שוק השכירות בצל הקורונה: האם אפשר להפסיק לשלם לבעל הבית?

על רקע הימים הטרופים שעוברים עלינו בצל משבר הקורונה, העימות הקולני בין משרדי הבריאות והאוצר בנוגע לצורך בסגר מלא, כמו גם חוסר הוודאות והחרדה לשלום הציבור, החרישו את זעקת בעלי העסקים, אשר נותרו מאחור במערכה נגד אויב בלתי-נראה. כל זאת בזמן שיישום מהלכי החילוץ הממשלתיים, חרף ההבטחות הנשמעות חדשות לבקרים, אינו נראה באופק.

לבעלי העסקים הישראלים לא נותר אלא להתקנא בחבריהם ממדינות העולם, שם על רקע הנסיקה במספרי החולים והמתים מהנגיף, השכילו הקברניטים להציג תוכניות סיוע רחבות היקף למשק במטרה לסייע לעצמאים, להפחית את שיעור האבטלה ולהעניק גלגל הצלה לכלכלה המקומית.

כך למשל באיטליה, הודיעו על השהיית תשלומי משכנתאות והלוואות; בבריטניה, הודיעה הממשלה על הענקת סובסידיות לבעלי העסקים, תשלום 80% משכרם של מעסיקים ושכירים לשלושת החודשים הקרובים, ואיסור על פינוי שוכרים עד סוף חודש מאי; בגרמניה, הודיעה עיריית ברלין בשיתוף עם ממשלת גרמניה על מענק לעצמאים בסך 5,000 יורו באופן מיידי, וכן, 9,000 יורו כפיצוי בעבור הוצאות שוטפות של העסק (שכירויות, מסים שכר עובדים וכיו"ב).

בנייני מגורים ברחוב אבן גבירול בתל אביב. "השוכרים בישראל נותרו מאחור" צילום: מיכאל קרמר

היכונו למגפת ביטולי החוזים

והנה, דווקא מדינת ישראל גוררת את רגליה ומציגה תוכנית סיוע רפה ודלה, שאין בה כדי להועיל ולחלץ את המשק מהבוץ התובעני שנקלע אליו. בשל חוסר הוודאות השורר במשק והיעדר תוכנית ממשלתית ברורה להתמודדות עם המשבר הכלכלי, זכה משרדנו בשבועות האחרונים לעשרות רבות של פניות מצד בעלי עסקים, שוכרים ובעלי נכסים, המצויים בעלטה מוחלטת אל מול המשבר הגלובלי והמיתון המתדפק על דלתות הכלכלה הישראלית והעולמית.

מעבר לתהיות הפונים באשר לדין ההסכמים שחתמו עליהם, החשש מפשיטת רגל והרצון להביא לביטול הסכמים, נדהמתי לגלות כי המונח "הגנת כוח עליון" היה שגור בפיהם של כל אותם פונים, משל היה זה "תרופת קסם" לנגיף המאפשרת לכל מאן דבעי להפר את התחייבויותיו החוזיות ולהשתחרר מן ההסכם.

אולם לא כך הם פני הדברים.

הגנת "כוח עליון", המעוגנת בסעיף 18 לחוק החוזים תרופות, משמשת הגנה לצד המפר ומורכבת משני תנאים מצטברים: הראשון הוא שההפרה נובעת מנסיבות בלתי-צפויות, שאף לא היה ניתן לצפותן בעת כריתת ההסכם; והשני הוא שהמשך קיום החוזה בנסיבות החדשות יהיה שונה באופן מוחלט ממה שסוכם עליו בין הצדדים.

בהתקיים שני התנאים, יהיה ראשי צד לחוזה להפר את ההסכם ו/או להביא לביטולו.

