יהודה הרציג על הורדת מס הרכישה: "בשורה גדולה לשוכרי הדירות"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בתחילת השבוע פורסם לראשונה ב"כלכליסט" כי שר האוצר החדש, ישראל כ"ץ, מתכוון לאשר השבוע בממשלה את הפחתת מס הרכישה למשקיעי הדירות ל-5%. זאת, על רקע פקיעת תוקפה הקרב של הוראת השעה של שר האוצר הקודם משה כחלון, שהעלה ביוני 2015 את מדרגת המס הראשונה ל-8%.

במבחן התוצאה, המהלך של שר האוצר הקודם הצליח – העלאת המס הפחיתה את שיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות מ-30% ל-13% בלבד. ואולם כ"ץ מעדיף לבטל את הוראת השעה לאלתר, על מנת לשחרר את הקיפאון בשוק הדיור שנוצר בשל משבר הקורונה.

נכון להיום, מס הרכישה לרוכשי דירה שנייה ושלישית הוא מינימום 8%, ובדירות שמחירן יותר מ-5 מיליון שקל – מזנק תעריף המס אף ל-10%. המהלך שמקדם עתה כ"ץ מחזיר למדרגות המיסוי שחלו על משקיעי הנדל"ן לפני החלתה של הוראת השעה של כחלון, שלפיהן מס הרכישה עבור דירות להשקעה שמחירן נמוך מ-1.29 מיליון שקל יהיה 5%; מסכום זה ועד ל-3.8 מיליון שקל המס יעלה ל-6%; עבור דירות להשקעה שמחירן בין 3.8 מיליון שקל ל-5.3 מיליון שקל יהיה המס כ-7%; ועבור דירות יוקרה להשקעה, שמחירן גבוה מ-17 מיליון שקל – המס יעמוד על כ-10%.

בשנה שעברה רכשו משקיעים כ-14 אלף דירות בלבד, לעומת יותר מ-30 אלף דירות להשקעה שנרכשו בשנת 2015 – רובן ערב כניסת ההוראה החדשה לתוקף. לפי נתונים שהציג האוצר, רכישות המשקיעים באפריל האחרון הסתכמו ב-245 דירות בלבד, שפל היסטורי וירידה חדה של 76% בהשוואה לאפריל 2019. בנוסף, "מלאי" הדירות שמחזיקים משקיעים יורד מדי חודש, ומאפריל 2016 ועד מרץ האחרון נגרעו ממנו 23.5 אלף דירות.

דירה להשכרה צילום: דוד הכהן

ההנחה כעת באוצר היא שהיעדר משקיעים משוק הדיור, ודאי נוכח אי-הבהירות לקראת פקיעת הוראת השעה בסוף 2020, עוצרת כבר עתה פרויקטים רבים ועלולה לפגוע אנושות בנתוני התחלות הבנייה של דירות חדשות. לפי יעדי האוצר, השוק זקוק להתחלות בנייה של כ-60 אלף דירות בשנה, אולם גם בשנים האחרונות הצליח בקושי לעבור את רף 50 אלף הדירות. בלא מעט פרויקטים המכירות המוקדמות (פרי-סייל) מיועדות מראש בעיקר למשקיעים (שמוכנים לחכות תקופה ארוכה עד המפתח, תמורת הנחה מתאימה), כשמדובר בתנאי סף לקבלת מימון מהבנקים ולהתחלת הבנייה בפועל.

משרד השיכון מתנגד, היזמים תומכים

במשרד השיכון כבר הזהירו כי הורדת המס באופן גורף עלולה לתדלק מחדש את שוק הדיור ולהעלות את המחירים בחדות, כשאלו עלו גם בשנה האחרונה ב-4%. כמו כן שר הבינוי והשיכון, יעקב ליצמן, דרש לפני מספר שבועות משר האוצר להפחית את מס הרכישה ל-5% אך ורק בפריפריה. זאת בשל הערכתו כי רכישות משקיעים בפריפריה יסייעו להורדת מחירי השכירות באותם אזורים מכיוון שיגדילו את מלאי הדירות להשכרה, וכן יגדילו גם את הכנסות המדינה ממסים בשל חזרת המשקיעים לשוק.

על אף החששות שנשמעים ממשרד השיכון, רוב הפעילים בשוק הנדל"ן מברכים על הכוונה של השר כ"ץ להוריד את מס הרכישה לשיעורו טרום 2015. "יש פה בשורה גדולה לשוק הנדל"ן הישראלי ולמשק כולו", קובע יהודה הרציג, המנכ"ל והבעלים של קבוצת הרציג נדל"ן. לדבריו, "המהלך הזה יחזיר לחיים את המשקיעים כחול-לבן ולא יבריח כסף ישראלי לחו"ל, כפי שקרה בשנים האחרונות".

הרציג מוסיף כי ימי הקורונה הוכיחו יותר מכל כי שוק הנדל"ן בישראל מהווה אפיק השקעה סולידי בהשוואה להשקעות אחרות: "הציבור ראה והפנים את הטלטלות בבורסה בחודשים האחרונים, ורובו רואה כיום בנדל"ן מקום בטוח לשים בו את הכסף. לכן רבים ירכשו דירות להשקעה בין כה וכה, בעוד עניין המס יישאר סוגיה פסיכולוגית נטו".

בנוגע לחששות מעליית מחירי הדירות, הרציג בוחר להסתכל על צדו השני של המטבע – שוק השכירות: "אין לי ספק שחזרת המשקיעים לשוק והגדלת אחזקותיהם יביאו לירידה במחירי השכירות, דבר שדרוש במציאות הכלכלית דהיום, שבה קרוב למיליון ישראלים מובטלים ומאות אלפי משקי בית נמצאים במצוקה כלכלית אמיתית שככל הנראה תישאר איתנו למשך שנים".

יהודה הרציג

לדבריו, "בכל מקרה צריך לזכור שלא הדרת המשקיעים היא זו שתביא להורדת מחירי הדירות – ראינו את זה בחמש השנים האחרונות כשהמשקיעים אמנם עברו לחו"ל אבל המחירים פה המשיכו לעלות. בסופו של דבר האוכלוסייה בישראל מתרבה בקצב מהיר בהשוואה לעולם והביקוש לדירות רק ילד ויגבר. לצד זאת, רק ל-50 אלף משקי בית יש יותר מדירה אחת, כך ש'פגיעה' בהם לא באמת תשפיע על המחירים".

בנוגע להצעתו של השר ליצמן להוריד את מס הרכישה רק בפריפריה, הרציג תומך בצעד דרסטי אף יותר: "בפריפריה הייתי מוריד את המס כליל לתקופה מסוימת, או לשיעור זניח של 2.5%. שוק הנדל"ן הוא הקטר הכלכלי של האזורים האלה, ושם באמת צריך לעודד אותו לפעילות באמצעות כספים מבחוץ. אלה גם המקומות שנפגעו הכי קשה מהצעדים של כחלון להדרת המשקיעים".