החוק שיחליף את התמ"א: "איזה דייר יסכים למתנ"ס בבניין שלו?"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

משרד הפנים פירסם בתחילת השבוע תזכיר חוק ובו כללים חדשים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, במה שעשוי להיות החוק שיחליף את תמ"א 38 שעתידה לפוג בעוד פחות משנתיים, באוקטובר 2022.

בעוד תמ"א 38 היא תוכנית כלל ארצית שמכתיבה לוועדות המקומיות של העיריות כללים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, התיקון המוצע לחוק משנה זאת ומקנה לעיריות את הסמכות לאשר תוכניות כאלה על פי שיקול דעתן, תוך התחשבות בצורכיהן התכנוניים. בנוסף, ועדה מקומית לתכנון ובנייה תוכל לאשר תוכנית להריסה ובנייה מחדש של מבנה – אף אם ניתן היתר לבנייתו לפני ינואר 1980.

תמ"א 38 בגבעתיים צילום: פדרו

בנוסף ובמטרה לקצר את לוחות הזמנים למימושן של תוכניות, תינתן לשר הפנים הסמכות לקבוע הוראות בתקנות, שלפיהן החלטת ועדה מקומית לאשר תוכנית תיחשב גם כהחלטה למתן היתר בנייה. זאת בעוד שכיום, לאחר אישור התב"ע, יש לבקש מהוועדה המקומית היתר בנייה בהליך שנמשך לעיתים שנה ויותר.

כמו כן לפי החוק המוצע ועדה מקומית שלא תגיש לוועדה המחוזית תוכנית כללית להתחדשות עירונית בתוך שלוש שנים מיום כניסתו של החוק לתוקף, יפקעו סמכויותיה לאישור תוכניות התחדשות עירונית, וזאת לגבי תוכניות שטרם הוחלט על הפקדתן עד למועד האמור.

שר הפנים, אריה דרעי צילום: גיל יוחנן

משוואה פשוטה

על אף החשיבות הרבה של החוק המוצע, שעליו אין כמעט עוררין בקרב הפעילים בתחום ההתחדשות העירונית, יש גם מי שמזהה בו כשלים. עו"ד אורית רימון, שותפה במשרד דן בר-אל ושות', משרד עורכי דין ונוטריון, אומרת כי "אחת הבעיות העיקריות בחוק המוצע הוא הסמכות המוענקת לרשויות המקומיות להפקיע שטחים בבנייני המגורים לטובת צורכי ציבור ללא הגבלות ו/או תקנות מוסדרות, דבר אשר עלול לגרום לרשויות המקומיות להפקיע שטחים רבים ולנכס לעצמם שטחים אלו מבלי לבחון קודם את צורכי השכונה.

"כמו כן הגדרת השימושים הציבוריים בשטחי בניינים בפרויקטים של הריסה ובנייה היא רחבה מדי ועשויה לגרור התנגדות מטעם בעלי הדירות. למרות שהמטרה ראויה, צריך לשאול ביושר כמה דיירים יסכימו לקדם פרויקט בבניין שלהם כשבסוף הדרך יפעל בקומת הקרקע שלו מוסד גריאטרי, מוסד לגמילה או מתנ"ס.

"טיב השימושים חייב על כן להיות מוגדר בחוק, ומוגבל לשימושים מסוימים שלא פוגעים באופן משמעותי באיכות החיים של הדיירים או בערך הנכסים שלהם. אחרת מדובר בפגיעה שמעטים הם בעלי הדירות שיהיו מוכנים להסכים לה".

לדברי רימון, העברת הסמכות לרשויות המקומיות לאשר תוספת זכויות במסגרת תוכניות מפורטות בפרויקטים של התחדשות עירונית, היא צעד נכון וראוי: "בלי שיתוף של הרשויות המקומיות לא תהיה התחדשות עירונית, שכן הן יודעות יותר טוב מכל מוסד ארצי מהן צורכי התכנון בשטחן. עם זאת, על מנת ליצור ודאות תכנונית בקרב העוסקים במלאכה, על הרשויות המקומיות ליצור כללים ברורים ואחידים במסגרת מסמך מדיניות, לגבי היקף הזכויות ושטחי הציבור שבכוונתן להפקיע בכל אחת מהשכונות ו/או הבניינים בעיר, ובהמשך לגבות זאת במסגרת תוכניות מתאר כוללניות ו/או שכונתיות.

"זה חשוב כי ללא כללים ברורים ואחידים, לרבות לעניין הפקעת הזכויות, היזמים יתקשו לקדם פרויקטים מהסוג הזה. כמובן שהענקת סמכויות רחבות לעניין תוספת הזכויות והפקעת שטחי ציבור ללא כללים ברורים ואחידים, עלולה גם להוות פתח להתנהלות לא תקינה".

עו"ד אורית רימון צילום:ראובן קופיצ׳ינסקי

לדברי רימון, "ברמה התכנונית זה אמנם צעד ראוי, כי הוא יוצר ודאות תכנונית ומקטין את פרק הזמן להוצאת היתרי הבנייה – דבר קריטי בתחום ההתחדשות העירונית. אך מנגד חייבים לקחת בחשבון את נושא ההיתכנות הכלכלית והגמישות התכנונית. בפרויקטים רבים תוספת של זכויות הבנייה ושל מספר היחידות, במסגרת ההקלות, היא שאיפשרה את הוצאת הפרויקט אל הפועל מבחינה כלכלית.

צריך גם לזכור כי בשנים האחרונות הרשויות כבר העריכו מראש שיזמים יבקשו הקלות, כדבר שבשגרה, ולכן לא פעם הן אישרו כמות יחידות דיור קטנה. גם הן מבינות שבהרבה פרויקטים המשוואה היא פשוטה: אם אין הקלות – אין לפרויקט הצדקה כלכלית.

"היבט חשוב נוסף הוא הגמישות התכנונית - ההקלה נועדה, בין היתר, לאפשר את התאמת התוכנית לנתוני מגרש מסוים ולמציאות המשתנה בשטח. יש לשמר מטרה זו.

"לכן, המגבלה על בקשת ההקלות צריכה להיות כפופה לשני דברים", מסכמת רימון: "האחד זה שתהיה בחינה פרטנית של הכדאיות הכלכלית של התוכנית מבחינת היקף הזכויות וציפוף יחידות הדיור – כך שגם אם לא יינתנו הקלות, תהיה ודאות שהפרויקטים בשטח התוכנית יהיו כלכליים; והשני זה שיאפשרו גמישות תכנונית במקרים חריגים, למשל כשיש מגרש בודד שללא הרחבה של קווי הבניין לא ניתן יהיה לבנות בו את היקף הזכויות והיחידות בתוכנית".

"כמו כן להשלמת התיקון, יש לבצע תיקונים בחוק מיסוי מקרקעין ובחוק מע"מ, על מנת להבטיח שהפטורים ממס שבח, מס רכישה ומע"מ שירותי בנייה יחולו על בעלי הדירות גם במקרה של תוכנית מפורטת מהסוג האמור בתזכיר החוק".