הסגר נפרץ: בני ברק בדרך לשינוי ממשי – בזכות מיזמי פינוי-בינוי

בשיתוף מערכת זיר הנדל"ן

בבני ברק, העיר הצפופה בישראל המונה כ-205 אלף תושבים, שמור להתחדשות העירונית תפקיד מפתח בהגדלת היצע הדיור לשנים הקרובות. למעשה כבר כיום כ-80% מהבנייה בעיר מתבצעת במסגרת מיזמי התחדשות עירונית. ואולם, אחרי שנים בהן פרויקטים של תמ"א 38 נתנו את הטון, כעת זוכים לרוח גבית דווקא מיזמי פינוי-בינוי במתחמים שלמים.

"בעיר ללא פוטנציאל בנייה חדשה על קרקע פנויה, כל יתרות המגורים הן בהתחדשות עירונית", מסביר ראש עיריית בני ברק, אברהם רובינשטיין. לדבריו, "העדפת השימוש בתמ"א 38 על פינוי-בינוי התחלפה, כשהיום המגמה היא לפינוי-בינוי מהיסוד. זאת, כדי לא ליצור פרויקט יפה מצד אחד, אך עם תשתיות נלוות רעועות מצד שני".

ראש העיר בני ברק, אברהם רובינשטיין

כראש עיר חרדית, המאופיינת במשפחות מרובות ילדים, רובינשטיין מודע היטב לאתגר המיוחד העומד לפתחו: "ברור לנו שכל פרויקט מגורים משמעותו תוספת אדירה של משפחות, ילדים ובני נוער, מה שמכתיב גם את הצורך המיידי בתוספת של מבני ציבור, מוסדות חינוך ותחנות לבריאות המשפחה. מכאן גם התעדוף האסטרטגי לפינוי-בינוי. בהתאם לכך אימצה העיר מודל ייחודי, המחייב כל פרויקט שמקודם בהתחדשות עירונית להפריש שטח בקומות הקרקע לשימוש כמבני ציבור לדיירי האזור".

לחשיבות מיזמי ההתחדשות העירונית לבני ברק שותף גם ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חיים אביטן. הגוף שבראשותו הוא עומד אף פירסם הקיץ מסמך העוסק בהתחדשות עירונית בחברה החרדית בישראל, ובו המלצות להסרת חסמים חברתיים, קנייניים ותכנוניים, שיובילו לגידול בהיקפי הפרויקטים. כחלק מהמסקנות המפורטות בו, הציע הדו"ח בין היתר לפעול להעלאת המודעות להתחדשות עירונית בקרב רבנים ומנהיגי ציבור, לחשוף את האוכלוסייה החרדית ליתרונות הטמונים בפרויקטים של פינוי-בינוי, ואף לפרסם קול קורא לקבלת הצעות להטמעת חידושים טכנולוגיים, בדגש על מעליות שבת.

"בשל צפיפותה הרבה, בני ברק היא אחת הערים שהכי זקוקות להתחדשות עירונית, והפוטנציאל בה הוא רב", מדגיש אביטן. "עם זאת, קיימים חסמים רבים המאפיינים את ההתחדשות העירונית בקרב המגזר החרדי, ואותם יש לפתור בכדי להאיץ תהליכים. מסמך המדיניות מהווה את יריית הפתיחה לטיפול בנושא, ואנו מאמינים שנראה יותר ויותר התחדשות עירונית בבני ברק, ובעוד ערים ושכונות חרדיות, בשנים הקרובות".

ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חיים אביטן צילום: ששון תירם

חשיבה יצירתית

לאבחנות של ראש העיר וראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שותפים גם היזמים הפועלים בבני ברק. "רק מיזמי פינוי-בינוי במתחמים שלמים מסוגלים לספק פתרונות מקיפים לבני ברק, הן ברמת חידוש המבנים והן ברמת התשתיות והמעטפת", אומר אסף חרש, מנכ"ל החברה להתחדשות ירושלים, משחקניות הפינוי-בינוי הגדולות בבני ברק, המקדמת בעיר ובירושלים נכון להיום כ-4,300 יחידות דיור בשלבים שונים.

