שכונות הענק השתלטו על שוק הדיור

הערים בישראל שצמחו באופן המשמעותי ביותר בעשור האחרון הן דווקא ערים קטנות יחסית, שמונות פחות מ־50 אלף תושבים, אך בשוליהן נבנו שכונות ענק, תל אביב נהפכה גם לעיר של משפחות צעירות, ההעדפה של זוגות צעירים היא לרכוש דירות חדשות והפקקים והמשבר התחבורתי אינם שיקול לקניית דירה. אלה חלק מהמסקנות העולות מבדיקה של אתר מדלן עבור "כלכליסט" לסיכום המגמות בשוק הדיור בעשור שבין 2010־2019.

מבין הערים שצמחו באופן משמעותי באר יעקב יותר מהכפילה את גודלה וצמחה ב־120%; ולצדה הערים החרדיות בית שמש, ביתר עילית ומודיעין עילית, שצמחו בכ־50% כל אחת. מדלן בחנו את הערים שצמחו ביותר מבחינת גודל האוכלוסייה. לאחר מכן, כדי להבין את מקור הצמיחה — אם מדובר בהגירה או ילודה — הם בדקו את הערים שמספר התושבים הצעירים שבהן עלה בשיעור הגבוה ביותר ואת מספר העסקאות ביישוב, מה שמעיד על ביקוש והגירה.

זוגות צעירים רוצים דירות חדשות

באר יעקב יותר מהכפילה את עצמה בעשור האחרון. לישוב שבתחילת העשור מנה פחות מ־12 אלף תושבים נוספו יותר מ־14 אלף תושבים והיא גדלה בשיעור של 120%. במשך העשור נעשו בעיר כ־4,400 עסקאות (יד ראשונה ושנייה) בעיקר בשכונות החדשות: צמרות המושבה, פארק המושבה ותלמי מנשה הצעירה (מתוך כלל העסקאות כ־3,500 נעשו בשלוש שכונות אלה).

התרחבות באר יעקב צפויה להימשך בעשור הקרוב בעקבות פינוי בסיס צריפין וכן נחתם הסכם גג לעיר במאי 2017 הכולל שיווק של 11,600 דירות רובן כתוצאה מפינוי הבסיסים.

ההגירה החדשה גם הצעירה את העיר — שיעור המשפחות הצעירות (הכוונה לתושבים בני 0־44 שנוספו לעיר) גדל ב־129% במשך העשור. בצד השלילי, משפחות צעירות עולות לרשות המקומית יותר מרווקים, בגלל ההכרח לבנות מוסדות חינוך, גינות ציבוריות, קופות חולים ומרכזים קהילתיים.

באר יעקב צילום: עמית שעל

באר יעקב היא דוגמה לכך שמה שהופך עיר למבוקשת על ידי משפחות צעירות זה בנייה חדשה. המודל המרכזי כיום ליצירת היצע דירות בישראל הוא של בנייה של שכונות ענק פרבריות, בסמוך אך גם במנותק קצת ממרכז העיר. כאשר תשתיות חדשות מושכות אוכלוסייה צעירה, שככל הנראה לא היתה קונה דירות יד שנייה בבאר יעקב. או במלים אחרות: אנשים קונים בית היכן שבונים דירות חדשות, ולאו דווקא במיקום האידיאלי מבחינתם. "לצערי נדמה שהדרך היחידה למשוך אוכלוסייה חדשה לערים פחות מבוקשות היא בניית שכונות חדשות ולא בנייה בערים עצמן, שתתרום להתחדשותן״, אמר איתן זינגר, מנכ"ל מדלן והוסיף ״מצב הכבישים כל כך חמור שהוא כמעט לא שיקול בעת קניית דירה. ערים כמו באר יעקב וראש העין נמנמו במשך שנים עד שהעירו אותן עם בנייה של שכונות חדשות ועם הטבה של תוכנית מחיר למשתכן. עם זאת הערים האלו היו צומחות, אולי לא בקצב הזה, גם בלי התוכנית בגלל הביקוש העצום לבנייה חדשה ולפורמט של שכונה חדשה עם פארק וגינות ירוקות".

המגה־שכונות הן הכי מבוקשות

ערים נוספות שגדלו בעיקר בזכות משפחות צעירות שמחפשות בנייה חדשה בשכונות חדשות בשוליהן הן ראש העין ויבנה. ראש העין גדלה בכ־17 אלף תושבים, מעיר של 39.2 אלף תושבים בתחילת העשור ל־56.3 אלף ב־2019. הסיבה המרכזית לגידול המשמעותי הזה היא שכונת פסגות אפק החדשה עם 8,200 עסקאות שבוצעו בה מתוך 11.2 אלף בסך הכל בעיר במשך העשור.