אם כן, שאלת "מיליון הדולר" (או מיליארדי הדולרים) היא האם מגפת הקורונה נופלת בגדרי "כוח עליון" ומהווה עילה לסיכול החוזה, ואין ספק כי שאלה זו תונח לפתחו של בית המשפט. ממקרי עבר ניתן ללמוד כי בתי המשפט כמעט ורוקנו מתוכן את ההגנה הזו. כך למשל, בפסק דין שניתן על ידי במשפט העליון נקבע כי הואיל ומדינת ישראל הינה מדינה המוקפת אויבים, הרי שפרוץ מלחמה אינו מהווה עילה לסיכול החוזה, אלא מאורע אותו יש לקחת בחשבון במסגרת ההתרחשויות הצפויות במרקם החיים המקומי.

בנוסף, בית המשפט לא מצא לנכון להכיר בהגנת הסיכול (היינו, בהגנת הכוח העליון) גם במקרי קיצון דוגמת הפיכה שלטונית וגירוש חברות ישראליות ממדינות באפריקה, בקובעו שעל הצד המפר היה להביא בחשבון במסגרת השיקולים שקדמו להתקשרותו בהסכם, כי מאורעות אלה ייתכנו במדינות האמורות. להקלות לא זכו גם התפרצויות של איתני הטבע ואירועי קיצון כלכליים.

יוצא מן הכלל הוא פסק דין שהכיר בהפקעה בלתי-צפויה של חלק ממגרש מקרקעין כאירוע הנופל בגדרי הגנת הסיכול, באופן המצדיק את ביטול ההסכם.

על גישתו זו של בית המשפט נמתחה לא אחת ביקורת על ידי מומחי משפט רבים ואף בידי המחוקק, אשר ניסה להסדיר עיוות משפטי זה במסגרת הצעת חוק דיני ממונות. בדברי ההסבר להצעת חוק זו נכתב: "המבחן הקבוע בסעיף 18 לחוק התרופות הקיים פורש בצמצום בפסיקת בתי המשפט, ולפיכך כמעט ולא היה ניתן לעשות שימוש בטענה זו, גם במקרים שבהם נראה, כי הדבר מוצדק...", לפיכך, הציע המחוקק, להגדיר, כי "אירוע מסכל", הינו אירוע מצב בו קיום החוזה הוא בלתי-אפשרי (או אפשרי אך אינו מעשי), בלתי-חוקי (למשל צו סגירה) או שקיום החוזה הוא שונה מן המוסכם.

המחוקק לא הסתפק בכך ואף הציע לראות "אירוע מסכל" בכזה שאינו בהכרח נוגע לחוזה בשלמותו, אלא יכול שיהיה רק ביחס לחלק ממנו. למשל, לא ניתן לספק רק חלק מן המוצרים; לא ניתן לעשות שימוש רק בחלק מן הנכס; וכדומה.

עוד מציע חוק דיני ממונות להסדיר מקרים שבהם מתרחש "אירוע משהה" – אירוע שאינו מאפשר את קיום החוזה לתקופה מוגבלת, כך שאירוע זה לא יביא לפקיעת החוזה אלא לדחיית ביצועו בלבד (דבר שאינו קיים כיום במצב המשפטי בישראל).

לטעמנו, מגפת הקורונה נופלת בגדרו של "אירוע משהה", כמו גם מקרים דוגמת מלחמה, מבצע צבאי ורעידת אדמה (מקום בו הנכס נותר עומד על תילו). טוב יעשה המחוקק אם יערוך תיקון לחוק החוזים על בסיס הפרשנויות המוצעות בחוק דיני ממונות. כמו כן, מן הראוי שבית המשפט יבחר לאמץ פרשנות מוצעת זו במסגרת "דיוני הקורונה" שבהם הוא עתיד להכריע בעתיד הקרוב.

עו"ד עמנואל יוז'וק. הפסיקה תידרש לשאלה האם על בעלי נכסים היה לצפות את המשבר

הנקודה הנדלנית

כמו כל שאר ענפי המשק, גם שוק השכירות עובר בימים אלו טלטלה גדולה. מסעדות, חנויות וקניונים נאלצו לסגור את שעריהם, משרדים שעובדיהם פוטרו או הוצאו לחל"ת נותרו ריקים מאדם, ורבים משוכרי הדירות שאך איבדו את מקור פרנסתם, קורסים תחת עול התחייבויותיהם.