לדבריו, "מי שמבקש לפעול בבני ברק חייב להתאים את עצמו לכללי המשחק שלה ולצרכים הייחודיים של תושביה, למשל בניית מרפסת סוכה לכל דירה, ופתרונות תכנון מותאמים אחרים. הדברים האלה הופכים פרויקטים למורכבים יותר ומצריכים מאיתנו חשיבה יצירתית, לצד דיאלוג רציף, רגיש וסבלני מול הדיירים".

אותה אינטראקציה מוצלחת מול דיירים, היא זו שהביאה את החברה להתחדשות ירושלים להרחיב את גבולות הגזרה מהבירה, שם נמצאת ליבת הפעילות שלה, לעיר החרדית הגדולה בגוש דן. "כשפנו אלינו בעלי דירות מבני ברק בבקשה שניקח את המושכות ונקדם פרויקטים של פינוי-בינוי, הסכמנו להקשיב. הם בעצם אלו שרתמו אותנו לתהליך", משחזר חרש. "כשבדקנו את השטח גילינו שלבני ברק וירושלים יש לא מעט קווי דמיון, מה שהפך את ההשתלבות שלנו למהירה וחלקה".

ואמנם, בחברה להתחדשות ירושלים גילו עד מהרה כי הניסיון שצברו באינטראקציה מול דיירים בירושלים, סולל להם את הדרך למהפכה דומה לזו שעשו שם – גם בבני ברק. קווי הדמיון בין האוכלוסיות והעובדה ששמה של החברה עובר מפה לאוזן כמי שמסוגלת "לדבר" לקהל החרדי בשפתו ולספק לו פתרונות דיור המתאימים לצרכיו – כל אלה איפשרו לה להתחיל בביצועם של מספר פרויקטים בבני ברק בתוך פרק זמן קצר.

חווית מגורים משודרגת

דוגמה לשכונה בני ברקית שורשית המאמצת הלכה למעשה את גישת הפינוי-בינוי היא תל גיבורים, שראשוני מבניה הוקמו עוד בשנות ה-40 של המאה הקודמת והיא תחומה בין דרך ז'בוטינסקי בדרום, רחוב בן-גוריון במערב, רחוב אבוחצירא במזרח ודרך אבא הלל בצפון. בתל גיבורים מקדמת כעת החברה להתחדשות ירושלים ארבעה מיזמי פינוי-בינוי, שבמסגרתם עתידות להיהרס למעלה מ-650 יחידות דיור ישנות, כשאת מקומן יתפסו כ-2,000 יחידות דיור חדשות.

הפרויקט במפגש הרחובות יונתן ומנחם בגין הדמיה: אלכס לובימוב

אחד המיזמים המסקרנים של החברה, שכבר אושר בוועדה המקומית, הוא זה שמקודם במתחם יונתן 25-1 ומנחם בגין 2, שם ייהרסו 284 דירות ובמקומן ייבנו 29 בניינים מודרניים עם כ-870 יחידות דיור. עו"ד איתמר פנץ ממשרד סולומון ליפשיץ הוא המייצג את בעלי הדירות בפרויקט. לדברי חרש, "הפרויקט ישלב שטח למגורים, למסחר ולמבני ציבור, ויכלול גם שטחים פתוחים לרווחת התושבים. ערך מוסף בפרויקט, ולמעשה בכל הפרויקטים שלנו בשכונה, טמון בנגישות התחבורתית שלו לרכבת הקלה ולעשרות קווי אוטובוס שעוברים על ציר ז'בוטינסקי. גם אפשרויות התעסוקה באזור הן רבות, ביניהן במתחם BBC ובמתחם הבורסה, הנמצאים ממש במרחק הליכה".

פרויקט נוסף שקורם עור וגידים נמצא ברחובות מנחם בגין 18-8, דב גרונר 5-1 ודרך ז'בוטינסקי 27-15. הפרויקט כולל בניית כ-360 יחידות דיור בשמונה בניינים חדישים, במקומן של 124 יחידות הדיור הקיימות. גם כאן ניתן דגש רב לעירוב שימושים. הפרויקט הוא בסמכות ועדה מקומית, ונמצא כעת בשלב הכנת המסמכים לקראת הגשה לחברי הוועדה.

