פתוח מבוקר עד ליל: "המע"ר יזניק את מודיעין קדימה"

"מדובר במיזם שייצור אצלנו מציאות חדשה" – כך, לא פחות, מגדיר ראש עיריית מודיעין-מכבים-רעות, חיים ביבס, את מרכז העסקים הראשי (המע"ר), פרויקט הדגל של עירו שנחנך בדצמבר 2019.

ואמנם, ייחודיותו של הפרויקט נמצאת בפרטים הקטנים: הוא ממוקם בלב העיר ומשלב מסחר, משרדים, מגורים (כולל דיור מוגן) ומלונאות - ומאופיין בשדרה רחבה עם שבילי הליכה ואופניים, ריאות ירוקות, מקומות ישיבה הנושקים לבריכת מים ומזרקות. ייחודיות נוספת של הפרויקט, טמונה בהיותו פעיל שבעה ימים בשבוע, כולל בשעות הערב והלילה - זאת, כחלק מהחזון של העירייה לשדרג ולגוון את אפשרויות צריכת התרבות, הפנאי והבילוי במודיעין.

"עד היום", מדגיש ביבס, "העיר שלנו היתה בנויה בחלוקה לשכונות שבהן מרכזים מסחריים, כלומר ללא עירוב השימושים המאפיין את התכנון המודרני שמייצר סביבה אורבנית עם שירותים נגישים הקרובים לבית, ומרכז חיים תרבותי, איכותי ופעיל. אני רואה במע"ר חלק משמעותי בפיתוח שימושי מסחר ותעסוקה בעיר, שיאפשר שירות טוב יותר לתושבים ויהווה אבן שואבת למבקרים מחוץ לעיר".

בשטח עצמו התכונה כבר בעיצומה: מיזמי מגורים במע"ר כבר אוכלסו, מגרשים למסחר ומשרדים שווקו, והעבודות להקמתם של בית מלון ובו כ-80 חדרי אירוח, ומרכז רב-תכליתי שירכז את הפעילות התרבותית בעיר, כבר נמצאות בשלבי עבודה מתקדמים. במע"ר יפעל גם מוזיאון "מורשת החשמונאים", שיעסוק במורשת ההיסטורית והארכיאולוגית של האזור, ובהמשך מתוכננת גם בנייתם של מרכז רפואי וארנה שתארח אירועי ספורט והופעות.

ראש העיר מודיעין, חיים ביבס. שמים את העיר על מפת הנדל"ן הארצית צילום: ראובן קפוצ׳ינסקי

העירייה יוזמת

המע"ר הוא נדבך משמעותי בהסכם הגג שנחתם ב-2014, כשהפרויקט מתכתב גם עם תוכנית המתאר למודיעין אשר אושרה להפקדה בקיץ 2019, ונערכת לגידול אוכלוסיית העיר מכ-100 אלף תושבים כיום לקרוב לרבע מיליון תושבים ב-2040. המע"ר, יש להוסיף, הוא חוליה נוספת במיתוגה של מודיעין כעיר מובילה, מתקדמת ומתחדשת, לצד הפארק הטכנולוגי בצפון-מערבה, המאכלס כ-150 חברות במגוון רחב של תחומים – מהיי-טק וביו-טכנולוגיה ועד למרכזים לוגיסטיים.

"בשנים האחרונות הובלנו תהליכים משמעותיים שהעלו את מודיעין על מפת הנדל"ן הארצית", מדגיש ביבס. "החתימה על הסכם הגג הפכה את העיר לפרויקט נדלני אדיר שהעירייה היא היזם המוביל בו. לצד תנופת הבנייה, מתקיים במודיעין פיתוח חסר תקדים של המרחב הציבורי, אשר נעשה בשיתוף התושבים. גם מערכות התחבורה הציבורית אל העיר וממנה צפויות להשתפר משמעותית – בין היתר באמצעות חיבור תחנות הרכבת של מודיעין לקו המהיר לירושלים, ובהמשך גם לקו שיחבר את העיר עם ראשון לציון והדרום. הפעולות הללו עתידות להפוך את מודיעין למוקד מרכזי גם למגורים וגם לעסקים".

פרויקט מותאם קורונה

הרוח הגבית המופנית לפרויקט המע"ר מצד העירייה מושכת למקום גם שחקני נדל"ן בפרופיל גבוה. "אנחנו מאוד מחוברים למודיעין, שהיא עיר חזקה ובעלת אוכלוסייה איכותית, ומשתלבים בתהליך הצמיחה שלה במגוון פרויקטים – למגורים, למסחר ולתעסוקה", אומרת קרן בן דוד, הבעלים של קבוצת דוידסון, המקדמת את פרויקט דוידסון בשדרה במרכזו של המע"ר. "כמי שפועלים במודיעין כבר לא מעט שנים, ברור לנו עד כמה המע"ר חיוני ונדרש. כמו שדרות רוטשילד לתל אביב, כך המע"ר יהיה למודיעין".

