השקעות נדל"ן בפורטו: העיר שמחירי הדירות בה עולים 15% בשנה

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

אין זה סוד שמשקיעי הנדל"ן הישראלים מחפשים בשנים האחרונות אלטרנטיבות השקעה משתלמות יותר, מחוץ לגבולות המדינה. צעדי הממשלה להדרתם מהשוק המקומי – העלאת מס הרכישה, ביטול הפטור ממס שבח למוכרי דירה יחידה, הגבלת שיעורי המימון בבנקים, ועוד – הביאו אותם לערים הגדולות והמתפתחות באירופה. וכאן מתגלה תמונה אולי מפתיעה מעט: בחינה של התנהגות המחירים בשנים האחרונות בשווקי הדירות השונים, מלמדת כי העיר שקוטפת את הבכורה היא דווקא פורטו – עיר נמל ציורית בצפון פורטוגל, שבהשוואה לשאר מוקדי ההשקעות ביבשת היא משום מה פחות מדוברת, ולבטח פחות "מדובררת".

מנתוני אתר השקעות הנדל"ן הבינ"ל המוביל Global Property Guide, עולה כי בפורטו חל זינוק של 15.6% במחירי הדירות בשנת 2018 לבדה, נתון מדהים שמציב אותה בראש טבלת ההתייקרויות בפורטוגל כולה, הרבה מעל הבירה ליסבון שבה חלה התייקרות של 7.9% בלבד. מאז 2016 התייקרו מחירי הדירות של פורטו בקרוב ל-30%. אלטרנטיבות השקעה נוספות באירופה דוגמת ורשה (7%) או בוקרשט (5.8%) מציגות אף הן שיעורי התייקרויות נמוכים משמעותית.

פורטו בת רבע מיליון התושבים היא העיר השניה בגודלה בפורטוגל, ובירת אזור צפון המדינה, הנחשב למתועש ועשיר יותר מדרומה. לעיר מספר עוגנים בולטים שעליה נשענת כלכלתה ובהם נמל, שורה של מוסדות השכלה גבוהה, ותשתית תיירות משגשגת, שב-2018 הביאה כמות שיא של 8 מיליון מבקרים.

פורטו. "במשך תקופה ארוכה לא היתה בנייה כלל – והביקושים הצטברו" צילום: שאטרסטוק

לכך שדווקא שוק הנדל"ן של פורטו הפך לכה לוהט יש מספר סיבות, חלקן ייחודיות לה וחלקן קשורות לכלכלה הפורטוגלית בכללותה. אחרי המשבר הכלכלי העולמי ובעקבות שורה של רפורמות ממשלתיות, החלה ב-2014 הכלכלה המקומית להתאושש בהדרגה, ומ-2017 חווה המדינה כולה פריחה כלכלית, הכוללת השקעות רבות מצד חברות טכנולוגיה בינלאומיות, שאף פותחות במדינה מכרזי תעסוקה. בשש השנים האחרונות נהנה המשק במדינה מצמיחה של לפחות 2% בשנה, ובאוגוסט האחרון צנחה האבטלה לשפל של כ-6%.

אך הדבר החשוב יותר מבחינת העוסקים בנדל"ן במדינה, ובפורטו בפרט, הוא שהבום הכלכלי הזה סחף עמו גם את שוק הדירות, שבין 2016 ו-2018 (כולל) התייקרו בכ-27%. "ברגע שהחלה הבניה, נוצר ביקוש אדיר לדירות מגורים בפורטו כי במשך תקופה ארוכה לא היתה בניה בכלל, והביקושים הצטברו", מסביר אלי טייב, מנכ"ל חברת "עמנואל השקעות", המתמחה בייזום פרויקטים למגורים בפורטו. "נוספה לכך העובדה שעם התאוששות הכלכלה פורטוגל משכה אליה בחזרה את הדור הצעיר שלה, שבתקופת המשבר חלקו היגר כדי לחפש עתיד במדינות אחרות, דבר אשר הגדיל את הביקוש לדירות".

הפרויקט של עמנואל השקעות ב-Ramalde. מחירי הדירות בשכונה זינקו ב-14%

זמני ביצוע דמיוניים

עמנואל השקעות פועלת בעיר פורטו, ובה בלבד, מ-2017. מאז הוקמה, בנתה החברה שישה פרויקטים, בהם פרויקטים למגורים בשכירות במרכז ההיסטורי של העיר, ובנייני דירות יוקרה עבור המעמד הבינוני-גבוה. שניים מהבניינים כבר הושלמו הודות לזמני התכנון והביצוע הדמיוניים במונחים ישראלים – שנה בלבד נדרשת כדי לאשר תוכנית, ושנה וחצי נוספת אורכת הבניה.