יבנה צמחה בעיקר בגלל השכונה החדשה יבנה הירוקה: מחצית מהעסקאות בעשור — 4,500 מתוך 9,221 — בוצעו בה. בניגוד לראש העין, ביבנה, העירייה זהירה בנוגע להוספת מספר התושבים, ובמקביל מפתחת אזור תעסוקה מתקדם.

הגידול בערים החרדיות, בניגוד לאינטואיציה

נתון נוסף הוא שהערים החרדיות מודיעין עילית, ביתר עילית ובית שמש, כולן גדלו בשיעור של כ־50%. מביניהן בית שמש מובילה עם גידול של כמעט 40 אלף תושבים: מכ־80 אלף תושבים לפני עשור ל־118 אלף כיום. הסיבה המרכזית לכך היא ילודה גבוהה ובנייה של שכונות חדשות למשפחות צעירות.

איתן זינגר, מנכ"ל אתר מידע הנדל"ן מדלן צילום: איתן זינגר

“אם נסתכל על ביתר עילית ונשווה אותה לנס ציונה, נראה תופעה שמנוגדת לאינטואיציה”, אמר זינגר, “בתחילת העשור בנס ציונה היו 1,500 תושבים יותר מאשר בביתר עילית ובסופו – בביתר עילית היו 6,500 תושבים יותר. היינו מצפים לראות הרבה מאוד עסקאות בביתר עילית אבל קרה בדיוק להיפך: בנס ציונה נמכרו כמעט 1,200 דירות יותר מאשר בה. ההסבר הוא שבנס ציונה יש הגירה חיצונית ותנועה של משפרי דיור: משפחות קונות ומוכרות דירות. בביתר עילית — הגידול באוכלוסייה הוא בעיקר של ילדים ומשפחות שנשארות ומצטופפות באותן דירות אבל עם יותר ילדים. גם מודיעין עילית הוסיפה 50% למספר התושבים בתוך עשור — כשמספר העסקאות היה נמוך יחסית לגידול".

תל אביב, עיר המשפחות הצעירות

על פי הסקר גם תל אביב היא עיר של משפחות צעירות. תל אביב גדלה ב־12% ונוספו לה 47 אלף תושבים בעשור האחרון. כאשר אוכלוסיית המשפחות הצעירות מתוכה גדלה גם היא ב־12% (30 אלף תושבים). כלומר, ניתן לומר כי הרווקים בתל אביב בוחרים להמשיך לחיות בה גם אחרי שהם מתחתנים ומקימים משפחה. מתוך 52.6 אלף עסקאות בה 37.6 אלף בוצעו בשוק היד שנייה, בעיקר בשכונות הצפון הישן ולב תל אביב וכ־15 אלף דירות (28.5%, כמעט שליש) נמכרו בשוק היד הראשונה בעיקר בשרונה ופלורנטין, בפרויקטים החדשים. בתל אביב עסקאות דירות מקבלן נעשות בעיקר בגלל המימוש של פרויקטי התחדשות עירונית, שבה — בשונה משאר הערים הגדולות — הם גם כלכליים וגם יוצאים לפועל; ולצדם בניית פרויקטים חדשים בכל העיר.

ירושלים נותרת תופעה יוצאת דופן: העיר הגדולה בישראל מבחינת מספר התושבים היא גם אחת הערים שצמחו ביותר בעשור האחרון עם גידול של כ־140 אלף תושבים ושיעור גידול של 19%. ירושלים מובילה עם מספר העסקאות הגבוה ביותר עם 53.6 אלף עסקאות שמתוכן 24% עסקאות יד ראשונה.

לעומתה חיפה ובאר שבע הציגו צמיחה איטית — של 6% ו־4% בהתאמה.במדלן ציינו כי יכול להיות שהצמיחה האטית בחיפה ובבאר שבע נובעת גם ממדיניות של העירייה שרוצה לווסת את שטחי המגורים, שמעמיסים על התקציב, לעומת שטחי המסחר והתעסוקה.

נתיבות ושדרות צומחות, למרות המצב הביטחוני

המצב הבטחוני לא מונע את צמיחתן של שתי ערים בעוטף עזה: נתיבות ושדרות, שגדלו ב־29% ו־26% בהתאמה. בשתי הערים האלה היתה בנייה חדשה שתרמה לגידול ובנוסף שתיהן נהנות מהטבות מס. בשדרות בוצעו 3,430 עסקאות, מתוכן 2,100 ביד ראשונה (בעיקר בשכונות בן גוריון ב', נאות יצחק רבין וצפון העיר); ובנתיבות נעשו 6,100 עסקאות, מתוכן 3,640 מיד ראשונה (בעיקר בשכונות נתיבות מערב, שער העיר והחורש). זאת כנראה משום שאנשים הגרים בערים אלה רוצים לעבור לדירות חדשות ומוגנות יותר.