מ"ר היא לא עניין של מה בכך, ואני מניח שהרשות המקומיות תגביל גם את שטחי התוספת ליזמים, מה ש'ינמיך את הלהבות' מצד הדיירים הקיימים".

אברמוב מוסיף כי טוב עשו רשויות מקומיות אחרות בארץ שהסדירו את נושא התמורות לדיירים: "מסגרת תמורות ידועה מראש מקטינה את החיכוך מול הדיירים ומגדילה את האמון ביניהם לבין היזם. צריך לזכור שאוכלוסיות מוחלשות כלכלית מתקשות הרבה פעמים לעמוד בתשלומי ועד הבית ברגע שהן עוברות לדירה גדולה בהרבה מזו שהיתה להן קודם לכן. כך למשל היה בשכונת מורשה ברמת השרון, שם הדיירים הוותיקים עזבו את הדירות החדשות לטובת דירות קטנות יותר, וזאת כדי שיוכלו להתמודד עם הוצאות המחיה השוטפות שלהם".

מנגד, עו"ד צבי שוב, מומחה בתחומי הנדל"ן, ביקר את ההחלטה: "הצעד בו מתכוונת לנקוט ועדת התכנון המקומית בתל אביב איננו צעד נכון ועשוי להוביל לסיכול תוכניות ולכך שתופעת הסרבנות בקרב דיירים ובעלי דירות רק תגבר. 12 מ"ר בלבד תוספת לדירת תמורה אולי מייצרת עבור הצדדים אחידות אבל היא גם מעלה מספר שאלות: איך יתנהגו מעתה בעלי דירות התמורה והאם המדיניות החדשה תגביר או תפחית את המוטיבציה מצידם; וכן כיצד תשפיע ההחלטה על תוכניות שנמצאות כבר בתהליך, ובמסגרתן הובטחה לדיירים תוספת של 25 מ"ר ואף יותר".

ישראל אברמוב, מנכ"ל אלד פסגות ויזמות נדל"ן. "החלטה נכונה"

לדברי מחזיק תיק ההתחדשות העירונית בעיריית תל אביב-יפו, רועי אלקבץ, "מסמך המדיניות בתחום ההתחדשות העירונית הינו בעל חשיבות עליונה לתושבי העיר ולעיצוב ההתחדשות העירונית בשנים הקרובות. המסמך מקדם ודאות בתחום – מרכיב קריטי בחשיבותו, המאפשר לקדם תוכניות רבות יותר ובמהירות רבה יותר".

בנוגע למגבלת שטח הדירות אמר אלקבץ: "יש להתייחס לתמורות המובטחות לתושבים כאל סל זכויות המבטיח יכולת להגדיל את הנכס, אך באותה נשימה כזה המאפשר מענה קהילתי ותחבורתי מאוזן. ניסיון שנצבר בתל אביב-יפו וכן בערים אחרות מלמד כי גידול בתמורות ללא יכולת לתת מענה בבתי ספר, בפתרונות תחבורה, חנייה ושטחים פתוחים – יצר מציאות בלתי-נסבלת".