מגדל קלפים
נתוני הדיור בארה"ב לא מעניקים את התמונה האמיתית על שוק הדיור האמריקאי
08:3325.02.11
על פי הפרסום של חברת Corelogic כמות הבתים הקיימים שנמכרו בארה"ב ב-2010 עמדה על 3.6 מיליון בתים, ירידה של 12% לעומת המכירות בשנת 2009. כמובן שחשוב לציין כי מדובר ברמה נמוכה ביותר של בתים ביחס לעשור האחרון, כאשר המספר עומד על 50% פחות מהיקף הבתים שנמכרו בשנת 2005 ו-33%
פחות מהרמה שנמכרה בשנת 2000.
אבל לא לשם כך התכנסנו. החלק המוזר הוא כי הגוף שבדרך כלל מפרסם את המידע אחריו עוקב כל השוק של מכירות בתים קיימים (existing home sales) נקרא (NAR (National association of realtors ולפי הפרסומים שלו כמות הבתים הקיימים שנמכרה בשנת 2010 עומדת על 4.9 מיליון בתים, ירידה של 5% "בלבד" לעומת ההיקף שנמכר בשנת 2009. לא צריך להיות חד עין במיוחד על מנת לראות שהיקף הירידה קטן יותר ביחס לפרסום של Corelogic, ואף יותר מכך, שמדובר במספר הגבוה ב-36% מהמספר שמפורסם על ידי Corelogic.
טעות נגררת
באופן היסטורי הנתונים של חברת Corelogic כיסו 85%-90% מהנתונים של ה-NAR. אולם, החל משנת 2006 הנתונים של NAR החלו להיות גבוהים בצורה משמעותית לעומת כל מקורות המידע האחרים שפירסמו מידע ביחס להיקף הבתים הנמכרים בארה"ב (Corelogic, MBA, Census). הדבר נמשך מזה כמה שנים כולל בשנת 2010 כאמור. הדבר הוא לא סוד ובכל זאת השוק ממשיך באופן עקבי להתיייחס למספר של NAR מדי חודש בחודשו על אף שבממוצע הוא "מנופח" ב-15%-20%.
לא מדובר בעניין של מה בכך. מדובר בהיקף הבתים הנמכרים מדי שנה בארה"ב ולכך יש חשיבות עליונה גם כמספר מאקרו כלכלי הגורר אחריו פעילות כלכלית ענפה (פיננסים, ריהוט, נותני שירותים קשורים) וגם מבחינת היכולת להבין את הסיטואציה הנוכחית בארה"ב מבחינת היקף מכירות ביחס למלאי והיכולת להעריך לאן פונים מחירי הנדל"ן למגורים בארה"ב. חשוב לציין כי חברת Corelogic מתייחסת גם לכך שייתכן שהיחס בין מכירות למלאי שמפורסם גם הוא על ידי NAR מעוות גם כן, אך בכל הכנות קשה לדעת האם מספר הדירות במלאי שמפורסם על ידי NAR אינו מנופח גם כן, כך שלא ניתן להסיק מסקנות לעניין זה עד שיעודכנו ויתוקנו נתוני ה-NAR.
אתם שואלים כיצד אנו יודעים כי נתוני ה NAR אכן מנופחים ושלא מדובר בוויכוח סטטיסטי חסר חשיבות ויכולת לשפוט מי באמת צודק? כי NAR מודים שטעו. בפרסום שלהם הם מציינים כי ה-NAR עושים דגימה (של כ-40%) של MLS (מאגרי מידע אלקטרוניים של עסקאות). אם הם רואים עלייה של 5% ביחס לשנה שעברה הם מפרסמים את המספר החודשי בהתאם.
בשנת 2000 הלמ"ס עשה בחינה של המספר המדויק של מכירות בתים והגיע למספר של 5.2 מיליון בתים נמכרו בשנת 2000. מאז ה NAR מחשבים את השינוי באחוזים ובהתאם מפרסמים את המספר. ההערכה היא כי יכולות להיות טעויות סטטיסטיות בדיווח ל-NAR, אך ההנחה היא כי טעות לכיוון מסויים תתבטל עם טעות לכיוון אחר (פלוס יקזז מינוס). מנגד הם מודים כי ייתכן שהסטייה תהיה לכיוון אחד בלבד וכך "יצטבר" פער גדול יותר שמתרחב מחודש לחודש. הם מציינים כי כאשר עדכנו את הנתונים לגבי שנת 2000 ראו כי המספרים שלהם סטו ב-13% כלפי מעלה ותיקנו את המספרים בהתאם בשנת 2000 לגבי כל שנות ה-90.
במשאל של שנת 2010 הלמ"ס לא בחנה את הנתונים של המכירות בעשור הקודם (בניגוד למה שעשה בסקר של שנת 2000). לטענת NAR אכן יש צורך ב"איפוס" של הנתונים ויצירת בסיס חדש ולכן NAR נמצאים בקשר עם סוכנויות מתאימות, אנשי אקדמיה וכלכלנים על מנת לגבש תהליך של בחינה מהו הבסיס הנכון. הם מצפים כי מספר מעודכן ונכון כבסיס להשוואה יהיה בקיץ הקרוב. כמו כן הם מודים כי הם חייבים לגבש רעיון לביצוע "איפוס" לעיתים קרובות יותר (לדוגמה – כל שנה) על מנת למנוע סטיות גדולות מדי. העובדה כי הלמ"ס הפסיק לעשות את הסקר המפורט כל 10 שנים מכריחה את NAR לפעול באופן עצמאי ולמצוא מנגנון חלופי.
פשוט מדהים - אחד הנתונים החשובים בשוק אחריו כולם עוקבים מבוסס על מספר ארכיוני בין יותר מ 10 שנים עם טעות סטטיסטית נגררת שקשה לאמדה.
צפו בקיץ לתיקון מאסיבי של המספרים של השנים האחרונות.
הכותב הוא אנליסט המאקרו הבכיר של בנק ההשקעות אופנהיימר ישראל