החברה להתחדשות ירושלים מובילה עוד שני מיזמים באותו האזור, שבהם החתמת בעלי הדירות נשלמת בימים אלה. המיזם הראשון הוא בשטח המאגד את המבנים ברחובות מנחם בגין 34-30, דב גרונר 6-2 ודרך ז'בוטינסקי 35-29. הפרויקט כולל כיום 120 יחידות דיור, ולאחר סיום העבודות יצמח לכ-360 יחידות דיור חדשות עם מוקדי מסחר, מבני ציבור וגינות רחבות ידיים. קונספט דומה של עירוב שימושים מאפיין את המיזם ברחובות המכבים 62-58, הרב ברוט 17-1 ואבוחצירא 10-6, כשמספר יחידות הדיור במתחם זה ישולש – מ-190 לכ-570. 

על קידומם של פרויקטים אלה בוועדות התכנון מופקד משרד בר לוי דיין אדריכלים, בראשות האדריכל ומתכנן הערים עדן בר, לו ניסיון של עשרות שנים בעבודה בבני ברק.

הפרויקט במפגש הרחובות מנחם בגין-דב גרונר-דרך ז'בוטינסקי הדמיה: אלכס לובימוב

"אנחנו מרשים לעצמנו לקחת על עצמנו גם פרויקטים בנפחים משמעותיים, שמצריכים ראייה רחבה ובאמת יכולים לייצר חוויית מגורים משודרגת לדייר ולשנות לטובה את אופי השכונה", מפרט חרש. "השילוב הייחודי המרכיב את החברה להתחדשות ירושלים נותן לנו יכולות רחבות גם בתחום קידום הפרויקט עם בעלי הדירות וגם מול רשויות התכנון והביצוע - מה שבסופו של דבר נותן לדייר כתובת אחת לאורך כל הדרך".

החברה להתחדשות ירושלים נמצאת בבעלותם של שני גופים ותיקים ובעלי שם בתחום היזמות והבנייה בישראל: החברה להתחדשות עירונית ו-ISA GROUP. החברה להתחדשות עירונית הינה מהמובילות והיציבות בישראל, עם ניסיון בהובלה של כ-30 פרויקטים מוצלחים ולמעלה מ-6,000 יחידות דיור ברחבי הארץ, חלקם כבר מאוכלסים. בשלוש השנים הקרובות צפויה החברה לבנות מדי שנה לפחות 2,000 יחידות דיור, בהיקף עסקאות כולל של מיליארדי שקלים.  פרויקטים בולטים הם בלה גוארדיה 68-64, שמתאכלס בימים אלו, ובלה גוארדיה 28-24, הנמצא לקראת היתר, שניהם בתל אביב. עוד שני פרויקטים, ברחוב הרא"ה 153-151 ברמת גן וברחוב בן גוריון 6-4-2 בגבעת שמואל, יוצאים לשיווק ממש כעת. הפרויקט בטייסים 10-6 בתל אביב יוצא לביצוע בתוך ארבעה חודשים ואילו זה שבשדרות יד לבנים 14-10 בעיר נמצא בשלבי היתר. בקנה, כמעט מיותר לציין, עוד שורה ארוכה של פרויקטים.

ISA GROUP מתמחה בייזום, בנייה ופיתוח נדל"ן כבר למעלה מ-20 שנה. במהלך השנים רכשה ISA GROUP שם ומוניטין של חברה מקצועית, מוקפדת ויצירתית, הן בפעילותה הנרחבת בתחום הבנייה למגורים במגוון פרויקטים בכל רחבי הארץ, והן בחטיבת הנדל"ן המסחרי, המשרדים והמלונאות. מיזמים בולטים של החברה הם JE במתחם שנלר בירושלים, מגדלי שער העיר בבת ים, פרויקט מצפה רמות בירושלים, מגדל ים בטירת הכרמל, ומתחם טחנת הקמח בגבעת שאול בירושלים – זאת, כאמור, לצד פרויקטים נוספים ברחבי הארץ.