מנגד, בעלי הנכסים אשר חלק בלתי-מבוטל מהם נטל משכנתאות והלוואות, עתיד למצוא את עצמו בתקופה הקרובה עומד מול שוכרים שאין ביכולתם לעמוד בתשלומי השכירות, באופן שעלול להכניס את המשק כולו, לרבות המערכת הבנקאית, לסחרחורת אדירה, שבה שוכרים לא יוכלו לשלם את דמי השכירות ובעלי הנכסים לא יוכלו לשלם את הלוואותיהם.

בעוד מדינות רבות דאגו מבעוד מועד להקדים תרופה למכה ולהסדיר בחקיקת בזק דחייה של תשלומי המשכנתאות ואיסור על פינוי שוכרים עד חלוף משבר הקורונה, מדינת ישראל נותרה מאחור ולא נותנת מענה לכאוס המתקרב.

בין כלל הפניות שהתקבלו במשרדנו בעת האחרונה, היו אפוא גם שוכרי נכסים רבים שביקשו לבחון את ההשלכות הנובעות מהפסקת תשלומי דמי השכירות באופן חד-צדדי בעקבות משבר הקורונה. זאת, תוך שהם מפנים לפרסומים שונים הנוגעים לסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה.

בסעיף זה נקבעה הוראת פטור מחובת תשלום, מקום בו אין באפשרות השוכר לעשות שימוש בנכס והשוכר לא ידע ולא היה צריך לדעת על המניעה טרם התקשרותו בהסכם השכירות. הוראת פטור זו מסויגת וקובעת כי אף שלשוכר עומד פטור מתשלום, אין הוא יכול לעשות כך עד קץ הימים אלא במשך זמן סביר בלבד. כמו כן, בחלוף זמן סביר, עומדת למשכיר הזכות להביא לביטול ההסכם.

אם כן עולה השאלה, האם מגפת הקורונה נופלת בגדרי סעיף 15?

על בסיס האמור בפסיקה שניתנה לאחרונה, סעיף 15 לא יחול בנסיבות הקשורות למצב הכללי, כמו בצורת, מגפה, שביתה או מלחמה. לכן, סביר להניח כי עד להכרעה אחרת של בית המשפט, מגפת הקורונה אינה נכנסת בגדרי סעיף 15 ובעניינה יחולו דיני הסיכול הרגילים והפרשנויות הקבועות לסעיף 18 לחוק החוזים תרופות.

השאלה שצריכה להישאל על מנת להכריע בסוגיה, היא האם הפיק השוכר הנאה או תועלת מהנכס המושכר, כלומר – שוכר חנות בקניון שנותרה ריקה בעקבות הוראה הקבועה בתקנות לשעת חירום, אינו מפיק כל תועלת או הנאה מהנכס המושכר ועל כן סביר שבית המשפט יפטור אותו מתשלום דמי השכירות; מנגד, אדם השוכר דירה וממשיך להתגורר בנכס ונהנה מהשירותים שמציע הנכס המושכר, לא יהיה רשאי להשתחרר מהתחייבויותיו לתשלום דמי השכירות.

לעניין זה נוסיף כי אל לבעלי הנכסים לפעול באופן נמהר בכל הנוגע למימוש בטוחות וערבויות, מקום בו מפרים דיירים את התחייבויותיהם לתשלום דמי השכירות, שכן פעולה שכזו מצדם עלולה להיחשב במקרים מסוימים כהפרת הסכם מצד בעל הנכס, מה שיחשוף אותו לתביעות והליכים משפטיים מורכבים, יקרים וארוכים.

לסיום, פה המקום להתריע ולומר, כי בהיעדר הסדרה חקיקתית ביחס לשוק השכירות וההלוואות, כמו גם תוכנית סיוע לבעלי הנכסים, עשויה מערכת המשפט למצוא את עצמה בקריסת מערכות, ולהתמודד עם הצפה של תביעות שלא נראתה כדוגמתה מאז ומעולם.

הכותב הוא שותף במשרד עו"ד יוזוק את מלכין המתמחה בהליכי התחדשות עירונית