דוידסון בשדרה יכלול בניין של שמונה קומות הממזג בין מסחר ומשרדים. "על המיזם הזה החלטנו ללכת מיד אחרי הגל הראשון של הקורונה, מה שמראה עד כמה אנחנו מאמינים במע"ר ובמודיעין", מבהירה בן דוד. "נכון להיום אין מענה הולם לביקוש למשרדים במודיעין, מה שמביא לכך שתושבים נאלצים לצאת ולעבוד מחוץ לעיר. העידן שבו אנשים גרים בעיר אחת, עובדים בעיר שנייה ומבלים בעיר שלישית עובר בהדרגה מהעולם. היום השאיפה היא שהכל יהיה נגיש ובמרחק נגיעה – והפרויקט שלנו מיישר קו בדיוק עם התפישה הזו".

מודיעין. עד 2040 צפויה העיר לאכלס קרוב לרבע מיליון תושבים צילום: גידי אבינערי, באדיבות עיריית מודיעין

כמיזם הקורם עור וגידים בעידן הקורונה, הרי שהתכנון של דוידסון בשדרה מתאים עצמו גם למגבלות התקופה. כך למשל, החברה מציעה חללים בגדלים שונים, המאפשרים תמרון גמיש וחלוקת השטח למשרד אחד או לכמה משרדים, בהתאם לצורכי המשתמש ולמצבת העובדים שלו. המשרדים הם בשטח של 100-80 מ"ר, כשניתן לרכוש גם משרדים בשטחים הגדולים פי שלושה וארבעה.

משדרים יוקרה

היתרי חפירה ודיפון למבנה כבר התקבלו, וכעת נסגרים הקצוות האחרונים לקראת הוצאת היתר הבנייה. הצפי לאכלוס הוא בעוד כשלוש שנים, כך שהרוכשים יגיעו למע"ר פעיל ומתפקד. בקבוצת דוידסון מצהירים כי הבניין ייבנה בסטנדרט האופייני למשרדי הפאר של תל אביב, תוך שימוש בחומרי גמר איכותיים ועיצוב בלתי-מתפשר.

"זה פרויקט שישדר יוקרה ויבלוט בנוף של המע"ר", מבטיחה בן דוד. "שמנו דגש על תקרות גבוהות, חלונות מוארכים וכניסה של הרבה אור. כחלק מהאינטראקציה המוצלחת שלנו עם עיריית מודיעין, אנחנו מנהלים דיאלוג אפילו עד לרמת הזכוכית של הבניין, וזאת כדי שהפרויקט ידבר באותה השפה של המע"ר ויתמזג בו בהצלחה".

בהיותו ממוקם על הציר שבין ירושלים לתל אביב, ובמרחק דקות הליכה ספורות מתחנת הרכבת וממסוף האוטובוסים המרכזי של מודיעין, המיזם פונה בראש ובראשונה לבעלי מקצועות חופשיים ובהם עורכי דין, אדריכלים, רואי חשבון ורופאים – הן ממודיעין עצמה והן מחוצה לה.

פרויקט דוידסון בשדרה. בניין של שמונה קומות בדגש על עירוב שימושים הדמיה: ויו פוינט

עו"ד תומר המר, ממשרד עורכי הדין ברייטהולץ המר, המלווים משפטית את הפרויקט, ותושב מודיעין בעצמו, מספר כי הביקוש ליחידות משרדים ומסחר במע"ר הינו יציב גם בימי הקורונה. לדבריו, "אם בזמנו, כשליווינו את הפרויקט הראשון, המע"ר היה בגדר חלום, הרי שהיום הוא מציאות שהולכת ומשנה את פניה של מודיעין גם בהיבט המסחרי. זו לא עוד עיר שינה, אלא עיר תוססת שמיישמת הלכה למעשה את מודל עירוב השימושים שאליו צועד ענף הנדל"ן. המכרז האחרון של 123 יחידות דיור שנסגר במע"ר והשיג מחירי שיא מהווה נקודת ציון נוספת בהליך ההתפתחות שלו. הדיירים שיגורו בפרויקטים יבלו במע"ר וגם יעבדו בו, ויהיו חלק מעירוב השימושים הראשון במודיעין".

קבוצת דוידסון יוזמת ומקימה פרויקטים בשורה ארוכה של ערים, כשבמודיעין מצטרף דוידסון בשדרה לשני מיזמי מגורים של החברה: האחד בשכונת נופים, במסגרתו יתאכלסו בעוד כשנה 85 יחידות דיור בשמונה בניינים; והשני בשכונת מורשת, שם יוקמו 55 יחידות דיור בפרויקט משולב של בנייה רוויה וצמודי קרקע.

"מודיעין רחוקה מלמצות את הפוטנציאל הנדלני שלה", קובעת בן דוד. "אנו שומעים את ההד סביב המע"ר וגם דוידסון בשדרה זוכה להתעניינות גדולה, כולל בקרב משקיעים. בהתאם לחזונו של ראש העיר, גם לנו אין ספק שהמע"ר החדש יזניק את כל העיר קדימה".