"אנחנו מאתרים את הקרקע בקפידה, לאחר שאנחנו בוחנים עשרות נכסים שונים", מתאר טייב את הליך העבודה. עבור הפרויקט השביעי שבהקמתו מתעתדת החברה להתחיל השנה, בחנה החברה לדברי טייב לא פחות מ-67 מגרשים שונים שהוצעו לה למכירה. עם איתור הקרקע מתחילה החברה בתכנון ובביצוע של הפרויקט. "חשוב להדגיש שאנחנו מתמקדים בשוק אחד – שוק המגורים בפורטו", מבהיר טייב, "אנחנו לא מתפזרים. יש לנו חיבור ישיר לשטח, ואנחנו מומחים לשוק הזה - משלב קניית וניתוח הקרקע, דרך האישורים, הליווי הבנקאי והבניה, ועד לתרבות הצריכה המקומית".

את המימון לפרויקטים מגייסת החברה ממגוון מקורות, ובהם מערכת הבנקאות הפורטוגלית, המעמידה כ-70% מסך המימון. 20% נוספים מגייסת החברה ממשקיעים פרטיים בישראל, 10% מההשקעה בפרויקט מגיעה מהונה העצמי של החברה. "העיקרון שלפיו אנו שותפים בהשקעה בכל פרויקט שאנו מקדמים הוא עיקרון יסודי בפעילות שלנו, כי הוא יוצר זהות אינטרסים מוחלטת בינינו לבין המשקיע", מבהיר טייב, ומוסיף כי על פי חוזה ההשקעה, מחויבת החברה להשיב למשקיע את כספו, כולל התשואה, בקדימות לרווחיה של החברה עצמה מהפרויקט. כלל הכספים מנוהלים בחשבון נאמנות ייעודי לפרויקט, בניהול משרד עורכי הדין יגאל ארנון ושות', מהגדולים והמובילים בארץ.

אלי טייב, מנכ"ל עמנואל השקעות. "גאה במנגנון ההשקעה שפיתחנו"

הזדמנות פוז

כיום מגייסת החברה השקעות לבניית הפרויקט השביעי בפורטו – בניין מגורים בחלק הצפון-מערבי של העיר, בשכונת Ramalde המיועדת למעמד הבינוני-גבוה, ובקרבת אזורי התעסוקה. השכונה המבוקשת מתאפיינת גם בהיצע קטן יחסית של דירות למכירה, מה שהביא לזינוק של 14% במחירי הדירות בשכונה. הבניין ממוקם במרחק 10 דקות הליכה ממרכזי ההיי-טק של העיר ובצמוד לשכונה היקרה ביותר בפורטו – FOZ, ביתם של עשירי פורטו ובהם שחקני כדורגל, שופטים ואנשי עסקים.

השקעה מינימלית בפרויקט עומדת על 55 אלף יורו, כאשר חלק ממשקיעי החברה העמידו עד כה סכומים גבוהים יותר, של 100 ו-200 אלף יורו. זמן החזר ההשקעה נע לדברי טייב בין שנתיים לשלוש, כאשר פוטנציאל התשואה גבוה משמעותית לעומת כל חלופה של רכישת דירה להשקעה. טייב מפרט: "בנינו פה מנגנון השקעה שאני מאוד גאה בו ואשר מעניק למשקיע ביטחון ויציבות. צריך להבין: בהיותה של עמנואל השקעות חברה יזמית, ההשקעה בפרויקטים שלנו היא מטיבה מנקודת ההתחלה ממש. המשמעות היא שהמשקיע נהנה מרווח קבלני או יזמי לכל דבר, ממש כמונו.

פרויקט Ramalde של עמנואל השקעות – מבפנים. פרויקט יזמי בפורטוגל מאושר בתוך שנה

"בפרויקט ב-Ramalde התשואה השנתית הצפויה על הכסף היא בשיעור של 15%, מה שאין בשום פרויקט יזמי בישראל ואפילו לא באירופה. מי שרוצה להגדיל את ההון שלו באופן משמעותי וגם לדאוג לדור הבא, מוטב שילך לכיוון היזמי. ההתחזקות של השקל בשנים האחרונות מול היורו, יחד עם הזינוק האדיר שחווה הכלכלה הפורטוגלית, שבא לידי ביטוי גם בעליות מחירי הנדל"ן – יוצר כאן חלון הזדמנויות שחבל למשקיעים לפספס.

אולם לטייב חשוב לסכם ולומר כי "מעבר לכסף ולתשואות, החברה מעניקה למשקיע את הדבר שבאמת חשוב לו – שקיפות מלאה והתנהלות הוגנת. אחרי הכל, אנחנו רואים בו שותף מלא לדרך".